立法会三题：香港房屋委员会辖下可租用的非住宅物业
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问题：
关于香港房屋委员会（房委会）辖下可租用的非住宅物业，政府可否告知本会：
（一）房委会辖下屋邨各个可租用非住宅物业的以下资料：所在位置（例如位于街市、商场或屋邨地下）、所在楼层、物业用途、面积、所在屋邨的落成年份，以及过去10年，该物业的单位获承租的时间及最长连续空置时间，并按屋邨以表列出分项资料；
（二）鉴于据悉，房委会辖下的商业楼宇管理小组负责处理房委会辖下屋邨及商场商业单位的租赁事宜，房委会根据什么准则招聘该小组的人员，以及有否为有关人员提供相关培训，以确保他们具备商业营运思维，能够精准贴近市场情况和地区定位，从而制订合适政策提升街市及商铺的人流和营业额；如有，详情为何；如否，原因为何；及
（三）就长期空置的可租用非住宅物业，房委会考虑改变其用途的原则、程序及所需时间；房委会有否考虑检讨有关程序以缩短改变用途所需的时间，从而更有效运用空置土地和物业；如有，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就容海恩议员的提问，我现回覆如下：
（一）随着多个新屋邨的落成，房委会辖下的零售设施近年录得显著的增长。截至二○二四年三月底，房委会辖下约有306 000平方米的零售设施，较三年前增加了约31 400平方米。而在未来五年，房委会将再新增约63 500平方米的零售设施，为居民提供更多购物便利。现时房委会辖下可租用的商业铺位资料及街市档位租用情况见附件一及附件二。
在房委会设有零售设施的133个屋邨／屋苑中，目前有58个屋邨／屋苑有少量空置铺位，当中绝大部分（52个）屋邨／屋苑的铺位空置时期不超逾12个月 （注：不包括因工程而须冻结出租的时段），只有六个屋邨／屋苑除外（包括马头围邨、安基苑、白田邨、石硖尾邨、苏屋商场、华富（一）邨），它们逾半数属于较旧型的屋邨／屋苑，当中位于安基苑的一个铺位，空置期最长为24个月，该铺位原经营西医诊所，位于商场一楼不显眼位置，房委会曾以多种不同行业为该铺位进行共16次公开招租，可惜一直未能够成功。安基苑其余铺位出租率非常之理想达到96.12%，房委会会在商场内合适位置加设广告及指示牌以提升该铺位的商业潜力并继续为该铺位物色商户。
在15个由房委会直接管理的街市当中，其中10个屋邨有个别空置档位，当中逾半屋邨（六个屋邨）的档位空置时期少于六个月，其余屋邨（葵盛西邨、荔景邨、博康邨及华富（一）邨）的档位空置时期亦不超逾10个月。
疫情后市民消费模式转变，基于本地零售市道、经济情况和业务发展方向的调整等因素，零星个别商户选择退租。房委会未来将有更多新屋邨商业铺位落成，预计在租赁上亦将会面对更多挑战，因此房委会会紧贴市场趋势，认真检视辖下零售设施的行业组合及租用情况，联络具潜力的商户及积极招租，为屋邨／屋苑引入受欢迎及适切居民需要的行业。例如房委会最近将海丽商场的一间空置铺位更改为中医诊所招租，吸引了不少投标者竞投并且已成功出租。此外，房委会亦因应市场趋势及居民的殷切需求，将兆康苑一间空置铺位更改为特快速递行业之后亦都成功出租。在制订招标计划时，房委会会继续广泛听取各持份者包括当区居民的意见，并会采取灵活的租赁策略调整商场的行业组合，在技术可行的情况下，尽量考虑把空置商铺改作其它贴近居民生活和消费模式的行业，务求提高出租率及好好照顾居民生活所需。
