房屋署署长在房屋委员会公开例会发言全文（只有中文）
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以下是房屋署署长王天予今日（七月十二日）在香港房屋委员会（房委会）公开例会的发言全文：
主席、各位委员：
首先我要多谢各位委员在六月十一日房委会周年特别公开会议上，就公共房屋政策及房委会工作发表的宝贵意见。
房屋问题困扰着大多数的香港市民。社会各界均出谋献策，而政府亦全方位应对问题，从积极觅地建屋、提供过渡性房屋、立法实施劏房租务管制，以至引入各项需求管理措施以减低外来及投资需求，为住宅市场降温。作为公营房屋的主要提供者及营运者，房委会肩负着重要的使命。以下我会集中就房委会在公营房屋方面的工作作出回应。
房委会的使命，是为有住屋需要的低收入家庭提供可负担的租住房屋，同时亦透过推出资助出售单位，协助中低收入的家庭置业。换句话说，我们要为基层市民提供一个住屋的安全网；并为那些希望置业，但未能负担私营市场单位的家庭提供一个选择。由于短中期的土地供应始终有限，加上公营房屋的需求日增，公屋的平均轮候时间近年持续上升。我们面临的挑战是如何加快、加大供应，并同时善用现有的资源。
公屋
先说公屋。委员对公屋平均轮候时间近年持续上升均表达关注，亦有人经常问究竟平均轮候三年的目标何时可达到，甚或质疑三年这个目标是否已不切实际。回应这个问题，请容许我不厌其烦，先解释一下平均轮候时间这个概念。我们每季公布的公屋平均轮候时间，是过去12个月已获安置入住公屋的一般申请者（即家庭及长者一人申请者）获得第一次公屋编配的平均轮候时间。
公屋的平均轮候时间取决于供应和需求。需求方面，截至二○二一年三月底，一般申请者有153 300个，另有100 500个非长者一人申请。虽然今年三月底一般申请者的平均轮候时间上升至5.8年，但同季度我们实则编配了约4 000个单位给一般申请者，另约200个单位给非长者一人申请者，这其实并非一个小数目。值得留意的是，除了已经在排队的申请者，我们每天都有新增的申请者。如果单看一般申请者的情况，在过去五年间，来自一般申请者的新申请超过95 000个，即平均每年增加约19 000个；而同期我们实则编配了共88 900个单位给一般申请者。此外，每年的公屋编配中，除了公屋申请者，我们亦需编配予其他类别的合资格人士，例如体恤安置、受政府、市建局（市区重建局）及房委会清拆影响而又符合其他资格的人士，以及房委会的各类调迁。平均轮候时间久居不下，很大程度由于公屋供应未能迅速消化现有及每天都在增长的轮候队伍。
很明显，我们需要持续地有充裕的供应，才可以满足现有和新增的公屋需求。因此，积极增加供应，始终是最根本缩短轮候时间的方法。
在觅地方面，政府在二○二○年《施政报告》及《长远房屋策略2020年周年进度报告》中公布，已觅得330公顷土地兴建316 000个公营房屋单位，可以满足未来十年约301 000个公营房屋的供应目标。政府各部门会全力推动相关工作，务求依时完成所需的「造地」程序，如期将土地交予房委会作公营房屋发展。在过程中，房委会亦会与各相关政府部门紧密联系协调，并善用每幅用地的发展潜力。我虽然未能预测公屋平均轮候时间何时可以缩短，但我可以肯定地说，房委会与政府各部门会努力不懈，尽力为有需要的基层家庭建立安居之所。
加快建筑流程
房委会一直以来都分秒必争，努力在最短的时间内提供最多的公营房屋。为争取时间，房委会一般在政府仍在进行「造地」程序时，会尽可能同步进行规划、详细设计、地区谘询、土地勘测和招标的工作，以期在政府将土地交予房委会时，可第一时间开展打桩及建筑工程。
