房屋署署长在房屋委员会公开例会发言全文（只有中文）
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以下是房屋署署长王天予今日（六月十七日）在香港房屋委员会（房委会）公开例会的发言全文：
主席、各位委员:
首先我要多谢各位委员在六月七日房委会周年特别公开会议上，就公共房屋政策及房委会工作发表的宝贵意见。我现在会就房委会在公营房屋方面的工作，作一个整体的回应。
公屋平均轮候时间
最多委员关心的莫过于公屋申请者何时才能「三年上楼」，或者正确来说，一般申请者「平均约三年获首次编配单位」这个目标何时可再次实现。社会上甚至有人诟病，「平均约三年获首次编配单位」一向是房委会的主要成效指标（KPI），为何迟迟仍未能达标。的确，房委会每年讨论机构计划时，委员都会反覆讨论这个深入民心的KPI，亦有委员表示需要务实地检视这个指标。
让我们先看看现实的情况：截至今年三月底，单是一般申请者（即家庭及长者一人申请者）已有147 500个，另有97 700个非长者一人申请，当中很多已轮候多年。而在过去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），来自一般申请者的新申请平均每年约有18 800个。除了正轮候公屋的人士，房委会亦需照顾其他类别的人士，例如体恤安置、受政府、市区重建局及房委会辖下屋邨重建清拆影响而又符合其他资格的人士，以及房委会的各类调迁计划。我们需要持续地有充裕的供应，才可以从根本解决问题，满足现有和持续新增的公屋需求。因此，积极增加公屋供应，是最根本缩短轮候时间的方法。面对庞大的现有及每天都在增长的轮候队伍以及其他合资格人士，当供应尚未到位的时候，在当下，「平均约三年获首次编配单位」是一个长远目标。但我们未敢轻言放弃，必须持之以恒，藉加大、加快供应向这个目标持续进发。
烘焙面包需要面粉，建屋需要土地。政府已觅得约350公顷土地，可以在未来10年（即二○二二／二三至二○三一／三二年）提供约330 000个公营房屋单位，足以满足同期约301 000个公营房屋单位的需求。就政府在《长远房屋策略》（《长策》）下所订的公营房屋供应目标，我们不时会收到查询，问及公营房屋每年的落成量是否达标。我想藉此机会阐释，《长策》下的房屋供应目标，是就未来10年总房屋供应定下的目标，当中并没有按年的供应目标；事实上也不可能简单地将10年的总供应目标平均除以10年而计算每年的供应目标。原因是每年的房屋供应，取决于每年房屋用地供应的多寡，例如政府觅得的土地是否需要先进行改划、收地、清拆、土地平整、铺设基础设施等前期的「造地」工作。由于10年期内每年的房屋用地供应有所不同，如果我们要全面了解房屋供应是否达标，应将10年期内的总供应目标和总落成量作比较，方为恰当。
政府和房委会一直致力增加公屋供应。过去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），公营房屋建屋量共达约93 200个单位，当中公屋超过70 000个单位。不过，增加的速度未能在短时间内消化多年来累积的公屋需求，加上不断有新增加的轮候人士，因而延长了申请者的轮候时间。当那些已轮候多时的申请者获编配入住公屋，他们已轮候了一段较长的时间，便会反映在平均轮候时间内，这亦解释了为何当较多人获编配上楼，平均轮候时间反而上升这个看似矛盾的现象。如果以二○二二年第一季为例，社会上着眼于平均轮候时间上升至6.1年；但在同一时段，基于有大型公屋项目落成，约6 000宗一般申请者及另外420宗非长者一人申请者已获编配上楼。这其实并非一个小数目。
管理需求
有委员表示除了增加公屋供应外，房委会亦应该「两条腿走路」，从需求管理和编配方面着手，研究能否理顺需求及加快编配。委员的意见是多方面的，包括考虑减少编配单位的次数、将现居于公屋的申请者的优先次序排在较后、将公屋资源优先分配给最有迫切住屋需要的家庭、以至再次检视「富户政策」等。无论在更公平地分配有限的公屋资源方面，或是从改善编配效率的角度来看，我们认同有需要进一步探讨各个可行的方案。
