立法会十八题：无主物业
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问题：
有意见认为，随着香港人口结构变化，预计无主物业的数量将持续增加，对社会资源分配和管理构成潜在挑战。据报，近年有团伙利用无主物业谋取不法利益，例如将物业非法转让或用作借贷，甚至申请逆权管有，显示无主物业的监管出现缺口。就此，政府可否告知本会：
（一）现时地政总署管理的无主物业（即该等本由某公司持有，而该公司已根据《公司（清盘及杂项条文）条例》（第32章）或《公司条例》（第622章）解散的物业）的具体数目为何；过去五年，政府处置该类物业的详情（包括处理进展）为何；
（二）有否统计，全港曾由私人名义持有的无主物业数目；政府目前有否相关机制处理该类物业；若否，会否考虑建立专项措施或机制以防范利用该等无主物业进行不法行为；若有，详情为何，以及政府在处理该等无主物业的过程中，会否征收行政费用及订定清晰的收费标准；及
（三）鉴于有意见认为，管理无主物业（包括曾由私人或公司持有的无主物业）涉及多个政府部门的权责，政府有否制订跨部门协调机制以提升有关工作的效率；若否，有否计划就有关工作进一步加强跨部门协作？
答覆：
主席：
无主物业一般指一些原本由个人或公司持有的物业，但该物业拥有人后来去世而无人申索其遗产，又或者该公司被清盘和解散。根据现行法律，个人或公司持有的物业会按不同法例处理，以确保物业的合法拥有人或承继人的权益不会被侵犯，以及当物业成为无主物业后获得妥善处理。
就个人持有的物业而言，《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）赋予法院处理与遗嘱认证及遗产管理相关事宜的管辖权，包括处理无人申索的遗产。若无人申索的遗产中涉及物业资产，该物业会按适当方式处置，包括出售物业。
由公司持有的物业，在其清盘及解散过程中，清盘人会出售公司持有的财产，以偿还未清的债项。如果某公司根据《公司条例》（第622章）或《公司（清盘及杂项条文）条例》（第32章）完成清盘程序并面临解散，则在紧接解散前归属该公司或以信托形式为该公司持有的所有财产及权利（例如包括一些仍未在市场售出的物业），即属无主财物并归属政府。若该些无主财物属土地物业，会由地政总署代政府处理。
过去五年（由二○二○年六月至二○二五年五月），土地注册处的纪录显示全港楼宇单位买卖合约的数量接近26万份，地政总署接收到约50宗无主物业的新个案，可见无主物业只占整体物业市场一个极小的比例。
就江玉欢议员的提问，经谘询民政及青年事务局后，现回覆如下：
（一）现时地政总署已接管411个曾由公司持有的无主物业，约三成个案为住宅单位、工厦单位、商铺和车位，其余七成为与其他物业业权人共同拥有但不能分割的部分，大多没有市场价值和未能出售，例如外墙、天台、平台、其他公用部分等。由于无主物业尤其上述三成个案多牵涉业权不清、产权负担或需先处理单位被占用等问题，地政总署在收到来自公司注册处、其他政府部门和法庭等的转介后，会先小心厘清有关的法律权益并征询法律意见，确定物业为无主物业后，便会通知土地注册处备注物业属无主财物并归属政府，并选择最适合的处理方式处置有关物业。一般而言，无主物业如适合在市场出售（上述三成个案中的合适个案），地政总署会以招标方式出售有关物业。过去五年（由二○二○年六月至二○二五年五月），地政总署接收到约50宗新个案。地政总署在过去五年亦通过招标程序出售16个无主物业。至于未能出售的物业（上述七成个案），则继续由地政总署代为管理。
（二）《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）第16条列明了遗产管理官在遗产承办处的协助下，有权根据法庭授权处理无人申索的遗产的情况。若无人申索的遗产中涉及物业资产，该物业按适当方式处置。就死者遗产中无人申索的余额，包括出售物业所得的款项，遗产管理官须根据《遗嘱认证及遗产管理条例》第23B条刊登广告，邀请有权申索的人士提出申索。在首次刊登该广告的日期起计五年届满时，遗产管理官如在合理情况下预期不会有人申索有关遗产，则该遗产余额将会转拨入政府一般收入。
江玉欢议员关注的物业欺诈问题，目前个案数目仍属低水平。尽管如此，针对过往一些诈骗个案，土地注册处会持续与香港警务处保持联系与协作，互通涉嫌诈骗交易的资讯，以阻止为涉嫌以欺诈手段而获得的物业处置注册。土地注册处的「物业把关易」服务亦会在出售或抵押物业的文书交付土地注册处注册时向已登记的用户发出电邮通知。
此外，立法会正审议《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》，在《土地业权条例》（第585章）下新批土地会先行实施业权注册制度，并赋权土地注册处采取措施以减低物业诈骗的风险，而逆权侵占亦不适用于新批土地。
（三）如上文所述，出现无主物业的情况并不普遍。就曾由公司持有的无主物业，现行的《公司条例》（第622章）已清楚订明在什么情况下政府会接管无主物业，而负责接管的地政总署亦有行之有效的机制妥善处理这些物业。因此，我们认为无须设立跨部门机制。
完
2025年6月18日（星期三）
香港时间15时30分
香港时间15时30分