对于经常有说法指房委会的建屋速度比不上私人发展商，我觉得有需要澄清。一般在卖地计划出售作私人发展房屋项目的土地已大致为「熟地」，随时可建屋。但拨作公营房屋发展用途的土地大多为「生地」，需要先进行相关的土地改划、甚或收回土地程序、以及其后的地盘平整及基建工程，政府才可交予房委会兴建公营房屋项目。若以房委会及私人发展项目两者同样位于已经平整的「熟地」上，并兴建高度与密度相约的住宅大楼所需的时间作比较，其实两者实际的建造时间大致相若。事实上，就上盖建筑方面，由于房委会采用机械化建筑法及大量使用预制组件，我们现时已经可以在六个工作天内，完成一层超过20个单位的混凝土建造。至于有委员关注重建房委会工厂大厦的拆卸时间，由于拆卸涵盖不同工序，包括搭建临时围板及棚架、移除原有大厦的装置，随后才能进行拆卸大厦和地基，这些工作需时约九至十个月。在拆卸有关的工厂大厦后，我们再需约一年时间进行土地除污工程，及后方可建屋。以上工序和所需时间亦与私人发展商相若。
根据过往政府交予房委会土地的情况，以及为达到地尽其用的要求，政府往往要求房委会在公营房屋项目内提供各类配套、社福及政府设施。按以往经验，房委会一般需约四至五年时间完成打桩及建筑工程。然而，我们需提供额外非住宅设施的趋势现时正在上升。例如，在经修订的公营房屋泊车标准中，私家车泊车设施的要求需增至原来的约三倍。除一般附属设施外，我们亦协助提供不同的政府设施服务社区，例如福利设施、公众停车场、公共运输交汇处、社区会堂、诊所等。此外，为推展二○二○年《施政报告》所述，在公营房屋发展内预留约百分之五住宅总楼面面积作福利设施用途的建议，日后房委会的发展项目亦将纳入更多的福利设施。由于兴建上述额外设施大多涉及加建平台或地库，而平台或地库必须先建造，才可在其上兴建住宅大楼，这将无可避免增加施工时间。如这些设施的要求有所改变，大厦的设计亦需相应地调整。
为此，我们会与相关政府部门加强沟通及协作，避免在最后阶段更改设计方案或要求，以减低对施工时间造成的影响。我们亦会在可行情况下，透过项目设计尽量避免建造额外平台或地库。举例来说，在启德公营房屋发展区，我们在项目布局上设置了一幢独立的附属设施大楼，以容纳项目原有的湿街市、社福设施等，让附属设施大楼及住宅大楼得以分别同时兴建，减低对公营房屋发展进度的影响。
个别项目在打桩或建筑工程阶段，亦可能面对不可预测的情况，包括较复杂的地质状况、恶劣天气或外围因素等而影响工程进度。我们会按现行机制，密切监察每个项目的进度；亦会视乎情况与相关承建商探讨改善施工程序，增加人手及建造机器，安排分阶段落成项目，以尽量赶上工程的预期进度。
「组装合成」建筑法
房委会一向拥抱新技术、新思维。早于80年代，房委会已经在公营房屋发展项目，采用机械化建筑法及广泛应用混凝土预制组件。我们亦一直致力扩大混凝土预制组件的应用范围，由以往的平面组件，到近期研发的立体混凝土预制组件。
二○一七年《施政报告》建议引入「组装合成」建筑法。房委会随即从技术角度，积极探讨把「组装合成」建筑法应用于公营房屋项目的可行性。我们的目的只有一个：就是基于政府分配给房委会用地的特性，采纳合适的新技术，再配合多年来在公营房屋设计及建筑上累积的智慧及解决问题的方法，努力加快建筑流程及提升效率。为此，房委会已选定东涌第99区一幢12层高的住宅大厦作为「组装合成」建筑法的先导项目。项目将于二○二一年开展，预期在二○二四年完成。房委会亦会将德田街一幢33层高的住宅大厦；及安达臣道石矿场两幢28层高及另外一幢17层高的住宅大厦作为下一轮采用「组装合成」建筑法的项目，以制定「组装合成」建筑法应用于不同工地限制下的解决方案。往后我们会积极选取更多适合采用「组装合成」建筑法的项目。至于那些因地盘用地限制，例如陡峭的山势，有限的储存空间等用地而未能采用「组装合成」建筑法的项目，我们会继续采用房委会的场外预制技术组件，相辅相成地提升公营房屋产量。我们亦会在规划、设计及施工阶段，持续扩大应用建筑信息模拟（BIM）及其他崭新科技，并利用手机和应用程式进行工地监管，精简工地的通讯和工作流程。