在此想同大家分享一些数据：过去五年（即二○一七／一八至二○二一／二二年度），平均来说，约47%的申请者接受第一次编配、约27%的申请者接受第二次编配、而约26%的申请者接受第三次编配。基于现时平均轮候时间的计算方法，减少申请者获编配单位的次数，在短期内不会降低轮候时间。但在加快编配流程，让排序较后的申请者有机会早些获第一次编配方面考虑是否值得推行，我们会作仔细分析。
至于如何界定轮候公屋的人士当中谁更有迫切住屋需要，或现居于公屋的申请者的优先次序应否排在较后，是较复杂及敏感的议题。我们理解改动任何政策或安排都可能会为不同人士带来不同的影响，亦要平衡各方面的利益。就此，我们会小心研究委员的意见，适当时候将建议提交资助房屋小组委员会考虑。
在维护及善用现有的公屋资源方面，我们会继续切实执行「富户政策」和加强打击滥用公屋行为，加快公屋单位的流转。在二○二一／二二年度，我们一共查核了约250 000宗入息及资产申报，以确定租户是否符合资格继续租住公屋。自二○一七年实施经修订的「富户政策」以来，约有2 700个租户因不同原因交回或被收回单位。截至今年三月底，有约29 600公屋租户须缴交额外租金或市值租金。
我们亦会继续采取多管齐下的策略，打击滥用公屋。除透过执行日常管理职务及进行每兩年一次的家访，我们亦会随机抽选个案，并针对屋邨转介和怀疑滥用个案作深入调查，每年平均处理约6 600宗调查个案。过去一年，尽管疫情严峻影响部分调查工作，因滥用公屋而成功收回单位的个案有超过300多宗。我们亦推出了一连串打击滥用公屋的宣传，持续推广打击滥用公屋的讯息和鼓励市民举报怀疑个案。
查阅编配进度
有委员建议房委会应该增加透明度，让公屋申请者知道自己还需多久才可以上楼。我想在此报告一下，现时公屋申请者已可透过多个网上平台，包括房委会的网页、香港政府一站通、房屋署资讯通（iHousing）手机应用程式及智方便（iAM Smart），连接至「公屋申请电子服务」中的「公屋申请资料更新快」。申请者可以凭他自己的申请编号，登入及查询他本人的公屋申请进度。他们得到的资料包括他是否已进入详细审查阶段、是否已达配房阶段等。一般市民亦可在房委会的网页上得悉在四个公屋申请选区现正进行资格审查及已接受配房的大约最高编号、房委会工程项目的完成报告等。事实上，网上早已有不少申请公屋的所谓「攻略」，所以我们的资讯絶对透明。
公屋编配的情况取决于多项因素，包括申请者的公屋选区、个别公屋选区内同一类别家庭人数的申请数目、各区新建成和回收单位的供应量、排序较前的申请者是否接受编配等，令致个别地区的申请者的轮候时间会有所不同。申请者亦可能在不同时段因应其家庭人数的变化或申请调区而令他的轮候时间有变。此外，除新建单位外，每年我们都会有约8 000个回收单位可供编配给轮候人士，但我们不会预知哪条屋邨在何时会出现回收单位。故此，我们不能预计个别申请者所需的轮候时间。
公屋空置情况
近日有媒体报道指公屋有大量的空置单位。很多谢多位委员第一时间协助澄清，亦提点我们应多向公众解释。我希望藉这个机会进一步阐明实况。
公屋资源弥足珍贵，房委会一直密切监视整体公屋的空置情况，确保单位能有效地分配予有需要的人士。除新建单位外，公共屋邨不时会有住宅单位收回，它们会用作年度公屋编配计划所拟定的用途，例如编配给轮候公屋的申请者、用作重建项目安置及各类调迁计划例如挤迫户调迁等。由收回单位至成功编配期间，会因不同原因出现短暂空置情况，例如单位其实已作出编配，但正等待获编配者回覆、因获编配者拒绝编配而需要将单位重新编配给另一名申请者、需集合单位作各项调迁计划的编配、预留单位给有社会、医疗或体恤因素而作邨内调迁、单位正进行整修或翻新工程等。空置单位数字因而每天也会变化。
