立法会十四题：精简与发展相关的法定程序
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问题∶
关于精简与发展相关的法定程序之法例修订建议，政府可否告知本会：
（一） 过去五年，政府推展的公营房屋发展项目的详细流程（包括前期的规划和可行性研究工作、政府内部的审批程序、工程招标，以及承建商施工程序），以及各项程序的平均所需时间；
（二）有否研究，在过去五年推展的私人房屋发展项目的详细流程（包括前期的规划和可行性研究工作、政府就项目的审批程序，以及发展商施工程序），以及各项程序的平均所需时间；如有，详情为何；如否，会否进行有关研究；及
（三）有否估计，在上述的法例修订建议获通过后，就第（一）及（二）项所述发展项目的流程，分别可精简的程序及节省的时间为何？
答覆：
主席：
就林筱鲁议员的提问，现回覆如下：
（一）现时政府把土地由「生地」（即原非规划作房屋发展及／或尚未适合开展建屋工程的用地）改成「熟地」（即可动工用地），涉及一系列程序。以改划单一地块作公营房屋发展为例，首先需由土木工程拓展署（土拓署）进行技术可行性研究，评估交通、环境等方面的影响，一般需时约两年，随后由规划署根据《城市规划条例》（第131章）进行改划（按法例一般需要11个月）。其后，土拓署会展开详细工程及建筑设计（一般需要18至24个月）。如牵涉私人土地，亦要由地政总署及相关部门按《收回土地条例》（第124章）和其他条例为收地和工程范围刊宪和处理反对意见。待详细设计及预算开支准备就绪，政府会向立法会申请工程拨款，获批后由地政总署启动收地程序和为受影响住户或经营者提供安置补偿，然后清理土地，以便土拓署展开为期约两至三年（视乎地盘情况而定）的土地平整和基建工程。计及某些环节尽量同步进行，以上程序合共一般需时至少六年。一些较大型及复杂的发展项目，需时或更久。
可同步进行的环节例如工地平整和基建工程的详细设计、相关法定程序 （例如《收回土地条例》（第124章）、《道路（工程、使用及补偿）条例》（第370章）及《水污染管制（排污设备）规例》（第358AL章）下的刊宪程序）和处理反对意见程序，一般会同步进行；土拓署会把工地平整工程与基础设施工程尽量分阶段完成，让已完成部分率先交付香港房屋委员会（房委会）兴建房屋，并安排把余下部分与房屋建筑工程同步进行。为精简程序，土拓署亦已于较早前引入一项先导安排，为一些地区的公营房屋发展所进行的工程可行性研究采用定期顾问合约，从而减省约四至五个月采购工程可行性研究所需的时间。
运输及房屋局（运房局）表示，公营房屋的地基及上盖工程一般需约四至五年时间完成，但亦视乎个别地盘的情况而有所不同，包括地盘的土地和地质状况及发展项目的设计和楼层数目，同时亦受如恶劣天气等一些不可预测的因素影响。
房委会在接收地盘前，会进行前期筹建工作，包括拟备规划大纲、进行详细设计、土地勘测及招标等，以便在政府将土地交予房委会时尽快展开建筑工程。因应个别项目的需要，房委会建筑小组一般会在土地交付予房委会之前大约一年批核项目预算及设计方案，随即筹备地基工程的招标工作。在进行地基工程时，房委会会同步为上盖工程进行招标工作，以期紧接于地基工程完结后展开建造上盖工程。结构工程与楼宇装备会同步进行，减省工程时间。
运房局表示，为竭力压缩建屋程序，房委会会更广泛采用「组装合成」建筑法及创新建筑技术。此外，为应对增加的建屋量，房委会会借助建造业界的资源和专业知识，在合适的项目中采用新的「设计及建造」合约采购模式，让承建商一并负责设计和建造，房委会因而可集中运用现有设计人手，加快新项目在兴建前的规划工作，以期尽快批出工程合约。
（二）私人房屋方面，如涉及由「生地」改成「熟地」的造地程序，大部分程序与上文第（一）部分提及的相若。政府会根据每幅用地的独特条件及情况，按需要展开技术可行性研究，随后展开相关的法定程序，如改划、道路工程刊宪和处理反对意见等。地政总署会负责相关的土地行政程序，如土地清理及草拟卖地条款等。不过，除非政府卖地项目位处由政府全面规划和平整土地的新发展区，否则一般不会牵涉收回私人土地，工程及建筑设计及土地平整程序亦会由发展商承担。发展商于投得用地后须就拟议的发展向相关部门提交项目动工前的审批申请，如建筑图则审批／上盖工程开展同意书申请等。待有关申请获审批后，发展商须于地契内订明的建筑规约期内完成发展，并取得「占用许可证」。
除了政府卖地项目外，发展商亦可在规划用途容许下或申请规划许可后，向地政总署申请契约修订或换地，以推展私人房屋发展项目。由接获有效申请至签立契约涉及很多不同程序，包括草拟基本条款建议书及商议补地价等。每宗申请所需时间取决于该个案的复杂程度。地政总署就此所订下的服务承诺，是在收到有效申请书后的22个星期内，向相关个案的申请人发出载列暂订基本条款的建议书或否决通知书，又或表明原则上同意的覆函。
作为其中一项精简行政程序的措施，对于那些已获城市规划委员会（城规会）根据《城市规划条例》（第131章）第12A条批准并已订立一套发展参数的改划申请，地政总署现会接纳在改划程序完成之前提前处理相关契约修订／换地的要求。另外，为加快私人房屋供应，政府在编制上设立以下两个专组推动私人住宅发展项目：
（i） 地政总署于二○一九年四月成立土地供应组，专责处理政府卖地计划中的个案和全港所有大型契约修订及换地个案。土地供应组与申请人保持紧密联系，并积极主动安排跨部门会议，务求迅速处理审批程序中出现的问题；及
（ii）发展局于二○二○年十二月设立项目促进办事处，协助较大规模（即可提供500个或以上单位）的私人住宅发展项目动工前的发展审批申请。办事处与各相关政策局和部门专责统筹人员紧密联系，确保审批流程畅顺。
（三）为进一步缩短发展流程的时间，发展局正着手与相关政策局和部门优先检视不同法例（包括《城市规划条例》（第131章）、《收回土地条例》（第124章）、《前滨及海床（填海工程）条例》（第127章）、《道路（工程、使用及补偿）条例》（第370章）及《铁路条例》（第519章））的发展程序，以精简或缩短城市规划申请、收地、道路刊宪等多个法定程序。
我们已于今年三月二十二日向立法会发展事务委员会提交了初步建议，主要方向包括（i）精简和缩短法定程序（例如缩短完成改划程序所需的法定时间）；（ii）避免重复执行性质相近的程序（例如减省不同条例下处理相同项目的相类反对意见的需要）；（iii）明确授权部门同步进行某些程序（例如容许在订定详细土地用途期间进行填海工程）；（iv）理顺相关安排（例如限制对土地有控制权者方可提出改划申请）；及（v）精简各项程序以更有效运用公共资源（例如覆核城规会决定时须列出理据）。
我们争取于年底前为这些措施提交条例修订草案，如获得通过及推行，将可加快政府未来各个发展项目。以上文第（一）部分提到「生地」改成「熟地」的程序为例，并假设有关项目涉及研究、改划、收地、拨款申请等所有环节，如果落实有关修例建议，可望将「生地」改成「熟地」所需的时间（现需时至少六年）缩短约两年至两年半。
完
2022年6月22日（星期三）
香港时间14时50分
香港时间14时50分