立法会三题：发展铁路车站上盖物业
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问题：
在「拥有权」及「铁路加物业发展」模式下，香港铁路有限公司（下称「港铁公司」）负责兴建及营运新铁路，并会获政府批出铁路车站上盖物业的发展权，以补贴铁路建造费用。据报，港铁公司多年来从物业发展获得丰厚利润。就此，政府可否告知本会，会否订明港铁公司在物业发展方面的准许回报率（而有关水平的厘定则参考两家电力公司的准许回报率，即固定资产平均净值的百分之八），以及当已达致准许回报率时，港铁公司须把余下物业单位交给政府作公营房屋用途；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就叶刘淑仪议员的提问，经谘询财经事务及库务局，我现在综合回覆如下：
在「拥有权」模式下，香港铁路有限公司（港铁公司）负责新铁路项目的财务、设计、建造、营运和维修保养，并最终拥有该铁路。由于铁路项目投资巨大，客运业务及车站商务等所得的收入往往未能令项目收支平衡，因此对于在「财务上不可行」的铁路项目，即在扣除预计总开支后的预计总收入现值，少于预期的资本回报的项目，政府会提供资助，以填补资金差额。由于过往大部分铁路项目，政府均采用「铁路加物业」模式提供资助，令铁路线可持续地营运。至于未有合适物业作资助的项目，例如西港岛线项目，则以非经常补助金资助。
根据「铁路加物业」模式，政府与港铁公司在签订项目协议时，会因应铁路项目的资金差额，批出物业发展权，让港铁公司以物业发展利润填补资金差额。在获得政府的资助后，港铁公司会承担所有与新铁路的设计、建造、营运和维修保养有关的商业风险。即使新铁路项目日后的收益比预期为低，政府亦没有义务再向港铁公司提供任何资助。这个模式亦带来其他运作效益，例如可以释放铁路沿线土地的发展潜力，不但可增加房屋供应，同时港铁公司可以协调物业发展的备置工程和铁路工程，令车站、车厂与物业发展项目之间的工程衔接更为畅顺，利便工程推展。
引入准许回报率机制会根本地改变港铁公司的商业模式，港铁公司是香港的主要公共运输服务经营者，政府有需要详细研究引入上述机制的理据，并考虑各项相关因素，包括对港铁公司的财务、运作及其他影响，对整体公共运输服务的影响，以及对政府财务收益的影响等。政府现阶段没有相关的计划。
过往「铁路加物业」用地一般用作发展私营房屋，以充分利用土地的价值，满足填补铁路项目资金差额的需要。如果将「铁路加物业」用地部分用作兴建资助出售房屋，将减少该物业发展可资助铁路项目的可行性，方案是否可行视乎铁路项目沿线是否有足够物业用地作公营及私营房屋发展，而且又能产生足够利润填补铁路项目的资金差额。
我们充分理解叶刘淑仪议员提出此提问背后是希望可以建造更多公屋，满足香港基层市民住屋的需求。我希望在此作一个回应。政府一直探讨铁路沿线附近用地的公营房屋发展潜力，例如政府已就占地约30公顷的小蚝湾车厂用地制订分区计划大纲图，这发展项目可望于中长期提供约20 000个单位，其中约一半将会是公营房屋，现时计划以资助出售房屋为主。此外，政府在规划东涌东扩展区时，亦已在东涌东站附近预留部分用地作公营房屋发展，当中包括正在兴建的东涌第99区及第100区公营房屋发展计划，合共提供约10 000个公营房屋单位。
另外，洪水桥／厦村新发展区预计可于中长期提供61 000个房屋单位，当中包括约31 200个公营房屋单位，其中部分用地邻近规划中的洪水桥站。在当下公营房屋供应短缺时，我们会尽最大的努力压缩及尽快完成法定程序、土地平整、基础建设及房屋建造，以回应基层市民的住屋需要。在此请叶刘淑仪议员放心，你所关心的我们会适切跟进。
此外，为回应公众就港铁公司盈利与票价调整之间关系的关注，现行的票价调整机制已设有「分享利润机制」，港铁公司每年会按预设等级表，就上一年度的基本业务利润水平拨出相应的款项用作提供票价优惠，与乘客分享公司的经营成果。基本业务利润涵盖港铁公司所有业务的利润，在撇除投资物业重估所得的利润外，所有香港客运业务、香港车站商务、香港物业租赁和管理业务、物业发展及港铁公司经营非本地业务所得的利润都包括在内。
多谢主席。
完
2021年7月14日（星期三）
香港时间13时56分
香港时间13时56分