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立法会二十题:负资产住宅按揭贷款个案
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  以下是今日(三月二十二日)在立法会会议上刘业强议员的提问和财经事务及库务局局长许正宇的书面答覆:
 
问题:
 
  据报,香港金融管理局的最新数据显示,截至去年第四季末,负资产住宅按揭贷款个案(负资产个案)宗数达12 164宗,按季飙升近22倍,为二○○五年第一季度以来近18年新高,而负资产个案涉及的金额亦由30亿600万元按季增加21倍至662亿5,200万元,创自二○○三年第四季度的最高水平。就此,政府可否告知本会:
 
(一)是否知悉,负资产个案当中,有关业主只拥有自住物业的个案数目,以及该等业主未偿还的贷款总额;
 
(二)有否评估负资产物业不断增加,对本港经济(包括现金流失、投资信心以至工商业发展)所造成的负面影响;若有,结果为何;
 
(三)有否计划把负资产物业的数目减至特定水平,以减低负资产物业所带来的影响;若有,详情为何;
 
(四)鉴于有意见指出,去年住宅楼价下跌超过百分之十五,无可避免令部分采用由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划(按保计划)的首次置业人士,沦为负资产业主,政府是否知悉,在负资产个案当中,采用按保计划的个案数目、该等按揭贷款的总金额及未偿还的贷款总额为何;政府会否因应市况适度调整按保计划;若会,详情为何;若否,原因为何;及
 
(五)鉴于社会上有意见认为,为免楼价进一步下跌令负资产个案持续增加,政府应尽快放宽各项针对楼市的需求管理措施(俗称「减辣」),政府有否就减辣制订客观准则,以及就减辣的时机、力度、优次及公众期望作出评估和准备(包括制订应变计划);若有,详情(包括该等准则及制订准则时的考虑因素)为何;若否,原因为何?
 
答覆:
 
主席:
 
  就问题的各部分,经谘询香港金融管理局(金管局)及房屋局,现答覆如下:
 
(一)二○二二年第四季负资产住宅按揭贷款宗数增加近11 600宗的主要原因,是住宅楼价在去年首三季下跌百分之八点五后,第四季再跌百分之七点三所致。这些负资产个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款和按揭保险计划(按保计划)下的贷款,按揭成数一般较高。由于银行职员的住屋按揭贷款和按保计划要求相关物业须作自住用途,这些负资产个案涉及的物业都是用作自住。
 
  按相关抵押物业的市值计算,这些负资产住宅按揭贷款目前的平均按揭比率为百分之一百零四,换言之,贷款余额平均超出楼价百分之四。
 
(二)及(三)负资产个案数目增加主要受物业价格调整所致,考虑到有关借款人绝大部分能按期继续还款,而楼价自年初以来已逐渐回稳,预期不会对香港经济和整体楼市造成重大影响。金管局会持续监察负资产个案的情况。
 
(四)按保计划下的负资产个案,约有一半属计划于二○一九年十月起扩大适用范围下的按揭贷款。虽然按保计划的物业价格上限有所调整,借款人仍然需要符合特定的合资格准则,包括严谨的还款能力要求,即须符合百分之五十为上限的供款入息比率以及银行压力测试。未能符合压力测试的首次置业人士申请叙造最高八成或九成按揭贷款,保费会因应风险因素作额外调整。对于申请叙造超过八成按揭保险的借款人,按保计划设有额外的合资格准则,包括申请人必须为首次置业及固定受薪人士。虽然二○二二年楼价下跌导致负资产宗数上升,但按保计划下的贷款质素维持良好,截至去年底的贷款拖欠比率只有百分之零点零一。
 
  按保计划旨在以风险为本的方式帮助市民置业,而近年的计划修订能为首次置业人士和换楼人士提供适切的支援。准买家应因应自己的需要及还款能力而作出置业考虑,并小心评估及管理有关风险。
 
(五)政府推出住宅物业需求管理措施的目的,是藉增加交易成本减少短期炒卖、外来和投资需求。这些措施旨在稳定住宅物业市场,并于当前房屋供应偏紧的情况下,优先照顾香港永久性居民自置居所的需要。政府一直密切留意住宅物业市场变化。二○二三年一月的整体私人住宅售价指数虽然由二○二二年年初回落,但仍然相当高。二○二二年第四季的按揭供款与私人家庭入息中位数比例(即置业负担比率)仍然处于百分之七十的高水平,远高于二○○二年至二○二一年的20年长期平均值百分之四十九,可见整体楼价仍处于一般市民难以负担的水平。政府在综合考虑一系列因素,包括楼价变化的速度和幅度、住宅楼宇的成交量、未来供应量、经济情况和展望、以及整体市场气氛后,认为在目前环境下毋须调整住宅物业的需求管理措施。如果在没有合适条件的情况下贸然撤销需求管理措施,可能会被市场趁机炒作,亦可能会刺激部分市民对本地住宅物业的需求,甚至作短期炒卖。
 
  一如既往,政府会继续密切留意住宅物业市场情况,参考相关指标,适时采取合适的措施回应市场变化。
 
2023年3月22日(星期三)
香港时间12时40分
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