以下是今日（四月三十日）在立法会会议上洪雯议员的提问和房屋局局长何永贤的书面答覆：
　　 
问题：
 
　　二○二五至二○二六年度《财政预算案》提及，未来五年总体公营房屋供应量将达19万个。关于发展及营运公营房屋的成本，政府可否告知本会：
 
（一）鉴于政府一直透过象征式地价、低于市值地价或免地价方式，批出土地兴建公营房屋，过去五个及未来三个财政年度，每年香港房屋委员会（房委会）及香港房屋协会（房协）兴建的公营房屋项目的获豁免地价金额及涉及的单位数目为何，并按项目（即房委会的（i）公共租住房屋（公屋）／绿表置居计划及（ii）其他资助出售房屋计划，以及房协的（iii）出租屋邨及（iv）资助出售房屋项目）以下表列出：
 

财政年度	房委会				房协
	（i）		（ii）		（iii）		（iv）
	获豁免 地价金额	涉及 单位 数目	获豁免 地价金额	涉及 单位 数目	获豁免 地价金额	涉及 单位 数目	获豁免 地价金额	涉及 单位 数目
2020-2021
……
2028-2029

 
（二）过去五个及未来三个财政年度，每年房委会及房协兴建的公屋／出租屋邨单位及资助出售房屋单位的平均建筑成本（包括（i）每平方呎建筑楼面面积和（ii）每个单位平均建筑成本）分别为何，并按项目类别列出分项资料；
 
（三）过去五个及未来三个财政年度，每年房委会及房协投放在公营房屋的工地平整和基础设施工程的开支及涉及单位数目分别为何，以及公屋/出租屋邨及资助出售房屋分别所占的开支比例为何；
 
（四）鉴于根据房委会于本年一月发出的预算和财政预测文件（该文件），租住房屋运作帐目中的最大开支为「其他经常开支」项目，在过去五个及未来三个财政年度，每年该项目的每个细分项目所涉及的开支／预算为何；
 
（五）过去五个财政年度，每年房委会租住房屋运作帐目中涉及地租及差饷的实际开支，以及每年政府提供的差饷宽减为何；及
 
（六）鉴于根据该文件，房委会的建筑开支包括「房委会拨款进行的政府工程」、「政府拨款进行的工程」，以及「内部监督及行政费用」等项目，该等项目所涵盖的具体工作为何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　就洪雯议员的提问，经谘询地政总署，现综合回覆如下：
 
（一）过去五个及预计未来三个财政年度，香港房屋委员会（房委会）及香港房屋协会（房协）负责的公营房屋项目所涉的单位数量和获豁免的地价金额分别按年载列于附件。 

（二）房委会是一个财政自主的公营机构，以内部资金推行其公营房屋计划。房屋署每年会按房委会于上一个财政年度所批出的工程合约的价格，计算公共租住房屋（公屋）／绿表置居计划（绿置居）和其他资助出售单位项目单位的平均建筑成本，有关资料经房委会财务小组委员会审议后会公开。
 
     由于房委会每个财政年度批出的工程数目、规模、设计、市场环境等因素均有所不同，每年的平均建筑成本均会有差异。二○二○／二一至二○二三／二四财政年度（注一），以房委会批出的公屋／绿置居及其他资助出售单位项目的工程合约价格计算，每个单位的平均建筑成本表列如下：
 

财政年度	每个单位的平均建筑成本（元）（约）
	公屋／绿置居	其他资助出售单位
2020-21	650,000	760,000
2021-22	760,000	900,000
2022-23	920,000	1,090,000
2023-24	970,000	1,150,000

　　房屋署每年亦会向房委会报告上一个财政年度的上盖建筑的平均建筑成本（注二）。二○二○／二一至二○二三／二四财政年度（注三），以每平方呎建筑楼面面积计算的上盖建筑的平均建筑成本表列如下:
 

财政年度	每平方呎建筑楼面面积的上盖建筑 平均建筑成本（元）（约）
	公屋／绿置居	其他资助出售单位
2020-21	950	1,040
2021-22	1,140	1,030
2022-23	1,130	1,200
2023-24	1,330	1,370

 
　　房屋署按现行机制密切留意市场变化，在编制和管理新项目的预算时，会考虑包括投标价格趋势、预期价格增长幅度、发展时间表等一篮子因素，以确保公营房屋计划顺利推行。
　　 
　　为进一步提升建造公营房屋的成本效益，房屋署会继续研究及推进建筑成本控制的优化措施。
　　 
　　研究方向包括制定优化建筑成本控制的框架，涵盖范围包括策划、设计、科技应用与创新建筑法、采购模式及审批流程，以全面检视及优化各项流程，切实控制建筑成本，并配合由房屋局局长领导的跨部门公营房屋项目统筹专队，透过加强相关政府部门之间的协作，检视、理顺及解决公营房屋项目在发展过程中遇到的跨部门问题，以加快公营房屋项目的推展，从而进一步提升公营房屋项目的成本效益。
　　 
　　根据房协提供的资料，在二○二○／二一至二○二三／二四财政年度（注四），以房协批出的项目工程合约价格计算，出租屋邨每个单位的平均建筑成本维持在110万元左右；而房协的资助出售房屋单位均加入绿化环保露台及工作平台、全屋装修包括全屋铺设地砖、房间间隔墙及房门，并附设冷气、热水炉及煮食炉等家电，每个单位的平均建筑成本约为160万元左右。
　　 
　　由于房协发展项目的设计及配置与房委会的项目并非一致，一般而言，每个单位的平均建筑成本会较房委会高大约15至30%。
　　 
　　房协正积极提升成本效益，推动建筑业数码化，积极应用数码工程监督系统及安全智慧工地系统，以提高质量监控及项目管理效率。
 
