立法会七题：购买境外物业的保障
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问题：
据报，近年不时有市民因投资境外物业而蒙受损失。另一方面，消费者委员会在二○二一年公布的《「境外置业添保障」研究报告》指出，本港现行的规管架构对消费者在购买境外物业时的保障不足，并提出多项改善建议。就此，政府可否告知本会：
（一）现时市民就购买境外物业遇到纠纷，可以向哪些政府部门求助；该等部门根据哪些法例对有关事宜作出规管，以及如何跟进有关个案；
（二）如何加强公众教育，让投资者和市民认识到购买境外物业（特别是未建成的物业）所存在的风险和须注意的事项；及
（三）会否就上述报告提出的改善建议进行公众谘询和立法工作；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就李浩然议员提问的各部分，经谘询商务及经济发展局、政制及内地事务局、财经事务及库务局、保安局、地产代理监管局（监管局）及消费者委员会（消委会）后，我现综合回覆如下：
（一）根据《地产代理（豁免领牌）令》（第511B章），若任何人纯粹处理香港以外地方的物业，并在其所有文件（包括单张、小册子等）及任何广告中，清楚述明其本人并无处理香港物业的牌照，可获豁免领取地产代理牌照。然而，若有关公司或人士同时从事香港境内物业的代理工作，则必须持有由监管局发出的有效牌照。监管局已于二零一七年十二月向地产代理持牌人发出执业通告，就有关处理境外未建成物业销售时的执业方式及措施提供准则让业界依循，当中包括尽职审查及提供重要销售文件的规定。该指引已于二○一八年四月一日生效。倘持牌地产代理／营业员在销售境外物业时涉嫌没有遵照及遵从监管局发出的《操守守则》和执业通告，市民可向监管局作出投诉，监管局会跟进调查。此外，无牌从事地产代理工作或聘用无牌人士从事地产代理工作均属刑事罪行，监管局如发现相关个案，会转介予警方处理。
除此以外，警方、香港海关和证券及期货事务监察委员会（证监会）亦一直就涉及其范畴有关境外物业的投诉或个案进行调查和执法。当中，警方会处理涉及境外物业投资骗案的求助个案，调查有否违反普通法、《刑事罪行条例》（第200章）及《盗窃罪条例》（第210章）下的相关罪行；香港海关会处理可能违反《商品说明条例》（第362章）的个案；而证监会则会根据《证券及期货条例》（第571章），处理涉及境外房地产集体投资计划的投诉。
另外，特区政府五个驻内地办事处（驻内地办）（即驻北京办事处、驻粤经济贸易办事处、驻成都经济贸易办事处、驻上海经济贸易办事处及驻武汉经济贸易办事处）的其中一项主要职能，是为在内地遇事的香港居民提供支援。如求助的香港居民希望就内地房地产事宜向内地政府机关作出投诉或申诉，驻内地办会应要求将其个案转介予内地机关。此外，驻粤经济贸易办事处已委托服务机构向有需要的香港居民提供「免费法律谘询服务」，透过热线电话或安排当值内地律师与求助人见面，提供有关内地法律的初步意见。
除了向上述部门／机构求助或作出投诉外，消费者若遇到有关境外物业的纠纷，亦可考虑向消委会投诉。消委会会以调停人的身份处理消费者投诉，协助消费者及商户解决纠纷。
（二）要减低消费者在购买境外物业时蒙受损失的机会，公众教育至为重要。就此，房屋局刚于今年七月推出相关的政府电视宣传短片及电台宣传声带（youtu.be/Ghc3H1erTt0?si=ivZQnBc-DmJQEG8I），向消费者推广「境外置业要谨慎，存在风险要睇真」的讯息。
监管局亦一直透过不同媒体（包括消费者教育专题网站：outsidehk.eaa.org.hk）提醒消费者在决定购买境外物业前了解有关风险和应小心注意的事项。监管局已推出「境外置业要『究』SMART」小册子、电视宣传短片及电台宣传声带「境外置业存在风险 做足功课要『究』SMART」，及消费者教育短片「境外楼花买唔买？计过风险先好买！」，并不时举办讲座以提醒消费者相关风险。监管局会继续加强公众教育工作，包括进一步推广该局的宣传标语，提高消费者的警觉性。另外，消委会亦不时提醒市民须注意购买境外物业的风险，例如在其出版的《选择》月刊辑录投诉个案，以及于网页刊登相关须知。
政制及内地事务局及五个驻内地办亦透过不同渠道加强公众教育，加深市民对在内地购买物业的认识，例如编制《港人内地生活小百科》小册子，介绍有关在内地生活，包括房地产方面的实用资讯；在政制及内地事务局的粤港澳大湾区专题网站、驻内地办的网页和微信公众平台等，增加监管局有关购买境外物业的实用资讯的网页连结，及发放有关在内地置业时需注意的资讯；以及在消委会的《选择》月刊中刊登稿件，提醒市民在内地置业需要注意的事项。
（三）消委会于二○二一年发布的「境外物业添保障」研究报告中，建议就「留位费」（即为了让买方优先享有独家购买心仪物业机会的费用）引入冷静期，以及加强规管从事销售境外一手住宅物业的地产代理和营业员以及相关的资料披露和广告内容等。
在考虑有关加强保障境外物业买家的措施时，我们须了解他们所遇到问题的根源和性质。根据监管局的资料，大部分有关境外物业投诉的问题源于卖方／发展商而非地产代理，例如卖方／发展商最终未有如期建成有关物业、未能兑现承诺向买家支付保证租金回报，或向地产代理提供的物业资料欠准确。
鉴于香港无法控制其他司法管辖区的物业监管制度，监管地产代理并不能解决源于卖方／发展商的问题，亦未能有效地将香港买家承受的风险减低。此外，境外物业的卖方／发展商可自由地透过网上、海外邮递或其他方式进行销售或推广活动，而无须聘请持牌地产代理，因此仅靠规管持牌地产代理，难以为消费者提供有效保障。相反，若仅规管销售境外物业的地产代理，可能会令消费者误以为他们已获得全面或足够的保障，从而在购买境外物业时掉以轻心，令结果适得其反。
此外，上述有关销售境外未建成物业的监管局执业通告已要求地产代理持牌人在拟备广告或宣传物品推广境外未建成物业时，须采取一切合理步骤，核实所载资料的准确性，以及确保其拟备或派发的广告或宣传物品中清楚述明重要的资讯，其中亦包括持牌人必须在有关境外未建成物业的销售资料中列明是否有冷静期及该冷静期（如有的话）的长短等让准买家参考。然而，是否设冷静期，以及「留位费」是否可以退还，均取决于发展商销售的条款、买卖双方的商议及相关司法管辖区的法规及制度等情况。监管局会按需要适时检视有关指引。
要从根本减低消费者在购买境外物业时蒙受损失的机会，公众教育至为重要。政府、监管局及消委会会继续加强相关工作，提醒消费者在决定购买境外物业前了解有关风险和应小心注意的事项。
完
2023年11月1日（星期三）
香港时间14时40分
香港时间14时40分