立法会：运输及房屋局局长就《2021年业主与租客（综合）（修订）条例草案》恢复二读辩论发言全文（只有中文）
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主席，我衷心感谢法案委员会主席郑泳舜议员和各位委员，以及立法会秘书处同事所付出的努力和支持，令《2021年业主与租客（综合）（修订）条例草案》（《条例草案》）的审议工作得以顺利及迅速完成。我亦衷心感谢刚才发言议员的支持及意见。
政府一直关心「劏房」住户的情况。「劏房」住户大多为低收入人士或家庭，除了需要承担高昂租金，还要接受租约内可能存在一些不利租客的条款。此外，有部分业主没有与租客签定正式的书面租约，单凭口头协议往往未能厘清业主和租客各自的权责，因而引致不必要的纠纷。
「劏房」租户所面对的困难，社会是不能漠视，政府认为有需要实施「劏房」租务管制，并在今年七月初向立法会提交了相关条例草案。
《2021年业主与租客（综合）（修订）条例草案》旨在于《业主与租客（综合）条例》（第7章）内新增第IVA部，以规管分间单位（即俗称「劏房」）的租赁，为分间单位的租客提供保障。我们在草拟法例的过程中，最大的挑战是如何在法律层面定义「分间单位」和订立规管范围。在我的《条例草案》首读发言已作出有关的论述。
根据《条例草案》，「分间单位」指「组成建筑物单位一部分的处所」。一般而言，《条例草案》的规管范围涵盖板间房、床位、太空舱、阁楼、笼屋，以至「天台屋」和「平台屋」等不同类型的分间单位，符合「劏房」租务管制研究工作小组、关注团体和跨党派立法会议员希望「劏房」租务管制措施能让更多「劏房」租客受惠的意愿。
至于部分议员忧虑，按《条例草案》对「分间单位」的定义，当业主在单位内居住而仅出租单位内一个或部分空余房间作为住宅时，有关租赁亦会被纳入《条例草案》的规管范围内，这与大众一般理解的「劏房」有分别，认为《条例草案》的规管范围太阔。有鉴于此，我稍后将动议修正案，将某些符合指定条件的租赁豁除于拟订第IVA部的适用范围之外。
《条例草案》建议的租务管制措施涵盖多方面，包括：
（一）《条例草案》将订定业主及租客义务的强制性条款隐含地纳入每项规管租赁内，而该等条款对业主及租客双方均具约束力。这些条款包括：业主须安排将租赁协议加盖印花、单独承担印花税、向租客提供加盖印花的租赁协议对应本，及保养和维修分间单位内的指定项目。租客则须在到期日或之前向业主缴付租金；未经业主事先书面同意，不得对处所作出结构上的改动。此外，租客亦不得将处所用作不道德或非法用途、在处所作出会对业主或其他人造成不必要的烦扰的事情，或将整个处所转让或分租予另一人等。如租客违反上述义务，业主可收回处所；
（二）《条例草案》强制规定业主与租客签订书面租赁协议。具体而言，假如双方起初未有订立书面租赁协议，租客有权要求业主在30日内，将书面租赁协议送达租客。假如业主没有这样做，租客可将租金扣起，暂不缴付，直至业主符合这项规定为止；
（三）根据《条例草案》，每项规管租赁的租期为两年。除非在《条例草案》指明的情况下，业主不得在租期届满前终止租赁。此外，分间单位首期租赁的租客，有权享有获授予有关规管周期中的次期租赁的权利，从而享有总共为期四年的租住权保障；
（四）《条例草案》限制规管周期中次期租赁的租金加幅，规定须参照差饷物业估价署就所有类别的私人住宅物业编制及公布的全港性租金指数在相关期间的变动，以每两年15%为上限。就此，因应议员在法案委员会提出的强烈关注，以及为向分间单位的低收入租户提供更多保障，我稍后将提出修正案，将续租时的租金加幅上限由15%降低至10%；
（五）《条例草案》建议加入措施保障分租客的利益，如规管租赁是分租租赁，倘若上级业主向法院申请对分间单位的管有，并获批予管有的命令，则上级业主须连续三日在分间单位的大门或入口张贴通知书，以书面通知分租客。法院不得在自张贴有关通知书的最后一日的翌日起计的60日届满前，批予发出管有令状的许可。这个「自动暂缓」60日的措施，应可给予受影响的分间单位的租客足够时间，另觅居所。
此外，因应议员在法案委员会提出的关注，我稍后将提出修正案，在《条例草案》第四条拟订的第IVA部加入新条文，为分间单位的分租客提供额外保障；及
（六）《条例草案》将业主向租客滥收杂费及指明公用设施及服务的费用（例如水费、电费）等列为罪行，并处以罚则，增加阻吓力。
我们相信，当《条例草案》建议的租务管制措施得以实施，可以达致我们为分间单位的租客提供合理及有效保障的政策目标，在不过度削弱业主利益和私有财产权的情况下，为分间单位的租客提供其殷切所需的租住权保障，避免他们被业主滥收水电费，以及在续租时被业主任意加租。