（三）政府在基本工程储备基金总目711项下的开支，是用作推行由政府负责、与公营房屋有关的工程项目，包括工地平整和基础设施等，而房委会则负责兴建公营房屋的开支。除此以外，不少配合公营房屋供应目标的相关工程亦会由基本工程储备基金的其他总目拨款建造。
 
　　就基本工程储备基金总目711而言，有关的工程项目，包括财务委员会已批准拨款或有待批准拨款的基础建设工程以推行由房委会负责的公营房屋发展，在过去五个及本财政年度（注五）的年度总开支表列如下：
 

财政年度	实际／修订预算／预算开支（注六） （百万元）
2020-21	626.9
2021-22	1,140.8
2022-23	1,723.8
2023-24	2,469.0
2024-25	3,283.8
2025-26	3,449.9

 
　　就基本工程储备基金总目711而言，过去五个财政年度的开支涵盖在二○二四／二五年度或之前落成的约98 000个单位，当中包括约83 000个公屋／绿置居单位和约15 000个其他资助出售单位，两者开支比例约为74%和26%。
　　 
　　此外，在基本工程储备基金总目711之下，部分预计在未来五年（注七）（即二○二五／二六至二○二九／三○年度）落成的约64 000单位，当中包括约44 000个公屋／绿置居单位和约21 000个其他资助出售单位，两者开支比例约为56%和44%。在发展项目时，房委会会保留房屋类别的弹性，适时调节不同类别之间的供应量，务求更适切地应对社会需要。
　　 
　　就房协的出租及资助出售房屋项目而言，房协从政府接收有关土地时，大部分已完成基本平整及基础设施工程。在二○二○／二一至二○二五／二六财政年度，房协于工地平整（例如斜坡修建及巩固）和基础设施工程（例如临时道路及扩阔路面等）的总开支约逾三亿元，涉及六个项目。
 
（四）租住房屋运作帐目中的「其他经常开支」主要是屋邨管理的有关开支，包括保安、清洁、电费、物业管理、屋邨公用地方管理费等支出。过去五个及未来三个财政年度在这方面的开支／预算如下：
 

财政年度	其他经常开支（注八） （百万元）
2020-21	5,171
2021-22	5,481
2022-23	5,754
2023-24	5,930
2024-25	6,426
2025-26	6,995
2026-27（预测）	7,345
2027-28（预测）	7,665

 
（五）过去五个财政年度，每年房委会租住房屋运作帐目中涉及地租及差饷的实际开支，以及每年政府提供的差饷宽减如下:
 

财政年度	地租及差饷的 实际开支 （百万元）	政府差饷 宽减估算# （百万元）
2020-21	189	2,599
2021-22	253	2,376
2022-23	253	2,379
2023-24	1,531	1,176
2024-25	2,179*	590

* 二○二四／二五财政年度修订预算
# 差饷物业估价署评估公屋差饷是以整座／整层计算，房委会根据整座住宅大厦获得免收的差饷总额，按单位的室内面积摊分，转归有关的住户。由于差饷宽减金额是从个别物业应课差饷中扣除，房委会没有就实际差饷宽减总额作出计算。
 
（六）「房委会拨款进行的政府工程」主要为发展项目范围内的公共交通交汇处。从二○○七年开始，除个别已承诺的工程外，房委会不再为政府承担兴建公共交通交汇处的工程开支。
 
　　「政府拨款进行的工程」是由房委会提供监督服务，兴建在新发展项目范围内的福利和社区设施，如学校、安老院、长者日间护理中心、幼儿中心等。
　　 
　　「内部监督及行政费用」主要为房委会负责监督建筑工程的有关部门之开支，包括薪酬及行政费用等。
 
注一：二○二四／二五财政年度的数字暂未能提供。
注二：上盖建筑成本不包括拆卸、地盘平整、地基、地下排水、外围工程、其他独立合约如公用设施接驳／改道工程等的成本费用。因受地盘环境限制，这些成本费用在每个房屋项目均会有很大的差异。
注三：二○二四／二五财政年度的数字暂未能提供。
注四：二○二四／二五财政年度的数字暂未能提供。
注五：由于二○二五／二六财政年度后的工程开支将视乎各项目的落实时间表及施工进度才能确定，二○二六／二七年度及二○二七／二八年度预算开支将在未来有关的政府财政预算案公布。
注六：二○二○／二一至二○二三／二四为实际开支；二○二四／二五为修订预算开支；以及二○二五／二六为预算开支。
注七：根据二○二四年十二月的预测。
注八：二○二○／二一至二○二三／二四为实际开支；二○二四／二五为修订预算开支；以及二○二五／二六为预算开支。
 

完

2025年4月30日（星期三）
香港时间17时14分