发展局局长在《行政长官2021年施政报告》有关发展局政策措施记者会开场发言（只有中文）（附图／短片）
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各位传媒朋友，大家好。很高兴有机会与陈帆局长，以及运输及房屋局（运房局）、发展局和规划署的同事，向大家讲解《施政报告》中与发展和土地房屋相关的重点政策。
当讲到土地供应，我们必须要有全面的土地供求评估，因此我们需要为土地需求及供应作估算，也需要就估算所得的结果，提出可能的潜在土地供应。这个是今次更新《香港2030＋：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）的目的。
《香港2030+》提供了最新土地需求和供应预测，也为行政长官在《施政报告》提出的「双城三圈」，以及北部都会区和维港都会区的愿景提供基础和参考。在更新的过程中，我们一直因应整体规划环境的转变，适时对研究方向和内容作出适当调整。今年初《十四五规划纲要》出台，为香港带来新的机遇，我们亦已将这些因素考虑在内。
最终的估算显示，大家看到投影片，香港由二○一九年至二○四八年的土地短缺约为3 000公顷。这个是怎样计算出来？全港至二○四八年的用地需求，包括房屋用地、经济用地、政府、机构及社区设施、休憩用地及运输基建设施，合共约为5 800至6 200公顷，计及已展开或已进入较成熟规划阶段的项目所能供应的约3 200公顷，包括例如东涌东新市镇扩展、洪水桥／厦村新发展区等，预计香港长远仍欠缺约3 000公顷的用地。
大家可能会问，我们二○一六年提出《香港2030+》谘询时，当时表示香港欠缺1 200公顷土地，为何现在的评估是3 000公顷？大家或许都记得，在土地供应专责小组的讨论中曾清楚指出，二○一六年的评估过于保守，低估了香港未来发展的实际需要。
事实上，我们亦留意到社会对住屋的期望，以及人口结构改变及经济发展带动的土地需求，因此发展局及规划署联同各个决策局采取以愿景带动、具前瞻性和创造容量的方法，重新评估香港在房屋、经济、社区和休憩方面的土地需求。
最新的评估考虑了以下各项因素，包括改善居住空间，以满足大家希望住大点的愿景。例如：如果人均居住空间增加百分之十，我们大约每人215平方呎；如果人均居住空间较目前增加百分之二十，大约每个香港人237平方呎。给大家一个参考，东京的人均居住空间为210平方呎，上海是260平方呎，新加坡是270平方呎，深圳是300平方呎。
我们亦需要更多的经济用地（如创科用地，二○一六年的估算是183公顷，现时的估算是340公顷）去推动经济发展和更好地把握国家《十四五规划纲要》及《粤港澳大湾区发展规划纲要》所带来的机遇。我们也需要更多政府、机构及社区设施和休憩用地，在估算时亦加入了较为进取的假设，例如现时的人均休憩用地为2.7平方米，在估算时，我们假设人均休憩用地可改善至3.5平方米。当然我们亦需要预留空间应付不可预知的情况。
中长期的潜在土地供应为4 100公顷。这亦是为何行政长官说，面对3 000公顷的土地短缺大家不用担心，我们有信心找到足够土地以应付短缺。这些项目的分布体现了《施政报告》论述的两个都会区的发展布局，大家看看投影片，会发现大部分潜在供应在属于维港都会区的交椅洲人工岛，以及在香港北面的北部都会区。虽然潜在土地供应总数超越估算的3 000公顷土地短缺，但是考虑到其中某些预计的土地供应或最终可以因为可行性或其他原因，而未必能全数兑现或全数合时兑现，所以政府须审慎及尽力推展所有供地项目的规划工作。因此我们觉得，若我们较预计短缺的3 000公顷土地，再找多一点，絶对是理想和合乎现实的做法。
