立法会：运输及房屋局局长就「改革房屋政策，解决住屋问题」议案开场发言（只有中文）
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主席：
我感谢谢伟铨议员今日提出的议案，以及柯创盛议员及郭伟强议员提出的修正案。议案涉及房屋政策范畴多方面的议题。容许我就议案提出的一些主要意见先作综合回应，稍后在听取各位议员的意见后我和谢副局长及廖副局长会再就修正案和议员的意见作出回应。
房屋一直是香港社会最关心、亦都是最具挑战的问题之一。我们明白，房屋供求失衡、楼价租金高企、公屋轮候时间上升等等，都是广大市民所关注的切身问题。土地及房屋政策一直是政府工作的重中之重。我们一直以最大的决心，积极觅地建屋，丰富房屋阶梯，尽力协助基层家庭，让他们可以入住适切而可负担的居所。同时，我们亦施行各项政策措施，提升市民的居住环境和生活质素。
政府公营房屋政策的理念，是为有住屋需要的低收入家庭提供适切、可负担的公共租住房屋（公屋），并透过推出资助出售单位回应中低收入家庭的置业诉求。去年年底，政府公布已觅得330公顷土地兴建316 000个公营房屋单位，可以满足未来十年（二○二一／二二至二○三○／三一年）约301 000个公营房屋单位的需求，这个结果无疑对长远实现公营房屋愿景有莫大帮助，但我们不会轻视发展有关土地以至建造过程的挑战。我们不会松懈，政府各有关政策局和部门，与及香港房屋委员会（房委会）会全力以赴。
议案提出积极应对人口老化问题，鼓励居家安老和长幼共融。我们在努力觅地建屋的同时，亦都一直尽力照顾公共屋邨居民的生活需要，提升他们的生活质素。
事实上，为了照顾长者家庭的住屋需要，现行公营房屋政策有不少优先措施。在编配公屋方面，房委会设有多项长者申请者优先资格的租住公屋计划。单身长者可申请高龄单身人士优先配屋计划；与家人同住的长者可选择以一般家庭身分申请天伦乐优先配屋计划。购买资助出售单位方面，资助出售单位的销售计划中亦设有「家有长者优先选樓计划」。
我们一直不遗余力在公共屋邨缔造长者友善社区。现时新建屋邨均采用通用设计，设有无障碍设施，方便长者及轮椅使用者。旧屋邨方面，房委会一直免费为长者租户进行所需的调适或改装工程。在有需要时，我们会征询物理治疗师甚或医生的意见为长者提供适切的支援。
我们知道社会上有意见希望透过重建高楼龄屋邨，改善公屋现有住户的居住环境，与及增加公营房屋供应。房委会一直按四个基本原则考虑，即楼宇的结构状况、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有合适的迁置资源，以及原址重建的潜力，就实际情况谨慎考虑是否重建个别公共屋邨。
不过，我们希望大家理解，在重建公共屋邨的过程，房委会需要在拟重建的屋邨附近觅地兴建新单位、然后将现居于旧屋邨的住户迁入新兴建的公屋单位、跟着将腾空出来的旧屋邨清拆，再在原址兴建新公屋；整个过程一般需时十年或以上。虽然整个项目可以带来额外单位，但为了安置受重建影响的公屋居民，重建初期所建的单位需用作安置之用，因此可供编配予公屋申请者的单位数量会即时减少，无可避免地延长等待上楼家庭的轮候时间；而额外的单位只会在项目的后期才能提供。我们明白长远而言，个别公共屋邨是有重建的需要；但公屋轮候者对住屋的需求迫切，亦不容忽视。我们知道现时有大概11万户家庭住在劏房，因此，我们需要在切实可行的情况下，有序地规划重建个别屋邨，以免令公屋供应紧张的情况恶化。
除了觅地建屋，提升市民的居住环境和生活质素外，我们亦深明确保珍贵的公营房屋资源用得其所的重要。就「富户政策」而言，为了将公屋更聚焦地分配给住屋需要较迫切的人士，房委会于二○一七年实施经修订的「富户政策」，若公屋住户的家庭入息超过现行公屋入息限额五倍，或家庭总资产净值超过现行公屋入息限额100倍，便需要迁离他的公屋单位；在香港拥有住宅物业的公屋住户，不论他的家庭入息或资产水平为何，都需要迁离其公屋单位。现时的安排可以有效地将有限的公屋资源用于有真正需要的人士及家庭。
在现行「富户政策」下，在香港并无拥有住宅物业，但家庭入息超过现行公屋入息限额两倍但不高于三倍的住户，须缴交倍半净租金另加差饷；家庭入息超越现行公屋入息限额三倍但不高于五倍的住户，则须缴交双倍净租金另加差饷。我们相信这已是平衡了大家诉求的一个安排。
宽敞户政策方面，房委会一直透过要求居住面积超出标准的宽敞户迁往其他合适的公屋单位，收回较大的单位，以重新编配予人数较多的轮候公屋家庭或挤迫户。过去五年，房委会平均每年处理约2 200宗个案。除此以外，房委会亦于二○一九年十二月推出一项措施，让所有家庭成员均年满70岁的全长者宽敞户，如他们选择调迁至面积较小的公屋单位后，可享有终身租金全免。截至上月底，房委会共批出约390宗申请，当中86户已接受编配。我们相信以上的政策，是切合社会对确保公屋资源得以有效运用的期望。
