​以下是今日（五月二十一日）在立法会会议上邓家彪议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答覆：
 
问题：
 
　　根据《牛池湾分区计划大纲核准图编号S╱K12╱18》，前圣若瑟安老院用地被规划作综合发展区用途。据报，屋宇署在去年七月就该用地批出建筑图则（该建筑图则），批准兴建五座54层高大厦（该项目），涉及约137 000平方米的住宅总楼面面积及约63 000平方米的非住宅总楼面面积。就此，政府可否告知本会：
 
（一）该项目的住宅单位数目、可容纳人口、停车位数目（按车种列出）、上落客货车位（按车种列出）数目、商业楼面面积、社区设施楼面面积（按拟议用途列出）及休憩用地面积分别为何，以及该等住宅单位、车位及各项设施的预计入伙╱启用日期分别为何；
 
（二）鉴于据报，该建筑图则的拟议平台层数、大厦层数及非住宅总楼面面积，与发展商在二○二一年向城市规划委员会（城规会）提交的A╱K12╱42号规划许可申请上的资料有所不同，而根据城规会「法定规划综合网站3」的资料，该规划许可的申请人已撤回申请，屋宇署是根据哪一份规划许可申请或其他文件批出该建筑图则；
 
（三）鉴于该项目范围内有三座二级历史建筑，是否知悉，该项目发展商就保育及活化该等建筑有何计划；
 
（四）鉴于根据该项目发展商提交的A╱K12╱42号规划许可申请，该项目内拟设置24小时无障碍行人通道连接港铁彩虹站与彩云邨，在该建筑图则下，是否仍计划兴建该行人通道；如是，详情为何；如否，原因为何；
 
（五）鉴于有意见认为，该项目的新增人口将加重清水湾道、彩虹交汇处及港铁彩虹站的负荷，考虑到牛池湾村公营房屋及彩虹邨重建项目的发展，当局在审批该项目时，有否评估该项目对附近交通的影响；如有，有何方案避免该项目附近交通及彩虹站的挤塞情况不会恶化，特别是如何避免为清水湾道带来额外车流，以及会否考虑在清拆彩虹邨后，善用腾出的土地改善彩虹交汇处交通挤塞的情况；及
 
（六）当局在审批该项目时，有否考虑东九龙智慧绿色运输系统在该项目附近设置车站乃至须向西延伸而可能需要的土地空间，并要求发展商预留相关土地；如有，详情为何；如否，原因为何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就邓家彪议员的提问，现逐一回覆如下：
 
（一）和（二）前圣若瑟安老院用地在相关分区计划大纲图划作「综合发展区」，根据《城市规划条例》，发展商须事先向城市规划委员会（城规会）以规划申请提交总纲发展蓝图作审批，详列发展内不同用途的楼面、建筑物分布和高度、公共设施细节等。只有当规划申请获批后，发展商才可进行发展包括开展建筑工程。
 
     如问题所指，发展商已撤回二○二一年提交的规划申请。事实上，发展商过往先后多次提交规划申请并获批，而目前有效的总纲发展蓝图是城规会二○一○年二月批出的A╱K12╱34-2号规划申请。屋宇署在二○二四年七月批出的建筑图则就是以此获批规划申请为基础。
      
     根据规划申请A╱K12╱34-2中载列的总纲发展蓝图，拟议发展包括五座54层高的住宅楼宇（涉及2 058个单位和约5 800估算人口），并设有一个七层高的综合平台，用作零售、餐厅、安老院舍、幼稚园、康乐设施及停车场设施，以及四层地库作零售及停车场。拟议发展内将提供约530个私家车停车位、约60个电单车停车位、约80个轻型货车停车位，以及一个小巴停车位，并设有上落客货位约50个（其中五个供住宅使用；40多个供零售和餐厅使用）。楼面面积方面，拟议发展总楼面面积为约201 000平方米，其中住用楼面面积为约137 000平方米，非住用楼面面积为63 800平方米（当中包括约53 500平方米商业楼面面积和约4 600平方米社区设施楼面面积）。公共休憩用地将不少于2 200平方米。
      