接下来让我概述一下房屋方面的土地供应情况。如行政长官所说，要彻底地解决香港市民「住」的问题，需要的是持之以恒供应土地的决心。去年，我们公布觅得约330公顷土地，可以在二○二一／二二至二○三○／三一的十年期内兴建约316 000个公营房屋单位。去年其实是我们近年预计的供应上，首次超越《长远房屋策略》估计的十年公屋需求。
今年更新的数字，显示我们在未来十年间，已觅得约350公顷土地，可兴建约330 000个公营房屋单位。这是另一个新高，亦反映我们多管齐下的觅地策略开始见到成效。以单位数目来说，来源分布和去年的大致相若，供应主要来自：新发展区及大型发展项目，约占百分之三十九；多幅已／将会改划作公营房屋的用地，即个别地块的改划，约占百分之三十六；以及其他种种项目，包括粉岭高尔夫球场部分用地和多幅已检视具房屋发展潜力的棕地群等，约占百分之二十五。未来我们会密切监察土地交付进度，特别是后五年期的项目，行政长官已要求发展局和运房局一起按季度向行政长官提交报告。
在私营房屋土地供应方面的情况，我们亦争取未来十年准备约170公顷土地，透过卖地或铁路物业招标，为市场提供可兴建约100 000个私营房屋单位的用地。在这100 000个私营房屋单位中：约百分之四十来自新发展区／新市镇扩展区；另外约百分之四十六来自政府在新发展区／新市镇扩展区以外不同位置的个别卖地项目；以及约百分之十四来自已进入设计阶段的港铁项目，主要是东涌东站和小蚝湾车厂上盖的相连发展。以上数字并未计及市区重建局的项目，因涉及收购重建，较难预测中长期情况，亦未计及属于市场行为的私人土地发展和重建。
视乎项目的研究结果及假设住用地积比率为4至6.5倍，持续推进的大型项目及策划中的项目，可望于中、长期提供约400 000至500 000个公、私营房屋单位。这些单位主要来自洪水桥／厦村新发展区、元朗南发展的后期发展，以及陆续上马的交椅洲人工岛及新界北的多个发展项目。再加上在《北部都会区发展策略》可供兴建额外165 000至186 000个房屋单位的新开拓土地，二○三一／三二年后的下一个十至十五年的供应可高达565 000至686 000个单位。北部都会区下的项目有部分会纳入现有已开展或即将开展的研究一并探讨，有部分——例如关于洪水桥／厦村扩容部份，即是流浮山、尖鼻咀、白泥的部份——则会透过新的研究探讨。
近岸填海方面，我们会启动龙鼓滩近岸填海及重新规划屯门西的规划及工程研究，当中会检视不同土地用途组合；以及研究通过马料水填海及搬迁沙田污水处理厂往岩洞所得共约88公顷的土地，主要预留作创科发展。我们计划于二○二二年上半年为这两个项目向立法会寻求拨款，盼望在二○二七年或之前可以开始填海。
在「绿化地带」方面，政府曾于早前进行两阶段的绿化用地检讨，当中第一阶段主要检视一些已平整、荒废或没有植被的政府土地；而第二阶段则主要审视有植被但缓冲作用和保育价值相对较低的政府土地。为加快土地供应，我们会进行新一轮「绿化地带」用地检讨。考虑到时间性，现阶段会聚焦坡度较高、与发展地区距离可能相对较远但附近仍然有道路连接的地区，而且政府和私人土地都检视。初步估算，检讨范围涵盖约300公顷绿化地带，大概占全港绿化地带的百分之二。我们预计二○二二年年中完成拣选表面资料显示具有进一步发展潜力的「绿化地带」用地，以作进一步技术研究。
精简发展管制亦是我们的重点工作。发展局辖下的精简发展管制督导小组于二○一八年初展开工作。至今，我们已就九个与发展审批有关的范畴推出了精简措施，业界反应非常正面。二○二○年的《施政报告》进一步指示扩大督导小组的职权范围，纳入了规划及地政科以外的审批部门，以便政府更全面地检视发展审批程序。我们下一阶段的工作，是聚焦检视个别法例所订明的发展程序。涉及城市规划、收回土地、环境影响评估、道路工程等等的法例及规则，我们都会考虑，目标是明年上半年提出具体建议，并争取于明年之内提出条例修订草案。