除了将公屋资源聚焦分配予有需要的人士，将公屋租金定于租户可负担的水平同样重要，亦是我们一贯的政策。《房屋条例》订明，房委会需要按照法定机制每两年检讨公屋租金一次，并需要按该次租金检讨中收入指数的变动结果调整公屋租金。上调租金设有10%的「封顶」安排，下调租金时则不设下限。另外，《房屋条例》亦订明，房委会可按其认为适合的期间，减免租户的租金。上述机制一方面为房委会提供客观的基础，以租户的负担能力决定何时应调整公屋租金及调整的幅度，另一方面亦给房委会足够弹性，适时对居民多加协助。因应2019冠状病毒病疫情对整体社会经济造成冲击，以至对公屋租户所带来的影响，在平衡公屋租户的负担能力以及房委会的财务健康和可持续发展后，房委会在去年七月调整公屋租金时，亦通过为公屋租户在去年九月及今年九月提供租金寛免。
正如我刚才所说，除了为低收入家庭提供可以负担的租住房屋外，透过推出资助出售单位回应中低收入家庭的置业诉求亦是房屋政策的重要一环。有关的定价政策和选楼优次亦为市民所关注。我希望在此简单阐述现行的政策和理念。
资助出售单位定价政策的目的，当然是希望中低收入家庭可以负担这些单位。我们在二○一八年修订资助出售房屋的售价政策，将售价与私楼巿场脱钩，改以非业主住户家庭的每月入息中位数作为评定负担能力的基础，并以每月的按揭供款不超过家庭入息四成为标准，及确保同一期出售计划可负担的单位数量由最少50%增加至最少75%。房委会于二○一八年恒常化绿表置居计划（绿置居）时亦决定，绿表置居计划单位的折扣率会较上一次居屋销售计划的折扣率高10%。在经修订的定价政策下，资助出售单位对合资格申请者来说更能负担。
除了让资助出售单位的定价为买家所能负担，我们亦要确保较有置业需要的申请者，可以在选楼时享有较高优次，达致有效运用房屋资源。就此，房委会于每个销售计划开售前，制订相关销售细节，包括不同类别申请者的选楼优次。以房委会于今年三月通过的绿置居二○二○／二一销售安排为例，申请者的选楼优次依次为：受房委会已公布清拆计划影响的家庭申请者、「家有长者优先选楼计划」的家庭申请者、其他家庭申请者、受房委会已公布清拆计划影响的一人申请者，最后为一人申请者。现时的选楼优次，在公营房屋供应仍然紧绌的情况下，大致能平衡各方期望。当然，我们希望日后土地供应足够的时候，我们可以满足所有轮候申请人的期望。
另外，我亦希望藉此机会，分享公营房屋发展项目所应用的新技术。因应《2017年施政报告》建议引入「组装合成」建筑法，房委会从技术角度，积极探讨把「组装合成」建筑法应用于公营房屋项目的可行性，希望透过新技术，「因地制宜」加快建筑流程及提升效率。房委会已选定东涌第99区一幢12层高的住宅大厦为应用「组装合成」建筑法的先导项目。项目将于今年内开展，预期在二○二四年完成。房委会亦会将德田街一幢33层高的住宅大厦；及安达臣道石矿场两幢28层高及另外一幢17层高的住宅大厦作为下一轮采用「组装合成」建筑法的项目，以制定「组装合成」建筑法适用于不同工地限制下的解决方案。房委会会继续积极选取更多适合采用「组装合成」建筑法的项目，务求充分利用技术发展的优势，为有需要的市民兴建适切的居所。
主席，就私营房屋方面，政府一直致力维持私人住宅物业市场的健康发展。除积极开拓土地，加快土地平整以至基础建设，增加土地及房屋供应外，政府亦运用需求管理措施以稳定住宅楼市，包括额外印花税、买家印花税及新住宅印花税。政府会一如既往，继续留意住宅物业市场的情况和参考相关指标，适当的时候会采取合适的措施回应市场变化。
政府在去年年底公布已觅得足够土地满足未来十年公营房屋单位的供应目标后，社会上有意见认为我们已有足够空间，进一步提升市民的人均居住面积。社会上有这个想法和建议，我们十分理解。
政府积极觅地和造地当然是希望改善市民的居住质素，包括环境和空间，市民固然都希望「住大啲、住松啲」。但是，纵使政府已努力增加土地和房屋供应，香港整体可作公营房屋发展的资源仍然有限。因此，我们必须按缓急先后善用土地资源。目前，我们最迫切需要处理的是房屋供应短缺的问题。我们必须先利用有限的土地资源提供更多单位，尽快解决有需要家庭，例如居于不适切居所的家庭以及轮候公屋已久的申请者等等的住屋问题。
长远而言，预期土地和房屋供应到位及稳定时，公屋平均轮候时间大幅缩减后，我们可适时探讨能否及如何进一步提升居于公屋、资助出售单位以至私人住宅单位的市民的居住空间。就这方面而言，我们必须深入研究并作全盘考虑，包括增加人均居住面积对公屋平均轮候时间以至整体公营房屋发展的影响、怎样按新标准处理单位的分配和调迁安排等。我们和大家的想法一样，不过我们需要先处理当前轮候公屋的超过15万个家庭、10万个单身申请者，以及居于不适切居所的11万户家庭。
除房屋政策外，议员亦建议重组政府架构下的房屋、土地、运输及环保政策范畴。重组政策局是重要课题，涉及复杂的考量、筹备及修例工作，过程需时，不能一蹴而就。政府会就如何整合和提升土地、房屋、运输及环保政策工作，继续聆听各方意见，务求精益求精。
主席，我和两位副局长会在聆听各位议员在辩论中的发言后，再作适当补充和进一步回应。
我感谢刚才三位议员的发言，亦希望他们日后对我们的土地及房屋建设，以及为基层市民提供公屋方面多给意见及支持，谢谢。
完
2021年7月14日（星期三）
香港时间20时55分
香港时间20时55分