以下为今日（三月八日）立法会会议上郑经翰议员的提问和房屋及规划地政局局长孙明扬的口头回覆：

问题：

　　领汇房地产投资信托基金（下称「领汇」）去年上市时，瑞士银行是其中一位联席全球协调人，并曾参与把基金单位发售价定为10.3元的决定。然而，该银行月前发表研究报告，指领汇的资产值被低估，并把未来12个月的基金单位目标价定为20.28元，较最初发售价高出近一倍。有市民因此质疑公共资产是否遭贱卖，以及投资者会否把领汇辖下的零售及停车场设施分拆出售。关於领汇的上市安排，政府可否告知本会：

（一）　是否知悉，瑞士银行如何得出领汇的基金单位价格会在上市15个月后上升近一倍的估算；有没有评估领汇的联席全球协调人在厘定领汇的基金单位发售价时有没有专业疏忽；

（二）　鉴於投资者在持有领汇的基金单位百分之五或以上权益时才须作出披露，当局是否知悉持有基金单位较多，而且合共持有基金单位半数或以上权益的人士的名单；及

（三）　鉴於领汇辖下的设施与数以十万计的公屋居民的生活息息相关，当局有没有措施防止投资者在取得领汇的控制权后把其资产分拆出售，这些措施会不会包括在市场上回购领汇基金单位？

答覆：

主席女士：

　　我就问题三个部分的答覆如下：

（一）　领汇房地产投资信托基金（「领汇」）上市后，有不少银行和证行的研究部，对领汇发表研究报告，并就其未来的目标价作出预测，其中包括协助筹备领汇上市的四家担任联席全球协调人或房屋委员会（「房委会」）的财务顾问的投资银行，以及其它一些担任包销团成员的银行。发表这样的研究报告，是市场惯常的做法。就我们所知，该些研究报告对领汇未来一年的目标价，看法有颇大差异，由每基金单位港币13.3元至20.28元不等。这些差异，是由於不同机构依据不同的假设作推算的结果。当局不会评论个别的研究报告。

　　我要重申，房委会是委任行内信誉良好、经验丰富的估值师为上市进行独立物业估值的，所用的估值方法依循证监会《房地产投资信托基金守则》要求的标准，也与同类基金上市进行物业估值的国际惯例相符。

　　至於领汇首次公开发售的定价，除了要考虑物业估值外，亦受其他因素影响，其中包括利率走势、领汇的预期派息率、亚太市场上同类基金的价格和派息率指标，以及市场对领汇业务发展潜力的看法等。就领汇的定价，除了三家联席全球协调人联合提供意见外，房委会的财务顾问，亦向房委会提供独立意见，保障房委会的利益。事实上，去年11月领汇上市时，市场上普遍认为领汇的定价合理，反映当时的市场情况。

（二）　依循证监会的要求，领汇规定投资者在持有领汇的基金单位百分之五或以上权益时，要向领汇及联交所作出披露，然后由领汇及联交所公布。当局并没有掌握持有较多数量的领汇或其权益的人士的名单。

（三）　领汇在上市后成为私营机构。要完全禁止私营机构把辖下物业转售第三者，在商业社会并不适宜，各地的房地产投资信托基金亦没有这样的限制。然而，房委会在设计分拆出售的架构时，已考虑到有适当机制令领汇不能任意变卖资产或改变其用途。

　　首先，证监会的《房地产投资信托基金守则》，限制领汇从事活跃买卖房地产的活动。领汇的主要收入，必须从房地产的经常性租金取得。

　　第二，房委会与领汇的物业协议对分拆出售的物业附加了限制性契诺。领汇如要出售公共屋内的某项商场或停车场设施，只可把该项设施整个出售，不可把设施拆散一部分出售。第三者从领汇购买该设施后，仍要遵守此规定。

　　第三，领汇从房委会购入的物业所涉及的政府租契（即一般所谓「地契」），已列明有关地段的土地用途。由於受地契约束，该些物业，必须继续作零售或停车场用途，不能随意改变。如要更改地契，须得到政府和契约各方的同意。换言之，该些物业在管理或控制权方面的任何转变，并不会影响有关设施继续作零售或停车场用途。

　　政府及房委会已一再重申，不会在市场上回购领汇基金单位。

完

２００６年３月８日（星期三）
香港时间１５时２３分