「标准金额」补地价先导计划是当谈到精简发展管制时，已推出的其中一项试行的安排。我们在今年三月推出以「标准金额」征收工厦重建的契约修订补地价先导计划，业界反应至今都很好。相较过去三年平均每年只有三宗工厦重建个案就补地价达成协议，这先导计划推出短短半年间，已有五宗个案选择以「标准金额」计算补地价，当中四宗已完成补地价协议。而时间方面，更是较采用传统估价方式快很多。因此，政府决定扩展「标准金额」的涵盖范围，至新发展区下的原址换地申请。这主要有两个考虑：客观上，有关的原址换地申请，发展环境和性质类近，均位于有基建配套的新发展区，涉及高密度的房屋或商住混合发展，相对于新界其他地方，较有条件采用「标准金额」计算地价；时间上，在政府主导新发展区——如：古洞北／粉岭北——的土地规划和发展的前提下，采用「标准金额」计算地价，有助善用私人发展的力量，让我们可以更早落实所需的房屋供应。发展局和地政总署接下来会制订计划详情，目标是明年首季推出有关安排。
市区更新方面，政府会继续伙拍市区重建局，进一步加快市区更新的步伐。刚完成的「油旺地区规划研究」提出以创新、地区为本方式加快油麻地和旺角市区更新，包括在合适重建项目试行转移地积比、街道整合等规划手段。我们期望于二○二二年就相关落实措施公布指引及展开首批的改划建议，让市建局可尽快试行新的规划工具。需要强调的是，这些规划工具亦适用于私人发展的重建项目，当中合适和可行的措施亦可推展至油麻地和旺角以外的旧区。参考「油旺地区规划研究」的经验，我们会邀请市区重建局在荃湾及深水埗开展规划研究，审视两个地区内的土地用途、道路规划、休憩空间及社区设施等相关情况。研究旨在提出规划及重整蓝图，亦会探讨调整及提高区内发展密度的可行性。
加快市区更新的其中一个工具，是如何调整目前的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》——即一般所谓的强拍条例——之下的强拍门槛。在考虑如何适当调整强拍门槛的过程中，我们会平衡促进土地重新发展的需求，另一方面是保障私有产权的需要。我们亦会充分考虑如何保障受强拍申请影响的小业主。我们计划在未来12至18个月进行政策研究，包括参考其他城市的经验及强拍的过往案例，亦会谘询业界及业主立案法团组织等持份者，随后会向立法会提交建议方向。初步来说，我们的研究方向是探讨就不同类别、不同楼龄的楼宇适度降低并订立不同的强拍申请门槛，举例来说：目前50年楼龄或以上的大厦划一是八成的强拍门槛，是否有可能再细分一点，例如为再老旧一些的楼宇订立更低的门槛？位于非工业带的工业大厦，强拍门槛是否可较不是位于非工业带的工业大厦或其他大厦有适当的调整，以鼓励他们按照规划意向作出转型？
另外，《施政报告》提及投资基本工程。政府会继续努力投资基建，改善市民生活质素，支持社会的经济及长远发展，提升香港的竞争力。因应疫情对经济的影响，我们会把基建投资作为刺激经济逆周期的主要措施。二○二一／二二立法年度财务委员会已批核的基本工程拨款高达破纪录的2 200亿元，我在此感谢立法会，我们亦预计未来数年政府在基本工程开支将超过每年1 000亿元 。
当中特别值得一提的是，我们会更广泛采用「组装合成」建筑法。发展局亦会继续推行「建造业2.0」，透过「创新」、「专业化」和「年青化」，带领行业革新。在「组装合成」建筑法方面，目前已有超过60多个项目会采用这个建筑法兴建。除了政府努力，我们亦感谢业界配合，相信透过共同努力，未来在这方面会有更好的发展。
我的介绍到此为止，现在将时间交给陈帆局长。
完
2021年10月8日（星期五）
香港时间16时36分
香港时间16时36分
