立法会七题：逆权管有土地
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问题：
有意见认为，随着北部都会区陆续发展，区内土地的价值大幅提升，逆权管有土地的情况令人关注。就此，政府可否告知本会：
（一）有否统计，过去三年，涉及新界土地的逆权管有土地诉讼案件宗数，以及当中管有他人土地人士获法庭颁令确立其逆权管有权和仍在处理中的案件宗数分别为何；
（二）有否考虑制订措施或机制，让土地业权人以非诉讼的方式，强行收回被他人管有时间尚未达12年的土地，以避免不必要的诉讼；如有，详情为何；如否，原因为何；及
（三）会否考虑在《时效条例》（第347章）中加入条文，厘清「恶意占有者」的定义，并排除该等人士向法庭申请颁令确立其逆权管有权的权利，以更好地保障市民财产；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
逆权管有的概念来自普通法。逆权管有的主要条文和基本原则，见于《时效条例》（第347章）和相关案例。总括而言，如私人土地被他人占用，土地业权人可向法庭申请驱逐占有人和收回土地，但申请必须于相关诉讼权产生之日起12年内提出。另一方面，土地占有人可于其占用有关土地达12年或以上后，向法庭申请颁令确立他的逆权管有权。
土地的逆权管有诉讼的情况包括当业权人要求法庭发出迁离命令时占有人可引用逆权管有作为抗辩，或占有人主动向法庭申请颁令确立逆权管有权。在两个情况下，向法庭证明逆权管有的举证责任均在占有人。根据有关法庭案例，占有人必须向法庭证明他（i）实质上管有土地，同时（ii）具有管有有关土地的所需意图（即具有排除业权人及所有其他人在外的意图），而且（iii）管有是持续和无间断达12年。
香港土地珍贵，物业有价。我们相信大部分业权人会保管好自身财产，免被侵占。事实上，只要业权人妥善管理其土地，例如定期巡查土地、在情况许可下围封土地、竖立告示牌作出警告等，并在发现土地被他人占用时适时采取行动，理应能避免土地被他人逆权管有。
在过往案例，法庭曾经指出，裁定剥夺土地业权人的管有权有严重的后果，因此法庭对提出逆权管有的人士有严谨的举证责任要求（请见上文三个主要要求）。此外，即使土地占有人获法庭颁令确立逆权管有权，这并不代表占有人（作为逆权管有人）可享有与业权人完全相同的权利。地政总署在处理已获法庭颁布涉及逆权管有土地的地契相关申请或收地补偿时会格外谨慎，以保障业权人和逆权管有人的合法权益。如有需要，署方会要求相关人士向法庭申请命令澄清。
就霍议员提问的各部分，我现回覆如下：
（一）私人土地的逆权管有诉讼属土地业权人与占有人的私人事宜，政府并没有备存相关资料。因应议员提问，我们查阅相关法律资料库（注），个中的资料显示由二○二一年一月一日至二○二四年六月十九日，法庭就77宗涉及新界私人土地的逆权管有申索作出裁决。当中，法庭裁定土地占用人取得逆权管有权的申索为39宗，其余的38宗土地占用人获判败诉。此外，相关的资料库未有提供仍待法庭处理的逆权管有土地申索的资料，所以我们未能提供此类仍待处理的案件宗数。
（二）如上文所述，如土地占有人想向法庭申请逆权管有，其中要证明管有已达12年。因此当业权人发现土地在未经同意下被他人占用，应尽快采取行动收回土地。倘若业权人与占用人交涉后仍未能收回土地，业权人应考虑尽快向法庭提出申请，要求占用人迁出和收回土地，因为只有当业权人向法庭作出申请，才可避免因超过诉讼期限而不得提出收回土地的诉讼。业权人亦可在诉讼时限未届满前考虑是否以非诉讼方式，例如调解以解决争议。调解是诉讼以外的解决争议方法，由中立和受过专业训练的调解员在不作出判决的情况下，协助争议各方当事人进行协商，以达致共同接受的解决方法。
（三）就霍议员询问政府会否在法例厘清「恶意占有者」及排除该等人士向法庭申请确立逆权管有权，我们理解「恶意占有者」并非法律用语，在坊间一般指以非法或挑衅方式占有及控制土地的人士，例如即使土地已被业权人围封或上锁后仍遭该等人士毁坏围栏和锁头以占用该土地的人士。
法律上有一项原则表示提出申索的人士不得因违法行为而获益。至于涉及违法行为会否影响成功确立逆权管有的机会，过往案例显示法庭裁决时会考虑个案的具体情节包括违法行为的性质和严重性等，以决定原则的适用性。
法律改革委员会在二○一四年的报告书建议，在目前的土地契约注册制度下，现有的逆权管有条文应予保留，但逆权管有的法律在日后推行《土地业权条例》（第585章）的业权注册制度下应重新订定。正如发展局于二○二二年十二月向立法会简介《土地业权条例》下的「新土地先行」方案时表示，我们正考虑订明于业权注册制度下的「新土地」将不承认或容许逆权管有，以合乎《土地业权条例》赋予土地业权确定性的原则。我们计划在明年初向立法会提交《土地业权条例》修订条例草案时交代有关安排。
注：由于有关搜索在电子资料库Lexis Advance® HK上的「HK Cases」以「adverse possession」及「new territories」作关键词进行，所得资料未必完全涵盖所有案件。
完
2024年6月26日（星期三）
香港时间11时55分
香港时间11时55分