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以下是运输及房屋局局长张炳良教授今日（十一月七日）在立法会会议上，就「完善房屋政策，解决市民住屋需要」议案开场发言全文：
代主席：
多谢王国兴议员提出今日这项议案，让我有机会阐述新一届政府对房屋问题的看法。
住屋问题，关乎社会民生的基础。不同的民意调查，都显示住屋问题位列广大市民关注的社会问题的前列。的确，「住」的问题如果得不到解决，人心是不会稳定下来的。
政府政策
行政长官在参选政纲中对房屋问题表示高度关注，墨很多。在上任不久，已先后於七月中的立法会答问大会及八月三十日就房屋及土地供应政策提出一系列措施。在十月十七日在立法会上的发言，以及上星期四的立法会答问大会上，再一次重申政府对妥善解决房屋问题的决心。
政府的房屋政策目标，主要有三点：第一，确保市民的基本住屋需求得到适当的照顾，协助基层市民「上楼」；第二，让市民能按自己不同的负担能力和条件，选择安居之所，包括自置居所，但不设硬性指标；第三，并在过程中建构住屋阶梯，即以出租公屋为基础，之上提供一定程度的资助自置居所，并稳定私人楼市的发展，促进社会流动。
王国兴议员在原动议以及另七位议员的修正议案中提出的意见主张，涵盖了房屋及土地供应两大政策范畴。虽然政府就一些个别主张或许有不尽相同的见解，不过，就需要妥善解决住屋问题这个大方向，我相信行政立法之间应存在相当的共识。在这个开场发言中，我会先集中就房屋及相关政策发言，发展局局长稍后会就土地供应方面发言。在听取所有发言议员的意见后，我再会全面回应议员关注的各项事项和建议。
享有适当居所的权利
《世界人权宣言》、《消除一切形式种族歧视国际公约》及《经济、社会与文化权利的国际公约》这些文献，包含了有关住屋权的条文。不同的国家，如美国、英国、日本等，在承认住屋权的大前提下，亦会因应其自身的社会政策、经济状况、财政资源、政府和市场的关系这些因素来考虑，以不同的方式回应其国民的住屋诉求。
在香港，自一九七○年代当时的总督麦理浩的十年建屋计划开始，发展出一个为不少外国借鉴的出租公共房屋系统（简称「公屋」），并自一九七六年宣布推出「居者有其屋」计划（即是「居屋」），构成一个相对完整，针对广大基层及小中产阶层的公营房屋部门。到今天，住在公营房屋的人口占46%。回归后，特区政府把公屋轮候册的平均轮候时间（以第一次编配公屋单位计）定为三年左右，相对於一九八○至九○年代的动辄八、九年甚至更长轮候时间，应该说进步不少。公屋发展，亦带动了香港特色的新市镇发展。可以说，公营房屋发展的历史，是一段香港人可以引以自豪的历史。
与此同时，香港的私人楼市亦急速发展，伴随香港中产阶级的成长，及社会财富的累积与扩散。
香港的住屋，一直循公私营部门并行壮大的路径走过来。在尊重市场自由原则的前提下，政府透过不同的政策介入，去回应市民的基本居所需要和置业安居的期望。
房屋需要与需求
随社会经济的发展，市民追求更高的居住质素（包括居住环境和人均面积），不少期望置业以提升生活稳定。今天香港位列发展经济体系及全球金融中心，不过，我们所面对的生活现实却是：公营房屋供应追不上社会需要，市民当中，仍有一个不少的数目居住在恶劣的环境，「
房」现象成为现代富裕城市中贫穷和生活「向下流」的讽刺写照。公屋轮候册不断增长，也添增了很多中年及青年的单身人士。
居屋方面，由於曾於二○○二年后停建多年，把原有的公营房屋阶梯中断，影响公屋租户透过「绿表」申请居屋的流转，也使夹心阶层缺乏可负担的置业自住出路，因此，一旦楼市由衰转旺，社会的房屋供求关系顿时显得非常紧张，供不应求，再加上本地及外来投资需求日盛，楼价由二○○八年全球金融海啸后的低谷很快回复，并持续上升，近月来更因美国推出第三轮量化宽松措施而更形炽热。「上车难」、租金贵，是不少未合申请公屋资格人士的重大苦恼。政府非常明白这处境。
到今天，房屋问题已构成一个极为复杂的课题，社会上不同群组有不同的诉求。对於低收入人士而言，解决住屋问题往往等同「上楼」，即入住公屋。对於那些住在「房」或居住环境恶劣的人士，他们希望及早改善居住环境，这对他们而言很迫切的。对於那些已入住公屋但需要亲人照顾的长者来说，与家人同住一个较宽敞的公屋单位是他们的追求。一些居住在公屋多年，意欲「升级」者，或者合乎「白表」资格的非公屋居民，他们希望有多些居屋供应。而对於年轻中产，特别是打算组织家庭的年青一代，或经济能力稍佳的人士，他们希望及早「上车」置业，这是他们的人生目标之一。
