立法会十一题：改善旧式楼宇的大厦管理
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问题：
市区重建局（市建局）与香港房屋经理学会组成的团队在二○二二年于九龙城「龙城区」的单幢式旧楼试行「联厦联管」，在协助未有成立业主立案法团（法团）的旧楼成立法团后，再协调不同单幢式旧楼聘用同一物业管理公司，让业主能以较相宜的费用获取专业管理服务。然而，市建局于今年三月向政府提交的《九龙城区「联厦联管」试行经验分享报告》中提及，「龙城区」四幢参与联厦联管计划的大厦中，有一半退出计划。就此，政府可否告知本会：
（一）据悉不少旧楼业主均为年长退休人士，不太热衷参与大厦管理事务，以致该等楼宇的法团运作几近停摆，政府有何措施鼓励旧楼业主改善大厦的管理和进行维修，例如会否让其在无须成立法团的情况下参与「联厦联管」或其他资助大厦管理计划；
（二）鉴于政府已在今年六月在油尖旺、深水埗、九龙城和荃湾推行为期一年的「联厦联管」试验计划，而据悉位于港岛西的30年楼龄或以上的私人楼宇有超过5 000幢，政府会否将该试验计划扩展至港岛西的旧式私人楼宇；若会，实施时间表为何；
（三）鉴于有地区人士表示，上月荷李活道一幢旧式综合用途及住用建筑物发生公用食水管爆裂事故，惟由部分住宅单位业主委聘的承办商未能成功进入地铺单位维修水管，以致整幢大厦的住宅单位没有食水供应，政府有否统计，过去五年有多少宗因人为情况（例如相关业主拖延或不合作）而导致大厦维修工程未能及时进行的个案；若有，个案的数目及详情为何；及
（四）鉴于政府于去年修订《消防安全（建筑物）条例》（第572章），赋权香港消防处和屋宇署代未能遵从第572章的要求的业主进行消防安全改善工程，并在工程完成后向其收回费用，而根据《建筑物条例》（第123章）屋宇署亦会委聘政府承建商代业主进行紧急工程，政府会否参考第572章及第123章的做法，立法赋权水务署、机电工程署或其他政府部门，代业主处理水管或污水渠渗漏等楼宇维修个案，再向业主收取费用；若会，有关工作的时间表为何？
答覆：
主席：
大厦的管理和妥善维修是业主的责任。政府在大厦管理的角色是担当推动者，透过《建筑物管理条例》（第344章）提供法律框架，让业主成立业主立案法团（法团），并提供一系列支援服务，协助业主共同履行管理大厦的责任。
就陈议员提问的各部分，经谘询发展局后，现综合回覆如下∶
（一）及（二）为加强对法团的支援，促进有效的大厦管理，民政事务总署（民政总署）自二○一八年推出「法团谘询服务计划」，委聘物业管理（物管）公司为有需要的法团提供免费的大厦管理谘询服务，包括协助已停止运作或不活跃的法团管理委员会（管委会）恢复运作。对于未有成立业主组织或聘用物管公司管理的「三无大厦」，民政总署自二○二二年透过「大厦管理专业顾问服务计划」（「专业顾问服务计划」），委托具有大厦管理或相关经验的地区组织接触业主，鼓励及协助他们成立法团；同时亦透过「居民联络大使」计划，协助政府部门联络大厦居民，商讨和处理楼宇管理工作，并推动有关大厦成立法团。
就协助法团和业主处理大厦维修等事宜方面，民政总署透过「大厦管理中央平台」，定期举办简介会，邀请相关政府部门及机构，包括屋宇署、消防处、机电工程署、警务处、劳工处、廉政公署、市区重建局和竞争事务委员会，介绍各類与大厦管理及维修相关的服务和财政支援计划。简介会除了实体举行，亦进行网上直播，有关视频亦会上载到民政总署的专题网站，方便法团及业主阅览。
民政总署和18区民政事务处（民政处）亦定期举办各类大厦管理的教育和宣传活动，包括研讨会、培训课程、讲座和展览等，提升法团和业主对大厦管理及维修的知识。同时，民政总署亦会邀请区议员出席及参与，透过区议员和其地区网络，向社区及居民传递相关信息。
