＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下是房屋及规划地政局局长孙明扬今日（六月七日）在立法会会议上就「监管一手私人住宅物业交易」动议辩论的发言全文：
主席：
多谢各位议员就监管一手楼宇买卖这个课题提出许多意见。
有议员将房地产市场和证券及期货市场作出比较，认为政府应该制定针对房地产买卖的法定监管机制。其实我於较早前在立法会回答一项关於类似建议的口头质询时已经指出，房地产市场和证券期货市场的情况有所不同，两者不能相提并论。
证券及期货市场是一个世界性的市场，本港作为国际金融中心，有需要确保对证券及期货市场的规管标准，与其他主要国际金融中心看齐。另外，股票及期货的种类繁多，投资时所需的资金可多可少，影响范围的深度同阔度都远较物业市场为大，因此有必要制订严谨的法定机制，规管证券市场的活动。
在物业市场方面，国际之间一般都没有针对物业市场运作的规管要求。不同地方都会因应本身的情况，制订适合的规管机制。在香港而言，物业交易与一般商品的交易，例如汽车买卖，其实本质上没有太大的分别，都是按照合约的精神进行买卖，而不是受针对性的法定机制监管。若交易出现纠纷可循民事诉讼的途径解决；若涉及欺诈行为则可根据有关的刑事法例进行检控。我们认为，现时的制度适合本港物业市场的需要。
本地房地产市场在自由市场的运作下保持稳健的发展。政府一贯的政策，是在保障消费者权益和维持自由的营商环境之间取得一项平衡。目前地产建设商会已经发出指引以供业界在售卖楼花时遵从，消费者委员会亦致力加强消费者教育，提醒置业人士需要留意的事项；而地产代理监管局亦已加强执法和采取措施提升地产代理质素，以保障置业人士的权益。以上三管齐下的方向，比立法监管地产市场的运作，更具弹性和更加切合香港市场的需要。
就议案的三项建议，我有以下的看法。
第一，有关售楼书所载的资料，在发展商的自我监管制度下，地产建设商会已从二零零一年十月起，要求商会会员在楼花的售楼书内，提供所须的资料。去年曾有报导指出，楼花内部认购安排欠缺透明度及销售数据的准确性不足。政府立即就该等投诉表示关注，立即促请商会作出检讨。商会作出了积极回应，并且在很短时间，在去年六月二十四日公布了详尽的指引，要求发展商提高售卖楼花的透明度和发放准确的销售资料。
商会现行的指引，已经要求发展商在楼花的售楼书内提供所需要的资料，包括大部分议案提及的资料，例如：位置图、楼面平面图、主要的内部装修和装置规格、单位出售面积和建筑面积、泊车位的尺寸、土地契约和公契的主要条款、建筑物和设施的预计完成日期以及管理费等。如情况适用，售楼书亦须列明业主在斜坡维修方面的责任，并且须要显示有关斜坡的图则。至於住宅物业的「保养期」方面，地产建设商会最近亦已同意要求其会员将「保养期」的资料载於售楼书之内，令买家得到更大和更全面的资料。
至於议案所提及的价目表、发售单位的数量、按揭及付款计划、以及其他买楼费用等资料，发展商会视乎销售情况和市场情况而作出调整，将更新的资料派发给准买家。如果硬性规定发展商在售楼书内刊印该等资料，会令发展商失去卖楼的灵活性，影响商业运作的自由度，这并非理想的做法。
总括而言，商会的指引较立法规管较具弹性，因为指引可以不时更新，切合不时改变的市场情况和消费者期望。社会大众，包括消费者及传媒等，亦不时可以监察发展商是否真正自律，如个别发展商被发现违反指引，经传媒报导后，其商誉亦会受损害，这是发展商遵守商会指引的诱因其中一项。
此外，如果发展商违反了地政总署预售楼花同意方案的条款，地政总署可视乎违反的程度，采取相应的行动。例如，地政总署已经有个案向发展商发出警告，要求发展商更改有关的资料。地政总署亦试过暂时取消甚至收回对该物业的同意，禁止该物业继续进行预售，并且要求发展商容许有关物业的买家取消合约及向他们退回已缴付的金额连同利息。
由此可见，目前的机制有实际的阻吓作用。因此，我们现阶段不会考虑立法规管本地楼花的售楼书，我们会继续与地产建设商会、消费者委员会和地产代理监管局定期会面，探讨进一步改善的空间，确保有关的指引能够与时并进，切合消费者和房地产市场的需要。
第二，有关发放不实的销售数字，议案将房地产市场和证券期货市场作比较，并且建议政府制定针对房地产买卖的法定监管机制，禁止内幕交易、虚假交易、操控价格、以及披露虚假或具误导性的资料等失当行为。我刚才已指出两种市场的不同之处，因此两者不能够相提并论。
对於近日某些关於发放失实销售数字的报导，政府已向地产建设商会表示关注，要求商会就此进行检讨。商会已答允加强敦促发展商确保公开准确的销售情况，和统一所谓“卖出单位”的定义，以签订临时买卖合约为准。新措施可为市场带来更清晰的销情资料，以供置业人士参考。
我希望再强调一点：现时已经有针对失实陈述及欺诈行为的法例，涉案者可能要付上刑事或民事上的法律责任。如果买家认为在购买一手楼的过程中资料有误，并且是失实陈述诱使他签订买卖合约，买家有权提出法律诉讼，寻求赔偿。
第三，对於设立一手私人住宅买卖合约冷静期的建议，我刚才听到大家持不同的意见。我亦相信社会各界对於加入强制设立冷静期的建议，亦会有很多不同取态。个别买家也不一定会认为强制性的冷静期是保障他们的利益，这需视乎楼市是否急剧上升或下降。实际上，若交易的买卖双方均同意设立冷静期，他们可以在临时买卖合约内，列明大家同意的冷静期细则，而不需要经立法而硬性规限。事实上在现有制度下，买家一般而言，是可以在签署临时买卖合约后的指定时间内，选择取消买卖而放弃已付的订金，这是市场上所谓非“必买必卖”的安排。在某程度上，这已经是一种类似冷静期的机制。
基於上述考虑，我们认为现阶段并不是适当的时机，立法设立强制性的冷静期。
最终而言，最有效保障消费者的方法，不是引进强制性的冷静期，干预合约的运作，而是教育消费者不应该作出冲动或者甚至有时鲁莽的置业决定。就此，消费者委员会联同地产代理监管局将会在本月内完成印制一份夹附在售楼书内的清单，清楚列出一手楼买家应该特别留意的事项，并且提醒买家在买楼之前，应该作多些慎重的考虑，以便他们能够作出精明的选择。
多谢主席。
完
２００６年６月７日（星期三）
香港时间２０时０１分