我们明白，部分议员关注现时《条例草案》没有规管起始租金，「劏房」业主因而可能会尝试先行加租，以图抗衡续租时的加租限制，因此促请政府应考虑尽快规管「劏房」的起始租金。由于现时估计有超过110 000间「劏房」，特征各有不同，决定起始租金时理应考虑每间「劏房」的特征，而个别「劏房」的租金水平受众多因素影响，即使位于同一单位内，各间「劏房」的租金水平亦会因应一篮子因素而有所分别。因此，我们认为现阶段在未掌握「劏房」市场的租金数据的情况下，要制定既客观又公平合理的机制以决定「劏房」起始租金，当下并不可行。
政府的目标是先行透过《条例草案》，规定业主须在租赁的租期开始后的60日内，向差饷物业估价署提交关于该租赁的资料，让该署能适时收集市场上分间单位租金的资讯和实际情况，以便政府能评估及检讨租务管制措施的成效，并在适时考虑所需的进一步措施。
事实上，「劏房」业主实际可以收取的租金，视乎整体经济环境、单位本身的质素及租客的负担能力等因素而决定，业主不可能完全忽略这些客观因素而大幅提高租金。再者，「劏房」租户主要是低收入人士及家庭，在目前经济环境不明朗的情况下，业主是否能大幅提高租金，也不无疑问。
坦白说，最近我都有探访「劏房」的租户，与在座很多议员一起去的。我们都有问过一些「劏房」的住户，他们都很坦白说，相关的业主并没有出现刚才所说的任意加租的情况。有些情况是，（业主）加租，因为自己的收入少了，业主都会相应去考虑。我们会紧密关注，日后亦会跟进。
我们理解社会大众期望《条例草案》能够尽早实施。如《条例草案》获得立法会通过，修订条例将自其于宪报刊登当日起计的三个月届满时，即明年一月下旬起实施。差饷物业估价署将负责《条例草案》的执行工作，并正成立一个约50人的新小组，以协助公众认识新的规管制度；处理查询；就租务事宜提供谘询和调解服务；在新法例实施后发布申报的分间单位的租金资料；以及采取所需的执法行动等。
刚才有议员非常关注有关的筹备工作，我或者在此讲多一点点，就着大家的关注，差饷物业估价署现正积极筹备以下事项，务求在《条例草案》获得通过后尽快推出相关服务，包括：
（一）安排增聘及调配人员，按不同职责，例如处理查询、批署租赁通知书及调查个案等，进行员工培训；
（二）采用不同渠道，包括电视、电台和差估署网页，和不同方式，包括短片、声带及单张，宣传新的规管制度；
（三）拟定介绍，以协助公众认识新的规管制度；
（四）设立部门热线处理市民查询；
（五）制订表格以收集规管租赁的租金资料，及制定日后租金资料分析和发放的安排；及
（六）拟定个案调查（包括转介个案）和执法行动的措施。
除此之外，因应「劏房」有不少少数族裔人士居住，所以亦会筹备以少数族裔语言印刷的单张，让他们了解法规。
为了协助实施新例，运输及房屋局亦会委托非政府机构成立区域服务队，在地区层面为「劏房」业主及租客提供所需支援，以及设立有关「劏房」租务管制的资讯平台，让「劏房」业主及租客了解双方各自的权利和责任，并提供其他有关「劏房」租务的资讯。有关的招标工作已展开，我们预期总共会有六支区域服务队可在新法例生效前投入服务。在香港岛、新界及九龙加起来有六支协助团队。
就刚才有议员提到政府团队在条例草案委员会的处理，请容许我说一句公道话，陈主任及相关团队在审议条例草案过程中，尽力解说，并没有误导之意。例如在政府提交的文件中，中英文有差异的说法，其实是源于中文，我们有时以「劏房」及分间单位交互运用的情况出现，但在英文里，则只是subdivided unit，并无其他一个说法，所以两个语文对照的时候，感觉上很像有偏差。无论如何，我可以向大家保证，政府团队是以专业、负责的态度去处理。
主席，解决「劏房」问题的根本方法，正如刚才很多议员所说，是持续增加土地和房屋供应。我们现时已觅得约350公顷土地，可兴建约330 000个公营房屋单位，比去年公布的数字略高，是可以满足未来十年的公营房屋单位的需求。在公营房屋供应未到位前，我们是全力推展过渡性房屋，到今天，我们已觅得足够土地兴建原先承诺目标的15 000个过渡性房屋单位，为了让轮候公屋多时、居于不适切居所的市民，改善居住环境和生活，我们已将过渡性房屋供应目标上调至20 000个单位，并为轮候公屋三年而并没有领取综援的家庭，提供现金津贴。政府会继续透过「多管齐下」的方针，积极觅地建屋，加快、加大供应，改善市民的居住环境。我们明白，《条例草案》的通过只是第一步，我们会在《条例草案》实施后，适时检讨租务管制措施的成效，并在有需要时，考虑进一步的措施。
主席，我恳请议员支持《条例草案》和我稍后提出的修正案，使政府可以尽早推行分间单位的租务管制措施，让居住于分间单位的租客能够早日受惠。
主席，居于不适切居所的弱势社群，我们是不会忘记的，多谢。
完
2021年10月20日（星期三）
香港时间21时29分
香港时间21时29分