可以说，对於不同收入、不同阶层、和不同年龄的社群来说，「住屋需求」往往具有不同的意义，因此，政府需要透过不同的措施来回应。「置业」需求也受很多因素的影响，例如楼价、对后市的预期、利息水平、经济环境等。楼市跌的时候，有时有需要的，也不敢入市。楼市升的时候，特别是低息环境时，则恨不得早点「上车」，形成需求加剧。
政府的房屋策略
今届政府上任后，以解决住屋问题为施政的「重中之重」，而面对炽热的楼市，又以两个「优先」为前提─优先解决用家自住的需要，优先照顾香港永久居民的需要。
我们完全明白，目前的供求失衡，并非一朝一夕便能扭转，但政府有信心、有决心去全力开拓土地、善用土地资源，优化发展空间，以求持续地增加供应。我们的房屋政策，是以供应为主导的，不论是公营或私营房屋的供应。
在过去四个月，政府已推出一系列中短期供应措施，包括积极觅地兴建公屋和压缩兴建的程序、出售剩余的居屋单位、复建居屋、将青绿街原先「置安心」计划项目转租为售、加快审批预售私人住宅楼花等，以尽快释放更多土地资源来兴建居屋、公屋和私人楼宇。我们会继续积极地在不同地区物色适合发展公屋和居屋的土地，不论地盘面积大小，我们都会考虑，以增加资助房屋的供应。
根据房委会最新的公营房屋建设计划，於二○一二／一三年度至二○一六／一七年度之间，每年平均约有15 000个公屋单位落成。不过，要指出这个数目并非硬指标。如果能够找到合适的土地，我们会调整建屋量以增加供应。
我亦想指出，三年平均轮候时间的目标，是指轮候册上一般申请者在轮候册登记至获得首次编配时的平均轮候时间，是不包括申请期间曾冻结的时段，有时因为申请者尚未符合居港年期规定，或正等候家庭成员来港团聚而要求冻结申请。此外，个别申请人因健康理由或其他原因而获有关部门推荐入住指定的一些小地区，亦因此而编配范围可能收窄而令其轮候时间有所延长。不过，我们会进一步看看现时轮候册的安排，希望尽量加以改善。
而除了每年新建公屋单位外，还有7 000至8 000个「净」回收单位，可以供作编配之用，亦即是说，每年合共有22 000至23 000个可编配单位。
有议员提到检讨或撤销非长者一人申请的配额及计分制度，以公平对待有住屋困难的单身人士和轮候公屋的年轻人。我必须要指出，我当然明白这些单身人士的住屋需求，不过，在整体公屋资源有限下，我们目前的编配制度，是以家庭为优先的编配对象，如果贸然取消这个配额计分制，可能无可避免延长这些家庭的轮候时间，而社会上对於这些问题亦有分歧的意见。不过，非长者单身人士涵盖不同的年纪和不同需要的单身者。社会上亦有意见认为，年纪较大的单身人士藉向上流动改善住屋环境的机会，相对较小，因此，我们有需要照顾他们对公屋的需求。所以我们会在长远房屋策略检讨中，就年纪较大的非长者一人申请人士的情况，作出检视，研究可以怎样制定一些较可行的安排。
在物业市场方面，私人住宅项目动工量在本年首三季为16 100个单位，较去年同期高出75%，这反映私营楼宇的供应将有所增加。在未来三至四年，一手私营楼宇住宅的供应将会有65 000个单位。
对於长远房屋策略的供应规划，刚启动的「长远房屋策略」检讨会审视社会不断转变的房屋需求和缓急次序、对中长期的公私营房屋需求作出预测，定下指标，亦提出政策和措施。我们希望有刚才王国兴议员所说的路线图，亦想向李卓人议员说，这个长策绝对不是以长拖短，不过，当然我们做任何事都应该有一个全面的规划。在检讨过程中，我们会聆听社会各界意见，也会向立法会房屋事务委员会汇报，吸纳议员的意见。当然，今天辩论中议员所发表的意见和主张，我们都会慎重考虑。
在供应为主导策略之同时，我们不会漠视必要的需求管理，务求稳定楼市。我们目前正面对流动资金过剩、利率超低，外来资金流入，令楼市的亢奋程度加剧、泡沫风险上升。正如财政司司长所言，楼市的亢奋情况已经和香港的经济基调背道而驰，可能会危及香港的宏观经济和金融体系的稳定性，对社会民生的破坏力亦会相对大。正正由於这非常的环境，所以政府决定采取非常的措施，在上月二十六日，推出新一轮管理需求的措施─加强「额外印花税」及引进「买家印花税」。
代主席，我希望透过刚才的发言，让各位议员了解新一届政府对房屋问题的看法和政策取向。我们的目标，是透过多管齐下的策略，增加供应，及适时的需求管理，稳定楼市。
发展局局长会就房屋土地供应方面的政策和策略发言。他和我在听取各位议员就议案辩论的发言后，会再一次全面回应议员所关注的问题及建议。多谢代主席。
完
２０１２年１１月７日（星期三）
香港时间２２时３１分