我们亦明白，非住宅楼层和外围工程对整个项目的推进同样重要。因此，今年房委会分别引进了天台立体混凝土预制升降机机房，及位于楼宇外围的预制地下沙井，并积极在合适项目的外围设施，例如有盖行人通道，采用场外预制技术，缩短非住宅楼层和外围工程的施工时间，进一步提升工地生产力。在采纳新技术的同时，我们对工地安全及建屋质量有坚持，特别是花了多年才解决的质量问题，我们不会开倒车作出妥协。
加大供应
除了依赖政府提供土地，房委会亦在辖下物业采取合适的措施增加供应，当中包括清拆石篱中转屋和四个工厂大厦作公营房屋发展；以及在现有屋邨土地作加建发展。我们估计石篱中转屋和毗邻的前石篱天主教小学用地可提供约1 600个单位;而四个工厂大厦的用地则可提供一共约4 800个单位。至于在现有屋邨土地加建发展方面，过去五年，房委会透过加建发展已提供约4 700个公屋单位，未来我们会继续在合适的屋邨土地加建发展。
重建高楼龄屋邨
一如委员提出，重建高龄屋邨无疑是一个增加单位的方法。对于重建，房委会一直按四个基本原则考虑，即楼宇的结构状况、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有合适的迁置资源，以及原址重建的潜力，就实际情况谨慎考虑是否重建个别公共屋邨。
具体而言，现时要重建公屋，绝大多数情况要采用「蚂蚁搬家」的方法：首先觅地在拟重建的屋邨附近兴建新单位、继而将现居于旧屋邨的住户迁入新兴建的公屋单位、然后将腾空出来的旧屋邨清拆，再在原址兴建新公屋；过程中亦涉及大量谘询及作相关调迁安排所需的时间。规模较大的屋邨，更须分多个阶段进行。整个重建过程往往需要10年或更长的时间才能完成。以现正进行重建的两个屋邨为例，规模较小、涉及665个单位的美东邨较旧部分，由宣布重建直至重建完成预计需约10年时间；而规模较大涉及约3 500个单位的白田邨较旧部分，预计需时约15年完成。
以上的例子引证委员所指，重建公共屋邨长远而言或可增加公屋供应，但重建需时甚久，并往往要在重建项目的较后甚至最后阶段才能提供额外单位。另一方面，由于需要动用大量的新建单位先行安置受重建影响的公屋居民，短期可供编配予公屋申请者的单位数量会即时减少，无可避免地延长有迫切住屋需要而正等待上楼家庭的轮候时间。
我们必须承认，正在轮候公屋人士的住屋需要，远较已居于公屋的住户迫切。因此，在作长远规划的同时，我们必须兼顾轮候人士的急切需要，作出平衡，在切实可行的情况下，考虑有序地重建个别屋邨。
就委员关注公共屋邨的结构安全方面，房委会自二○○五年开始，在「全面结构勘察计划」下为楼龄接近或超过40年的公共屋邨进行详细勘察，以确定楼宇结构安全，并评估持续保存该些楼宇所需的修葺方案和其成本效益。第一轮涵盖42个屋邨的勘察计划已于二○一八年完成。第二轮的勘察计划亦已随即展开，除确保经第一轮勘察计划评估的屋邨，结构仍然安全及修葺符合成本效益外，亦会为未被纳入第一轮勘察计划，而楼龄于二○一八年至二○三二年间满40年的屋邨，进行首次的全面结构勘察。第二轮勘察计划涵盖的屋邨共71个，当中八个屋邨已完成，而整个第二轮勘察计划预计于二○三二年完成。透过上述的勘察计划，我们致力确保相关的屋邨结构安全，亦会继续维持和改善高楼龄屋邨楼宇状况，为居民提供安全合适的居住环境。以华富邨的华乐楼、华昌楼和华康楼为例，房委会于90年代完成结构巩固工程，至今虽已超过25年，但经二○一九年的评估后，确认仍可以继续使用超过15年。
