立法会：运输及房屋局局长就「改革房屋政策，解决住屋问题」议案总结发言（只有中文）
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主席：
我首先感谢谢伟铨议员、柯创盛议员、郭伟强议员，以及发言议员对土地房屋的关注，亦提供了宝贵的意见。
有关富户政策及宽敞户政策、居家安老及长幼共融、重建高龄公共屋邨和旧区、资助出售单位的定价，以及销售安排等议题，我在开场发言时已作出了回应。
在此总结发言，我会集中回应议员的修正案以及早前讨论触及的范畴。
有议员建议将人均居住面积指标纳入《长远房屋策略》（《长策》）之内。香港房屋委员会（房委会）现行的公共租住房屋单位编配标准，是以每人不少于七平方米室内楼面面积的准则订定。如果公屋租户居住密度低于每人七平方米室内楼面面积，可以透过每年合并举行的「公屋租户纾缓挤迫调迁计划」，以及「改善居住空间调迁计划」，申请调迁往较大单位。事实上，现时公屋租户的人均室内楼面面积为13.5平方米，远比七平方米的标准为高。根据统计处早前的数字，私营房屋的人均居所楼面面积中位数约为18平方米。正如我在开场发言时指出，当房屋用地供应到位、相对充裕的时候，我们会适时全盘探讨公私营房屋的人均居住空间，让市民可以住大些、住好些。
有建议按照《长策》推算十年房屋供应目标的时候，与公屋一般申请者「平均约三年获首次编配」的目标挂钩。《长策》的长远房屋需求推算模型，是推算在四个因素之下，即住户数目净增长、受重建影响、居住环境欠佳及其他因素，按年推算未来十年期内的房屋需求。《长策》的十年房屋供应目标是为满足未来十年的房屋需求而制定，涵盖公私营房屋。由于房屋供应的时间和数量取决于房屋用地的供应，故此与三年平均轮候时间并无关系，亦无需挂钩，因为一般申请者平均约三年获首次编配是我们的既定目标。我们理解议员提出建议的良好意愿，我们会朝这个目标，继续努力加大、加快公屋的供应。
刚才在议会上听到有关平民屋宇有限公司重建大坑西邨，让我在此作回应。平民屋宇有限公司是私营机构，而大坑西邨的土地是属于平民屋宇有限公司的私有产权。在过去一段长时间，虽然社会上，以至平民屋宇有限公司都希望重建大坑西邨，但是因种种原因，包括安置原住居民、过渡性住屋安排，以至财务，大坑西邨重建计划未能落实。政府知道有关情况后主动介入，亦因应有关情况长久未能开展，故此主动联络市区重建局，从中协调推动，最终令平民屋宇有限公司与市区重建局达成合作，重建大坑西邨。
至于房委会辖下公共屋邨大规模重建的影响，我在开场发言时已作充分及详细的解释，在此我不会再重复，但我希望再说清楚，政府以至房委会会继续按实际情况和需要，检视现有屋邨，确保安全宜居，亦会在实际有需要的时候，推动个别屋邨重建。房委会以至政府处理基层市民的住屋需要，是要确保有关房屋资源是用在最有需要住房的市民身上，尤其是正在轮候公屋的居民，以及居住在不适切居所，例如劏房，这一类市民的需要。我希望大家理解，以及可以给予我们支持。
有议员建议在《长策》周年进度报告中公布各项土地发展计划及房屋发展计划的进度，并交代延误或超支的原因。我们同意透明度的重要性。在公布房屋发展进度方面，现时运房局会每季把更新的五年期公营房屋预测建屋量上载运房局及相关机构包括房委会及香港房屋协会的网页，供公众查阅。我们亦会每年就未来五年期的公营房屋建设计划向立法会房屋事务委员会作简报，相关文件亦可于立法会网页阅览。
有议员亦提及「港人首次置业」（首置）先导计划及相关转让限制。「港人首次置业」先导计划的目标是在楼价高企的情况下，协助既不符合申请居者有其屋资格又未能负担私营房屋的较高收入家庭，回应他们的置业期望。
由二○一八年至今，已经售出接近500个单位，而在规划中的项目亦共有3 000个单位。至于「首置」单位的转让限制，业主在买入「首置」单位的首五年内不可出售或出租单位。在首五年过后，业主须向政府缴付补价，才可在公开市场出售或出租单位。有关转让限制安排已考虑「首置」单位在《长策》下是私营房屋的定位，以至置业与投机买卖的平衡。