（二）房屋署设有由不同人员组成的专业团队为房委会辖下的商业设施提供专业服务如物业管理、租金评估及租赁管理等。商业设施单位的管理复杂及具挑战性，所以房屋署恒常地为有关人员提供培训，鼓励员工持续学习新知识及不断提升专业能力，以维持高质素的服务及提升房委会辖下商业设施的竞争力。
物业管理方面，房屋署的屋邨管理人员，除负责日常的管理及维修工作外，亦会联络商户保持良好沟通、及时回应他们的查询和需求及协助提升商业设施的形象，吸引更多人流，从而提升营业额。同时，屋邨的管理人员亦会参考市场及当区持份者的意见，在技术可行的情况下，考虑把空置商铺改作其它合适的行业。
租金评估方面，房屋署的产业测量师会根据最新的市场情况，参考房委会商铺及私人物业市场的租金资料，并考虑到各项影响商铺租值的相关因素，包括物业所在位置、营运的行业、面积、人流情况以及物业巿场状况等，以厘定合理的市值租金水平。房屋署会在商铺续租时，或为空置商铺招租时，灵活务实地订定符合市况的租金。房屋署亦会在商铺续租时，积极与商户就续约租金进行磋商，务求尽快就续约达成共识，使居民的生活需求免受影响。
租赁管理方面，房委会会在新建零售设施接近竣工前审慎规划行业组合，进行市场推广工作。零售设施落成后，房委会会因时制宜采用高灵活性的营销和租赁策略，以切合市场趋势及满足居民的需要。房委会明白需要与时并进，因此在设计及建设新屋邨时会更全面考虑屋邨的规模、商业可行性、邻近商场及零售设施的供应等因素以订定合适商业设施。例如在设计阶段的新建公营房屋发展项目，若邻近已设有或规划设置食物环境卫生署辖下的大型公众街市，为免出现恶性竞争，房委会考虑有关因素后，未必会在相关的新建公营房屋发展项目内提供相对小型的街市设施。换言之，日后不同的新建公营房屋发展项目的商业设施可按地区特点而有所不同，并非所有新建公营房屋发展项目都是必然设有街市设施，较可行的做法是在较小规模的发展项目内，只考虑提供附设售卖湿货的超市设施或售卖新鲜粮油杂货的店铺。
（三）目前，公共屋邨的非住宅单位会用作商铺、福利设施处所，或是议员办事处、储物室、承建商办公室等用途。在安排商业单位的租赁时，房委会明白必须因时制宜，会考虑当区居民的日常生活需要，屋邨周边的环境、附近的零售设施、商场的规模、零售业市场状况、技术可行性等，采取灵活的租赁策略，从而订定商铺的行业组合及个别商铺的行业用途，积极联络具潜力的商户承租，务求为居民提供适切的商铺。
房委会亦会不时检视辖下商场的行业组合，考虑当区居民的需要，为更改空置商铺作其他合适行业作技术可行性研究，藉此机会引入当时最受欢迎及最切合居民需要的行业。近期在海丽商场、华富（一）邨、水边围邨及葵涌商场均有商铺在更改行业后成功租出的例子，当中海丽商场的中医铺位更吸引到不少投标者竞投。而华富（一）邨一间原为发型屋的商铺，房委会因应市场及当区居民需要，同时加入其他行业招标，最后成功出租予快剪行业而且租金理想。水边围邨亦有原用作石油气及火水站的铺位，经考虑后改以书籍、文具及玩具行业招租成功出租。此外，葵涌商场亦有铺位原经营儿童游戏中心，改作教育及文化中心后亦已成功出租。现时虽然有个别商户选择退租，但房委会会藉此契机，紧贴市场趋势，为屋邨引入新行业，满足居民最新需要。此外，房委会也会考虑为街市重新编排档位、改变档位用途或缩减街市规模等，务求提高出租率及为居民提供适切和多元化的商品及服务选择。
房委会亦不时检视辖下非住宅单位的使用情况，倘若有可供使用的非住宅单位，会为更改有关非住宅单位的用途进行可行性研究，包括考虑相关法例和土地契约条款的规定、技术可行性、地区人士的意见和个别屋邨的实际情况，而处理每宗个案所需的时间会因应个别个案考虑因素及屋邨的实际情况而有所不同。
完
2024年5月29日（星期三）
香港时间19时34分
香港时间19时34分