此外，房委会透过「屋邨改善计划」，分阶段进行包括翻新大厦外墙及屋邨公共地方、改善康乐设施、园景及绿化的工程。房委会亦在「全方位维修计划」下，主动为居民勘察室内设施，按需要提供全面及一站式的维修保养服务，包括即场进行小型维修，及即时就较复杂的个案发出施工通知单予承建商跟进，从而为居民提供合适的居所。
善用公屋资源
要扭转目前公营房屋供求失衡的局面，积极觅地建屋固然是最根本的方法，与此同时，我们亦需致力善用现有的房屋资源。
对于经济环境已经改善的公屋居民，我们鼓励他们自置居所，腾出其公屋单位给更有需要的家庭。为促进公屋单位流转，现时公屋租户可以绿表资格购买居屋、绿置居、及从居屋第二市场购买未补价的资助出售单位。他们当然亦可在经济情况许可下在公开市场购买私人单位。由二○一七年至二○一九年，房委会已推售共约11 300个新居屋单位。正在发售的「居屋2020」提供约7 000个单位。截至上星期五，我们已售出2 926个单位，当中1 066个单位为绿表人士购买。至于绿置居，自引进这新产品以来，房委会至今已推售共约7 100个新建的绿置居单位。而「绿置居2020／21」即将发售的启钻苑约2 100个单位及约800个「租者置其屋计划」回收单位亦已于今年五月接受申请，选楼程序预计可于10月展开。此外，如公屋租户所租住的单位为租置计划下的屋邨，亦可以随时选择购买现正租住的单位。至于有委员建议将公屋「富户」所缴交的额外租金拨作「储蓄」，以协助他们购买资助出售单位，由于现时公屋租户已有上述不少的置业途径，如果再为公屋「富户」增添置业上的资助，或会令其他公屋租户，以至其他未能获公帑资助置业的市民感到不公，我们必须谨慎考虑。
有委员表示希望房委会及早规划公营房屋用途，尽早决定哪些楼宇会以绿置居形式出售，以及减少绿置居一人单位的比例。正如二○一四年公布的《长策》（长远房屋策略）指出，房委会须维持各类公营房屋之间的互换性，务求更适切地应对市况变动，配合社会整体的需求。房委会于二○一八年恒常化綠置居时确立的选址原则，是将合适的公屋项目转作綠置居项目，并以较稳健的步伐推出单位，以减低未能售出绿置居单位的风险。我们会继续参考运作经验及销售反应，适时调节公屋和绿置居单位的供应量，并会视乎情况和工作进度，选取适合出售的项目。因应绿置居的销售情况，我们亦会适时检视，设定更好的推售策略。
租置计划方面，我们知悉社会上一直有声音建议房委会在现有39个租置屋邨以外重推计划。然而，在目前公屋供应严重不足的情况下，全面重推租置计划会进一步减少可供编配的公屋单位数目，令公屋申请者的轮候时间更加恶化。因此，我们暂时难以全面重推租置计划。
主席，在加快、加大公营房屋供应方面，委员和我们每一个同事都很焦急。但房屋问题环环相扣，我们不可以急就章，以免在解决一个问题时制造另一个新问题。房委会面对各方面不同的诉求，而这些诉求有时亦互相矛盾。例如社会上要求我们加快重建的步伐，但在安排受影响的住户或租户迁移时，又要求我们不能对他们造成任何不便，甚或要「不迁不拆」。一如委员的提点，我们十分理解受重建影响的人士，面对离开熟悉的环境会感到不安，希望继续留守在自己既有的生活或工作空间。与此同时，我们亦明白每个人都希望住大一点，住好一点。凡事总有优次，总要取舍。社会主流共识既然是要解决缠绕香港多年的房屋问题，或许我们每人都要多行一步，为社会整体多设想一下。希望大家明白，若要全无影响，又要加快重建，增加供应，现实上并不可能。我们在执行过程中会不时作出检讨，以合理、合情的手法处理，尽量把影响减至最低。
长者设施
