立法会十三题：规管分间单位的租赁
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问题：
《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部（《条例》）于去年一月二十二日生效，旨在规管分间单位（俗称劏房）的租赁。据报，现时全港有很多劏房单位没有安装独立电表。关于加强保障劏房租户的权益，政府可否告知本会：
（一）鉴于据悉，部分在《条例》生效前签订的劏房租约的业主，在有关租约届满后未有与劏房租户签订新租约，而只沿用原有的租约条款让租户继续居住，以致租户未能受《条例》保障，而全港关注劏房平台于去年十一月发布的调查结果显示，仅23%的受访劏房租户在《条例》生效后有与业主签订新租约，当局有否评估《条例》的实施成效；如有，详情（包括改善方法）为何；如否，原因为何；
（二）鉴于规管租赁的业主须在有关租赁的租期开始后的60日内，向差饷物业估价署（估价署）署长提交填妥的「租赁通知书」（「通知书」），估价署至今收到的通知书数目及其占全港劏房数目的百分比为何，并根据收到的通知书内的资料，列出以下资料：（i）各劏房种类（例如可屋外直达的房间、板间房、天台屋、平台屋、阁楼、床位及太空舱）的数目、（ii）平均租金、（iii）平均面积，以及（iv）设有独立厕所和（v）独立厨房的劏房数目；及
（三）当局估计有多少个劏房单位仍未安装独立电表；有何措施或方法协助劏房租户安装独立电表，以及会否考虑强制规定业主为劏房租户安装独立电表；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
实施分间单位租务管制的《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部（《条例》）已于二○二二年一月二十二日生效。《条例》旨在规管分间单位的租赁，为租客提供多方面保障，包括为期四年（即首租期两年及次租期两年）的租住权保障；限制续租时的租金加幅，不得高于差饷物业估价署（估价署）就所有类别私人住宅物业编制和公布的全港性租金指数在相关期间的百分率变动，上限为10%；及禁止业主向租客滥收公用设施费用（例如水费、电费）等。
就陈仲尼议员的问题的各部分，经谘询环境及生态局和估价署，现回覆如下：
（一）及（二）租赁如符合以下所有条件，即属「规管租赁」及受《条例》所规管：
（a）租赁在二○二二年一月二十二日或之后开始；
（b）租赁属住宅租赁；
（c）租赁中的处所属分间单位；
（d）租客是自然人；
（e）租赁的目的是作为租客本身的住宅；及
（f）租赁并非《条例》指明的获豁除租赁（例如从香港房屋委员会取得而持有的租赁）。
在租赁届满后，如分间单位业主不与租客签订新的书面租赁协议，只以口头达成新租赁，而该口头租赁符合《条例》属「规管租赁」的所有条件（即上述第（a）至（f）项条件），该分间单位的口头租赁亦受《条例》所规管。相关法定要求及强制性条款须隐含地纳入该分间单位的口头租赁内。换言之，无论口头租赁内容为何，《条例》下属「规管租赁」的所有法定要求及强制性条款均会自动生效。
根据《条例》，业主须在「规管租赁」的租期开始后的60日内，向估价署递交租赁通知书（表格AR2），提供关于该租赁的资料。由《条例》生效起至二○二三年三月十四日期间，估价署处理了共13 391份表格AR2，并分析了当中租赁期于二○二二年一月二十二日至二○二三年一月三十一日期间开始的共10 211份有效及属「房间」类别分间单位的租赁资料。由于属板间房、天台屋、平台屋、阁楼、床位及太空舱的分间单位与「房间」有较大分别，其数量亦较少（只有294个），为免令分析变得复杂，估价署的分析中没有包括相关资料。
根据估价署的资料分析，二○二二年一月至二○二三年一月属「房间」的分间单位的月租中位数及每平方米月租中位数分别为5,000元和431元；而楼面面积的中位数为11.5平方米。该些分间单位绝大部分设有独立的厕所（98.7%）以及窗户（98.8%），大部分亦设有独立的厨房（76.4%）。
鉴于《条例》仅生效约一年多，部分业主可能仍未清楚了解相关规定，包括递交表格AR2的法定要求。就此，政府会继续大力宣传《条例》，提醒业主须遵守相关规定。估价署一直主动识别违规情况，加强执法和推广宣传，具体措施包括（a）主动到不同地区的分间单位进行家访；（b）成立由估价署人员和退休警务人员组成的执法及调查特遣队，跟进涉嫌违反《条例》规定的个案、积极探讨更多可以主动识别涉嫌违法个案的方法，以提升执法和检控效率；及（c）透过不同渠道和方式加强宣传《条例》，例如在公共交通工具刊登广告；在新闻网页、电视和电台发放宣传讯息、短片和声带；以及向相信有较多分间单位的大厦发信，提醒业主和租客相关规定等。
除估价署负责《条例》的执行工作外，政府亦委托非政府机构设立六支区域服务队，由二○二二年一月初起透过街站、家访、讲座及简介会等宣传活动，以及其联系网络接触基层市民，在地区层面推广《条例》，提高公众对新规管制度的认识，以及处理查询和转介个案等。另外，政府亦委托一间非政府机构设立及管理「劏房」租务管制的资讯平台（www.sdu-info.org.hk），作宣传及教育用途。资讯平台已于二○二二年三月二十一日开始运作。政府会继续密切监察实施《条例》的情况，并作适当跟进。
（三）现时任何用户皆可向本港两间电力公司（即中华电力有限公司及香港电灯有限公司，下称「两电」）提出供电申请。分间单位住户只要得到业主及大厦管理人同意，而单位符合有关的先决条件及安全标准，电力公司会为申请人安装独立电表供电。两电一直透过各自的「社区节约能源基金」，与社福机构合作，积极向弱势社群推出适切的支援措施，当中包括资助分间单位业主重新铺设电线以便安装独立电表，为获得业主同意而又符合标准的分间单位的住户，免费安装独立电表。两电并没有分间单位的统计数字，包括没有统计未安装独立电表的分间单位数目。
由于不少分间单位位于老旧建筑物，部分楼宇残旧，或公用地方过于狭小，对安装独立电表工程构成技术及安全上的限制。另外，部分分间单位位于没有任何管理公司的建筑物，要在相关建筑物进行各项工程相当困难。基于实际环境限制和安全考虑，环境及生态局认为不适宜强制规定为分间单位租户安装独立电表。
完
2023年4月26日（星期三）
香港时间12时46分
香港时间12时46分