     我们没有该发展例如住宅单位的最新入伙日期。根据地契条款，发展商须在地契所载的「建筑规约」期限内（即二○二八年九月三十日）建成订明的最低总樓面面积（即总樓面面积上限的60%），并须要取得由屋宇署发出的占用许可证。地契亦会规定个别设施须在指明限期前完成，例如公众轻型货车停车位，以及通往彩云邨的高架行人道等。
 
（三）前圣若瑟安老院的别墅、门楼及宿舍A于二○一○年二月获古物谘询委员会确定为二级历史建筑。当城规会二○一○年批准规划申请A╱K12╱34-2时，其中一项附带审批条件是要求业主提交并落实为该三幢历史建筑制订的保育管理方案。根据业主在二○一三年提交的保育管理方案，三幢历史建筑会原址保留并进行活化再利用，当中会设立文物专区展示相关历史文物及制定公众参观安排。古物古迹办事处会继续从文物保育角度向业主及相关政府部门提供专业技术意见，确保该三幢历史建筑获得妥善保育。
 
（四）如上文指出，目前有效的总纲发展蓝图是二○一○年获批的规划申请A╱K12╱34-2，参照此总纲发展蓝图订定的地契已订明由发展商负责设计、兴建及维修由该发展项目通往彩云邨的高架行人道，而该高架行人道须为无障碍并24小时开放。发展商按照地契只须为通往彩虹港铁站的行人通道预留和建造接驳位。
 
（五）运输及物流局表示，发展商在过去的规划申请已就有关项目进行交通影响评估，其后亦因应区内发展补充资料／更新评估，以确保该项目不会对当区交通带来重大的影响，最后一次更新评估是二○二四年三月。发展商在更新交通影响评估时，会将附近已规划及即将落成的发展项目纳入考虑，例如更新评估已计及牛池湾村公营房屋项目。根据二○二四年三月更新的交通影响评估结果，当落实与其相关的交通改善措施后，该发展项目将不会带来不可接受的交通影响。
 
     为配合该项目的推展，发展商将会实施一系列的交通改善措施，其中主要包括：
 
（i）于清水湾道（发展项目用地外的路旁）设置新巴士停车湾，以容让现时位于牛池湾街市外的巴士及小巴站迁移至新巴士停车湾及附近的公共交通总站，以改善牛池湾街市外因巴士及小巴上落客而导致交通挤塞的情况；
 
（ii）兴建一条横跨清水湾道的有盖行人天桥，连接新清水湾道（近彩云（一）邨绣文楼外）与横跨清水湾道的现有有盖行人天桥，并取消清水湾道与新清水湾道交界处现有地面行人过路处及调整该路口的灯号控制，以配合未来的车流及提升路口容车量；及
 
（iii）延伸现时的平定道东并兴建一条高架行车道，以连接该项目的车辆出入口，并在该项目内部停车场实施交通管理方案，以有效分流于清水湾道出入口的车流。
 
     发展商亦因应政府要求于该项目范围内预留充足空间，供前往零售设施的车辆等候进入停车场，以免影响附近交通。
      
     另外，政府为彩虹邨重建进行交通影响评估，会计及上述私人发展的交通影响，也会藉着彩虹邨重建计划的契机，研究改善彩虹交汇处及毗邻一带的道路交通的可行方案。
 
（六）运输及物流局表示，拟议的东九龙智慧绿色运输系统建议于该项目用地东面位置设置彩虹东站，并会在设计上预留空间保留日后进一步向西北延伸系统的可行性。在尽量减少对私人土地影响的原则下，政府会与该项目发展商保持紧密沟通及协调，以配合系统的建造工程。

完

2025年5月21日（星期三）
香港时间14时25分