公屋编配是一个持续不断的过程。我们会全年无休地将新落成以及回收的公屋单位编配予申请者。具体而言，我们会向获编配单位的申请者发出通知信，申请者有10天的时间考虑是否接受单位。如获编配的申请者拒绝接受该编配，房屋署会将有关单位编配予其他申请者。现时每个申请者有三次获编配机会，编配予申请者的单位未必即时能够获申请者所接受。以回收单位为例，接受率只有34%。换言之，100个编配给申请者的回收单位中，只有34个单位为申请者所接受，其余的66个单位需要再次编配。即使是全新的公屋单位，以我们的经验，接受率亦只有约70%。公屋单位，特别是回收单位，很多时要作出数次编配后才获申请者接受。这些单位其实并非任由「空置」不作编配；相反，只是在编配的过程中，因此尚未有人入住。
对于较不受欢迎而空置时间较长的单位，我们会透过每年的「特快公屋编配计划」（EFAS），邀请轮候公屋一年或以上的合资格申请者参加，然后按其优先次序让他们自行拣选单位。这些单位包括在单位内曾发生不幸事件、设计受欢迎程度较低的单位（例如长者住屋单位及中转房屋改建的单位）、位于拒绝接受率较高屋邨的单位（例如屋邨楼龄较高并且已曾五次被申请者拒絶编配的单位）等。
「特快公屋编配计划」是根据公屋资源情况推出，约于每年年中举行。为提高单位的接受率，凡超过12个月未能出租的单位，接受编配的租户可获八至12个月的半租优惠。今年的EFAS将会在今年七月举行。申请者自行拣选单位环节大约会安排于九月进行，现时预计约有2 000个公屋单位给合资格的申请者拣选。计划除可协助公屋申请者提早入住公屋单位，同时亦透过此计划租出受欢迎程度较低的公屋单位，达到善用公屋资源。
提速提量
接下来，我想回应一下与建造流程相关的议题。一如多位委员指出，房委会在整个公营房屋发展过程中担当着「守尾门」的角色。公营房屋的供应进度，很大程度上取决于「造地」的进度。为争取时间，房委会在政府「造地」的同时，已同步进行前期筹建工作，包括拟备规划大纲、进行详细设计、进行土地勘测及招标等，务求在土地由政府交予房委会时能尽快展开建筑工程。
房委会的建筑工程主要包括地基工程和上盖工程，一般需约四至五年时间完成，但亦视乎个别地盘的情况而有所不同，例如地质状况，而有所不同。项目的最终落成日期亦会受各种因素影响，例如地盘限制、恶劣天气、承建商进度、劳工及物资供应情况、新建筑要求等。因此，每年建屋量会因应情况而有所调整。我们会持续监察各项目进度，使项目尽快落成。
套用我刚才的比喻，建屋需要土地，一如烘焙面包需要面粉。不过，我们现时烘焙的不是简单的白面包，而是附加不同馅料的面包。为达至「地尽其用」，政府要求房委会在公营房屋用地增加社福、泊车位等设施，甚或连带兴建一些地区性的设施，例如公共运输交汇处、社区会堂等。当中社福设施需占总住用楼面面积的5%。一些项目由于受地盘面积或地理环境的限制，未能兴建独立的社福设施大楼，我们需先行建造多层平台甚或地库容纳这些社福及泊车位等设施，才能在其上兴建住宅楼宇，因而无可避免地增加施工时间。为加快项目的建造时间，我们会因应地盘状况，在可行情况下透过合适的规划、设计及施工，使部分项目及住宅楼宇得以尽早分阶段落成。我们亦会善用每幅土地的发展潜力，例如提交规划申请，适度放寛用地的发展限制，并在适当情况下扩大或合并用地以加大地盘面积，从而增加建屋量。
必须承认，在个别项目的发展过程中可能因其他变数而出现延后。我举个例子，过往有项目当我们在谘询区议会后，为回应地区意见及尽量释除居民的疑虑，我们需要就项目设计、设施要求、泊车位数目、学校用地等再作研究，并与政府部门商讨及进行各项技术研究，优化设计以回应地区意见。此外，地盘范围内的斜坡及各种限制亦增加了施工难度，延长了项目的建造时间。我们会继续与政府各相关部门合力推动，务求依时完成所需程序及工程，如期落成公营房屋单位。
「组装合成」建筑法（MiC）
有委员认为房委会应该更广泛采用「组装合成」（即MiC）建筑法和其他建筑科技，优化建造工作流程，提升生产力、效率和成本效益。