另外，亦有议员建议出售新建资助出售单位时，取消容许业主在补价后于公开市场出售单位的安排，令有关单位只可以在居屋第二市场流转。我们同意出售单位的业主出售物业需有所限制，但同时，资助出售单位的流转性亦不能忽视。房委会已收紧在二○一九年或以后推出的资助出售单位的转让限制：首次发售的资助出售单位业主在首次转让日期起计首两年内，只可将单位以不高于原来买价于第二市场转售予房委会订明的合资格买家；第三年起，业主才可将单位在第二市场按自行议定的价格出售予合资格买家。至于公开市场方面，业主只可在首次转让日期起计十年后，缴付补价后才可于公开市场转售单位。房委会当时考虑修订资助出售单位转让限制时，已平衡了社会上对收紧转让限制的诉求和确保资助出售单位流转的需要。
我们在未来会继续密切留意资助出售单位的销售情况和二手市场数据、整体住宅物业市场的发展，以及社会上不同持份者的意见，适时检视资助出售单位转让限制的政策。
有议员亦建议重推租者置其屋计划（租置计划）。我们知道有公屋居民希望房委会重推租置计划，让现时39个租置屋邨以外的公屋租户都可以透过购买他的现居单位而置业。现时在其他屋邨重推租置计划会在短期内减少可供编配的公屋单位数目，无可避免会延长公屋申请家庭的轮候时间。鉴于目前公屋单位严重不足，从有效运用房屋资源的角度来说，暂时难以推行。在整体公营房屋供应更有把握、相对充裕时，政府会请房委会再作研究。
有关私人住宅物业， 维持私人住宅物业市场的健康发展，是政府房屋政策其中一个重要目标。现时住宅物业供应仍然紧张，整体住宅物业价格亦处于一般市民难以负担的水平。根据差饷物业估价处最新资料显示，二○二一年第一季的按揭供款与私人家庭入息中位数比例（即置业负担比率）高达百分之七十三，比二○二○年第四季的百分之七十二为高，亦远高于过去20年（二○○一年至二○二○年）的平均值百分之四十七。所以，我们认为现时没有条件撤销住宅物业的需求管理措施。政府会一如既往，继续留意住宅物业市场情况和参考相关指标，适时采取合适的措施回应市场变化。
现时我们都知道 ，有不少居于「劏房」的市民正面对严峻的居住环境。「劏房」租务管制研究工作小组（工作小组）已完成研究，建议政府应对「劏房」实施适当的租务管制，以保障基层「劏房」租客的权益。运房局已经制订了条例草案，包括（一）强制规定「劏房」业主与租客签立书面租赁协议，以订明双方权利和责任；（二）为租客提供为期四年的租住权保障；（三）限制续租时的租金加幅；以及（四）禁止业主向租客滥收水电费等。条例草案在昨天已进行首读。如条例草案能够在今个立法年度内获立法会通过，估计最快可在今年年底实施。
除此以外，政府亦推出了为期三年的现金津贴试行计划，为非居于公营房屋、非领取综合社会保障援助而轮候公屋超过三年及并未被首次编配公屋的合资格的一般公屋申请住户提供现金津贴，以纾缓他们因长时间轮候公屋而面对的生活困难。我们将于本月底开始发放现金津贴。
有议员建议应该在《长策》中将过渡性房屋纳入住屋阶梯。本届政府一直积极牵头推动过渡性房屋发展，目的是透过善用闲置土地及建筑物，为有迫切住屋需要的市民提供过渡性房屋，以纾缓居于不适切住屋并长时间轮候公屋的家庭面对的困难。正如我在开场发言所说，截至上月，我们已觅得足够土地提供约15 000个过渡性房屋单位。我们会继续努力寻找闲置土地和楼宇，以作过渡性房屋之用，绝不停步。然而，过渡性房屋是短期的纾缓措施，属过渡性质，供应时间及数量可能在不同时间有所变化；而房屋阶梯上的各阶层都属长远而稳定的住屋选择。因此，不宜将过渡性房屋纳入长远房屋阶梯。长远而言，过渡性房屋不再有需要之日，相信是香港住房问题得以改善的开始。
主席，开拓土地、建造房屋是解决香港房屋供求失衡的最根本方法。政府会继续透过「多管齐下」的方针，积极觅地建屋，加快、加大供应，并同时致力善用现有房屋资源，改善市民的居住环境和生活质素。
主席，我谨此陈辞。
完
2021年7月15日（星期四）
香港时间17时14分
香港时间17时14分