就委员关心的长者设施，现时新建屋邨均采用通用设计，设有无障碍设施，方便长者及轮椅使用者。至于旧屋邨的长者租户，房委会会为他们进行所需的调适或改装工程，并悉数承担相关的工程费用。如有需要，亦会征询物理治疗师或医生的意见。改善工程包括在切实可行的情况下，扩阔门口并设置斜道、在适当地面铺设防滑地砖、将浴缸改为淋浴间、在浴室加设扶手，加高露台的地台使它与客厅地面齐平等。
房委会亦在屋邨提供各种类型的社福设施，例如长者日间护理中心、安老院舍等，以满足长者居民的需要。因应本港人口不断老化，我们在长者住户比例较高的屋邨增设了长者康乐设施，让长者可舒展筋骨，强健身心。我们每年亦会拨款予屋邨，以伙拍非政府机构举办社区建设活动。合办机构可在邨内提供长者外展服务，从而識别独居及隐蔽长者，为他们提供支援，例如送饭服务、家务助理、家居清洁、出外就医的接送服务等。
屋邨管理智能化
在屋邨管理智能化方面，房委会于二○一七年底已推出了首个为公屋租户而设的流动应用程式「房署资讯通」。公屋租户可随时随地透过「房署资讯通」在超级市场或便利店缴交租金和查阅交租状况，亦可接收有关住宅楼宇因定期检查或维修而受影响的公共设施服务的电子通告。例如每当屋邨需要暂停食水、冲厕水、电力供应、升降机服务等情况，住户可透过「房署资讯通」收到电子通告。
房委会于去年11月提升了「外展房屋管理系统」，让前线同事在家访和核对住户资料时更得心应手。升级后的系统网页亦可实时显示家访进度，提升部门的管理效率。我们会继续探讨使用新的科技，应用于其他房屋管理范畴，协助前线同事执行日常工作。
应对疫情
最后，我想交代一下房委会应对疫情方面的工作。过去的18个月，房委会以至整个社会都面对不一样的挑战。为配合政府的强制检测安排，当政府向公共屋邨的楼宇发出强制检测公告时，屋邨办事处的同事会与相关政府部门紧密联系，于屋邨设立流动采样站、上门提醒及安排住户于指定时间内到流动采样站进行强制检测、登记住户的资料、协助派发物资、维持排队秩序，并按要求将相关纪录交予有关部门跟进。截至今年六月底，我们已安排了59个屋邨合共92幢楼宇的住户，进行超过十万人次的强制检测。
我们亦参与政府于三个公共屋邨作出限制与检测宣告行动。当中在兴华（二）邨的行动，房屋署更担当统筹的角色，负责安排「受限区域」内的住户进行强制检测。在短时间内，我们动员超过200名同事，联系各政府部门落实检测行动。其间同事上楼逐家逐户通知及协助住户进行强制检测，并设立热线供居民查询及求助，亦安排派发食物给受影响居民，部分同事更不眠不休连续工作超过24小时至翌日。透过大家的努力，强制检测行动如期完成，行动中亦庆幸没有发现确诊者。
就政府发出检疫令的公屋楼宇或楼层，我们亦会协助相关政府部门安排居民入住检疫中心，派员在腾空的公屋单位进行清洁及消毒的工作，检查喉管，以便居民在完成检疫后可安心返回单位居住。
我们往往在极短时间内接获通知需进行上述的工作，亦没有先例可循，靠的是同事的专业及团队精神，二话不说走在最前线，协助居民齐心抗疫。藉此机会，我再一次向同事致谢。
为预防病毒在社区传播，我们持续巡查辖下公共处所，进行执法行动，确保有关防疫规例得以遵行，保障公众健康。此外，为配合政府为全港私人楼宇检查外墙排水管的措施，房委会于二○二○年十月底展开「排水管检查计划」，检查所有公屋单位的排水管。当中约39万个公屋单位的排水管设于室外，相关检查工作已全部完成。我们亦多行一步，主动检查室内的排水管。截至二○二一年六月底，我们已成功入屋检查了约37万个公屋单位的室内排水管，并安排所需维修。预计全部的检查工作可于二○二二年第一季完成。
总结
主席，在结束今日发言之前，我要再次感谢各位委员一直以来对房委会工作的支持，以及就各项政策、措施与运作，向我和房屋署同事提供的指导和宝贵意见。往后我们会更集中资源，聚焦解决房屋问题。多谢各位！
完
2021年7月12日（星期一）
香港时间18时35分
香港时间18时35分