立法会二题：公共屋邨商业单位租户的经营环境
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问题：
有意见认为，租金高企影响香港整体竞争力，加上经济复苏未如预期，令各区出现商铺结业和退租，而新界北的商户在北上消费的趋势下更首当其冲。就此，政府可否告知本会：
（一） 过去五年，政府辖下各屋邨商场的租用率，以及有多少比率的商户在续租时经评估租金后获减租；政府会否检视辖下屋邨商场及街市等设施的营运和空置情况，并研究为商户推出包括租金宽免在内的纾困措施，让商户有能力继续经营，避免出现退租及结业潮；
（二）鉴于有意见认为，政府辖下新屋邨商场的设计及配套不利商户经营，例如停车场泊位不足及流动电话未能接收信号，政府会否推出相应改善措施，例如增加指示牌和改善通讯网络，并为商户加强宣传推广以吸引人流；如会，详情为何；如否，原因为何；及
（三）鉴于目前房屋署仅在辖下商铺的租约届满时评估续约租金，当局会否改变现行做法，包括引入中期检讨，以及引入租户申述机制以处理特别情况，从而适时评估租值及确保租金具竞争力；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就刘国勋议员的提问，我现回覆如下：
（一） 香港房屋委员会（房委会）的商业设施主要为当区居民提供日常必需品及服务，部分屋邨／商场租户生意可能受季节性波动和居民消费模式改变(如北上消费及网购)的影响，令商户经营面对挑战，甚至有空置铺位大增的不准确印象。在二○二四年四月底，房委会零售设施的整体空置率维持在3.92%水平。虽然此空置率属近年较高的水平，但相对私人市场约6.6%的空置率，房委会零售设施的租赁情况仍算相对理想，能为居民提供日常所需的购物选择和服务。过去五年，房委会辖下各商场的租用率可见附件。
近日网购日益流行，电召外卖自疫情开始亦十分普遍，北上购物更成为热潮。为应对市民消费模式的转变，房委会会采取灵活的租赁策略，积极联络具潜力及迎合住户需要的商户为空置商铺进行招租。房委会亦会检视辖下商场的行业组合，并为空置商铺进行更改作其他合适行业的可行性研究，也会考虑为空置率较高的街市重新编排档位、改变档位用途或缩减街市规模等，务求提高出租率及为居民提供适切和多元化的商品及服务选择。此外，随着市民改变消费模式，部分商铺如超级市场、餐饮等所经营的模式因此亦有需要改变，所需求的商铺面积也相应减少。因此，若有商铺如超级市场需配合市场改变，要求减少租用面积以减低租金压力，房委会也会尽量考虑，务求他们可以继续经营，服务市民。在为空置商铺进行招租期间，房委会同时亦会安排商铺以合适的短期展销、快闪店（pop-up store）及展销推广场地形式招租。这些安排不但可为商铺在招租期间带来收入，亦可为居民提供多元化商品选择及带旺人流。
在当前的经济环境下，房委会固然明白租户面对的困难，但同时亦需顾及投标制度的公平性。房委会辖下的商业单位一般以公开招标的方式出租，投标者按其经营策略竞出租金，成功中标及开业后如果因为经营情况不似预期或其他原因要求宽减租金，甚或出现投标者以高价投得铺位后要求租金宽减，不但会对其他投标者构成不公，若此例一开，投标制度的成效及公平性更会受到质疑。因此，房委会在处理商业租户租金宽减的问题上必须非常审慎。房委会会密切关注经济情况及政府相关措施并按需要为租户提供适切协助。然而减租并不可以解决现时香港零售商铺所面对大环境及市民消费习惯改变所带来的挑战，商户亦需积极进取求变，增强自身的竞争力，例如引入新货品、提升服务水平以吸引顾客，增加生意额。屋邨商铺，其实客源比较稳定，商户应把握这个优势，用心经营，抓紧顾客。
（二）房委会会不时检视辖下零售设施，并会优化现有零售设施，包括优化商场的行业组合及商铺布局、在可行情况下增加泊车位、增设指示牌及改善商场设施，藉此提升零售设施的商业潜力及购物环境。此外，房委会亦会在商场设置合适的宣传位置如商场入口当眼处、商铺门口等，协助商户派发或放置宣传物品以加强宣传及发放优惠资讯，从而吸引顾客到访。在宣传推广方面，房委会除了在重要节日和特别日子如暑假、中秋节、圣诞节及农历新年期间于辖下商场街市推出各类宣传及推广活动，例如早前曾在屋邨商场举办的「『型』聚・梦想舞台」让年青人在比赛中展现才华并吸引更多顾客。此外，房委会亦将紧贴配合「共筑幸福」的概念，推出创新计划，于不同地区向年青人或非政府机构提供商铺试行创业计划，更藉此善用空置的商铺。同时，房委会会配合即将推出的「幸福设计」指引，于屋邨举办一连串带有幸福概念的活动，当中屋邨设施及周边环境亦会改善，从而增加居民对社区的归属感及幸福感，既可带旺人流亦令商场街市添上活力和带来新气象。
（三）房委会辖下的商业单位租约期一般为三年，各商户于投标时因应其营商策略而提交竞出的租金，因此当商户成功竞投合约后，须按此竞出的租金为整个租期缴付月租。若商户基于其营商策略改变或其他原因而要求宽减租金，会对其他投标者不公并影响公开招标制度的公平性。故此，根据合约精神，商户的租金于租约期内不会更改。然而，房委会会于商铺租约期满时灵活务实地按市值重新评估续约租金，根据最新的市场情况，参考房委会商铺的租金资料，并考虑各项影响商铺租值的相关因素，包括物业所在位置、营运的行业、面积、人流情况以及物业巿场状况等，以调整租金水平。房委会会积极与商户就续租进行磋商，务求尽快就续租达成协议，使居民的生活需求免受影响。
多谢主席。
完
2024年5月29日（星期三）
香港时间19时45分
香港时间19时45分