以下是律政司司长林定国资深大律师今日（五月二十八日）在联合调解专线办事处调解会议的致辞全文：

萧主席（联合调解专线办事处主席萧咏仪）、各位讲者、各位嘉宾、各位朋友：

　　大家好。很高兴获联合调解专线办事处的邀请出席今日的调解会议。

　　今日会议的主题是「调解」在促进市区重建与保障小业主的角色。大家都同意「和谐」是中国传统文化的核心理念。香港作为调解之都，一直认同并推动更广泛地使用调解作为和平解决争议的一种方式。调解是近年越来越受欢迎的替代争议解决机制，适用于不同类型的争议，而土地争议就是其中之一。

香港的重建需求与小业主私人产权的保护

　　香港的特点是地少人多。近年，香港旧区的楼宇急速老化，日久失修的楼宇更可能沦为危楼，新闻上也经常出现有关旧区楼宇外墙石屎剥落的报道。根据屋宇署的记录，香港楼龄50年以上的私人楼宇数量由二○一○至二○二○年底增加了多于两倍，预计至二○四○年将增加到21 700幢，是二○一○年的5.5倍。楼龄70年以上的私人建筑亦从二○一○年的800幢增加到二○二○年的1 000幢，估计到二○四○年将增加6倍以上，达到6 400幢。旧区楼宇的数量庞大，反映化解楼宇老化的问题刻不容缓。

　　面对市区及楼宇老化，市区重建成为香港发展蓝图重要的一环。政府一直从多方面入手，支持及鼓励公营和私营机构进行市区更新工作。政府的楼宇更新政策方针不外乎重建和复修，但对于一些老旧失修的楼宇而言，维修未必是符合成本效益或实际的方法。在这情况下，重建相对切实可行，同时亦能解决这些楼宇的安全隐患。我理解到在稍后的环节，不同的专家和讲者将会分享土地收购和强拍的实践，探讨这些方式如何能有效透过加快重建改善楼宇老化的问题。去年行政长官的《施政报告》中提出，放宽强拍门槛是我们双轨推进重建和维修的其中一项措施。为落实有关措施，政府向立法会提交《条例草案》（《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》），透过降低强拍申请门槛和便利相邻地段的强拍申请，加快私营机构重建旧楼的速度。

　　无庸置疑，降低旧楼强拍门槛能加快重建旧楼的进度，但很多小业主的私有产权因而被影响。与此同时，放宽相连地段的强拍申请要求无疑会扩大重建项目规模。由于只有大型发展商能参与项目，小业主出售单位的议价能力便会可能相对减低。很多时候，这些小业主因缺乏相关的法律知识和足够的支援，所以并不清楚自己的法律权利，令他们的权益得不到妥善的保障。这正是导致矛盾和纠纷发生的起因。

调解在香港诉讼环境的发展概况

　　现时，很多强拍案件需透过法庭诉讼处理，特别是土地审裁处，但诉讼需时而且昂贵，除了延误重建的速度外，对小业主也造成很大的经济上和心理上的负担。既然如此，大家为何不考虑使用调解这种省时省费的方式解决争议呢？

　　在讨论强拍案件使用调解的好处前，让我先简单谈谈调解在强拍案件的发展概况。香港政府和司法机构一向积极在本地推动调解发展。土地审裁处庭长于二○一一年根据《土地审裁处条例》发出指示，鼓励当事人在强拍案件中进行调解。同时，为落实民事司法制度改革，《实务指示31》订明如果任何一方没有最低程度地参与调解，或者没有合理解释而不参与调解，就有可能要承担对其不利的讼费命令。其后，联合调解专线办事处和发展局于二○一一年推出先导调解计划，协助业主就强拍申请所引起的相关争议提供调解服务。目前，为了方便当事人就民事案件寻求调解，司法机构于土地审裁处成立了两个办事处，为强拍案件当事人提供免费查询服务以及调解讲座。大家亦可以留意发展局今年将会推出支援小业主的新措施，以鼓励小业主参与调解，包括安排小业主出席有关调解的简介会和向他们转介专业调解员，也会在调解过程中提供专业支援。这些新措施有助鼓励小业主认识并使用调解服务解决相关争议。

在强拍案件使用调解的好处

　　究竟我们为何要在强拍案件中推广调解？调解的模式和基本特质相信大家都非常清楚了解，我就不在此逐一说明。我希望在此强调调解在这类案件中几个重要的好处。第一，旧式建筑物产权复杂，透过诉讼处理争议需时又昂贵。如发展商和小业主成功透过调解就收购建议达成共识，不但可以节省双方和法庭的时间和资源，加快旧区重建的速度，也可以减低诉讼涉及的风险和不确定元素。第二，发展商和小业主能透过调解发掘双赢的方案。除了讨论物业的价值外，还可以探讨其他和解方式，例如在邻近而又不在重建范围的地区进行「楼换楼、铺换铺」的方案，或一些补助方案，如发展商协助小业主在同区租用或购买同类型单位等。在调解员协助下，当事人可以提出各种形式的方案，内容也可以超出法庭所能作出的命令及法律补救局限。第三，调解保密的性质鼓励各方开心见诚地沟通，双方不用公开部分相对敏感资料，而和解协议的条款亦可保密。第四，由于当事人可自行作出决定和达成协议，因此会更愿意遵守协议的内容，简单来说是你情我愿的结果，大大减低提出上诉的机会。由于以上提及的各种好处，首先尝试以调解解决这类争议实在有百利而无一害。

律政司在调解方面的推广工作

　　虽然调解在香港诉讼环境的发展渐趋成熟，但在强拍案件中使用调解仍然会遇到不少困难和挑战。刚刚提过部分小业主可能对调解的概念没有深入的了解，因此面对纷争或诉讼时无从入手。为了促进调解在香港的广泛应用，律政司一向不遗余力在香港推广调解，加深公众对调解的认识。行政长官于二○二三年发布的《施政报告》中也提及政府会致力强化本地调解体制及深化本地调解文化，包括检视香港调解专业的认证和纪律事宜的制度、在政府合约中加入通用的调解条款和鼓励私营机构在合约中采用类近的调解条款。

　　在推广和宣传工作方面，律政司多年来一直致力透过不同措施在香港推动调解，包括推出「调解为先」承诺书运动"Mediate First" Pledge，鼓励社会各界先探索采用调解解决争议。我们亦于本月初在香港举办两年一度的调解周及调解会议，透过推出一系列主题研讨会，加强公众对调解的认识，从而深化香港调解文化。除此之外，律政司也会向公众和持份者派发调解单张和定期发送调解快讯，向他们提供最新的调解资讯。

结语

　　我希望今日的调解会议可以令在座各位更深入了解调解在加快重建和保护小业主私有产权方面扮演着的重要角色，也期望《条例草案》的实施和其他促进公私营机构重建旧楼的措施，能够多管齐下应对香港楼宇老化问题，令市民安居乐业。最后，再次感谢联合调解专线办事处举办这个讲座，并且积极在土地及市区重建这个范畴上推广调解。我在此预祝今日下午的环节顺利进行。多谢各位。

完

2024年5月28日（星期二）
香港时间16时20分