部分旧式单幢大厦因单位数量不多，财政资源不足，难以独自聘用专业物管公司协助处理日常的大厦管理工作。民政总署已于二○二五年六月在油尖旺、深水埗、九龙城及荃湾四区启动「联厦联管」试验计划，为期一年，透过委聘具备地区网络及大厦管理经验的地区组织，协助区内的旧式楼宇，共同聘请一间物管公司联合管理大厦，摊分管理成本，以较相宜的费用获得日常的大厦管理服务，从而改善居住环境。如希望参与试验计划的大厦未成立法团，地区组织会先转介予「专业顾问服务计划」以协助该大厦成立法团。然而，如因个别情况而未能成立法团，但有关大厦的业主均同意参与试验计划，获委聘的地区组织亦会提供支援，协助有关大厦推行「联厦联管」。
计划推出四个月（截至二○二五年九月三十日）已取得良好的进展。获委聘的地区组织已合共接触近130幢大厦，法团和业主反应正面，已经有70幢大厦签署意向书参与试验计划，其中三幢原本属「三无大厦」，但为了参与试验计划而成立法团。目前，16幢大厦已同意联合招标，并制订「联合招标书」，以招标聘请物管公司，期望尽早落实「联厦联管」。
行政长官于二○二五年《施政报告》宣布，视乎「联厦联管」试验计划的推展情况，考虑将试验计划推广至其他地区。
政府自二○一八年先后共投入约190亿元，伙拍市区重建局（市建局）推出多项楼宇复修资助计划，为有需要业主提供财政及技术支援。当中资助业主进行楼宇检验及维修工程的主要资助计划包括「楼宇更新大行动2.0」及「有需要人士维修自住物业津贴计划」等。
成立法团并非参与这些资助计划的先决条件。事实上，只要获得全体业主一致同意，这些资助计划亦接受「三无大厦」的申请。
（三）一般而言，若位于大厦地铺范围内的公用水管出现渗漏而需要维修，大厦相关业主需要商讨维修工程上的各项安排，例如维修方法、施工时间、财务安排等，以减低对各方所带来的影响。其间，水务署会提供技术支援，并在有需要时会联同当区民政处及区议员提供适切的协助，例如为受影响的用户提供临时食水供应。当各方达成共识后，相关业主聘请的承办商便会进入地铺范围进行公用水管维修工程。
根据水务署记录，过去五年有两宗涉及因为个别业主拒绝承办商进入其单位为出现渗漏或爆裂的公用水管进行维修工程，令工程未能及时进行而引致大厦停止食水供应的个案，有关详情如下：
| 日期 | 大厦 | 个案详情 |
| 二○二四年六月 | 石塘咀一综合大厦 | 位于地铺后巷的公用水管于六月爆裂，导致地铺严重水浸。基于公众安全考虑，水务署截断供水并即时向地铺及住宅单位用户提供临时食水。水务署其后提供技术支援予相关的地铺业主及其他住宅单位业主以商讨解决方案，水管维修工程并于同年六月完成。 |
| 二○二五年九月 | 上环荷李活道一综合大厦 | 位于大厦地铺内的公用水管严重漏水，影响到附近的公众楼梯，基于公众安全考虑，水务署截断供水并向地铺及住宅单位用户即时提供临时食水。中西区民政事务处及区议员已致力斡旋，但考虑到业主需时达成共识以聘请承办商，为尽快让居民的食水供应恢复正常，水务署根据《水务设施条例》第17（3）条赋予的权力，代用户就该段出现渗漏的水管进行维修工程，工程预计在十月内完成。 |
（四）根据《建筑物条例》，屋宇署会先行发出法定命令，要求业主拆除僭建物或修葺失修私人楼宇或排水渠。如业主缺乏筹组能力导致命令久未遵从，屋宇署会考虑进行代办工程，并向业主收回工程费用、监督费及附加费。另一方面，如发现有明显危险或紧急情况，而业主又无法筹组紧急维修，不论是否涉及法定命令，屋宇署均会主动介入，根据《建筑物条例》安排政府承建商进行紧急工程，先将危险移除，然后向业主收回工程费用及监督费。
至于水务署方面，《水务设施条例》第17（4）条赋权如用户或代理人收到水务署发出的维修通知书而并无进行通知书内指明的维修工程时，水务署可进行该等维修工程，有关费用则由该用户或代理人缴付。此外，《水务设施条例》第17（3）条亦赋权水务署可应用户或代理人要求而更改或修理内部供水系统或公用供水系统，有关费用须由要求进行该等更改或修理的人缴付。水务署会检视每宗个案的实际情况，以决定是否会根据《水务设施条例》相关条款代用户或代理人进行维修工程，主要考虑包括有关单位业主能否于短时间内组职起来聘请承办商（例如「三无大厦」）、供水系统是否涉及重要设施（例如医院及机场等），及进行维修工程时会否涉及其他较复杂的工程（例如道路工程）。
完
2025年10月22日（星期三）
香港时间13时15分
香港时间13时15分