我们十分认同这个发展方向。事实上，我们现时已广泛使用预制组件，一些公营房屋项目更达到约90%的预制率，并能在六个工作天内完成兴建一层超过20个单位的标准楼层。我们现时亦积极采用「组装合成」建筑法。由于在香港以混凝土建造的高楼层「组装合成」建筑先例不多，加上公营房屋项目的大楼大多高达40层，所处地盘的面积及外围的交通网络极具挑战，可用的临时储存空间亦有限，我们有必要先透过一些先导项目去找出方法克服可能出现的技术问题，为以后更广泛采用「组装合成」建筑法铺路。
现时我们正进行三个「组装合成」建筑法项目，涉及五座大楼，共约2 000个单位。我们亦已额外物色其他适合采用「组装合成」建筑法的项目，有关地盘主要位于限制较少的新发展区，初步预计可提供约20 000个单位。
「设计及建造」采购模式
房委会于公营房屋项目一向采用「设计—招标—建造」的采购模式，即是由房屋署负责详细设计及施工图则，承建商则负责建造工程。面对未来大幅增加的建屋量，在我们有限的人力资源下，我们认为需要一个可以借助建造业界资源的新合约采购模式。
在新的「设计及建造」采购模式下，房委会会在招标文件中提供项目的基本布局及整体发展规范作为框架，获得合约的承建商会负责深化设计、去获取各相关部门的法定核准及进行其后的建造工程。承建商可利用其动员能力和协作方面的优势融入施工计划，并在采购物料、施工方法和工作流程方面有更大的弹性。在这模式下，房屋署可以适当地调配有限资源，专注公营房屋发展的策划、统筹和监督。我们亦在「设计及建造」采购模式下加入新的评审项目及提高非价格评分，鼓励承建商更广泛采用「组装合成」建筑法、「机电装备合成法」和其他崭新的建筑科技；并容许投标者在标书内建议缩短合约期，以获取额外评分。这些新的评审项目可让承建商在不同领域发挥专长，优化整个设计及建造工作的流程，进一步提升生产力、效率和成本效益。
首个「设计及建造」公营房屋项目位于古洞北，涉及约4 330个单位，已于六月十日招标。第二个项目位于屯门，涉及约2 350个单位，将于今年十二月招标。我们会继续物色更多适合采用「设计及建造」采购模式的项目。
有委员提到听闻房委会对承建商和顾问的工作要求及限制多，令中小企业不能亦不愿参与。就这一点，我希望作出澄清。事实上，我们一直期望有更多具实力和信誉兼备的承建商成为我们的伙伴。为使有更多不同规模的公司可以参与房委会的各类工程，我们为承建商名册引入不同类别，与及不同程度的申请要求，务求令一些规模相对较细的公司亦有机会列入名册，参与一些较小型的工程。
的确，房委会在工程质素和地盘安全这些重要范畴有坚持，我们相信这亦是我们的居民及社会对公营房屋的要求。房委会一向非常重视施工质素、环境管理、能源效益以及工地安全。为确保工程符合这些要素，房委会为列入承建商名册或预审专业服务供应商投标资格定下一些最低标准的要求，以确保工程或服务的质量、安全及效率。我们与业界经常在应用创新科技方面作出交流，亦设立研发专责小组，促进及审批新科技的应用。为鼓励业界于建造项目中应用创新技术以提升建屋效率，我们已在招标的技术评审项目中加入鼓励投标者在标书建议创新科技的元素，例如建造机械人技术、智慧工地等，这些都是我们与业界交流后落实的例子。至于新物料的应用，我们鼓励业界提供符合相关采购、质素及技术指标要求的新物料以加快工序。为加快审批及让承建商了解物料的要求，我们亦已设立建筑物料资料库。我们会继续聆听及广纳业界提出的意见。
利用私人市场资源
有多位委员认为房委会应该多利用私人市场资源协助兴建资助房屋。我们认同私营机构的参与可以协助房委会加大建屋能力，有助增加资助房屋的供应。
房委会过去曾推出「私人参建居屋计划」，利用私人市场的资源协助房委会加大建屋能力。当中有成功的例子，但亦有不理想的案例。原因是在当年的计划设计下，不论单位能否售出及以何等售价卖予买家，私营机构均可收取每个单位的保证价格；加上当年项目的中标者不少是工程承建商而非地产发展商，由于他们并无属于自己的物业发展项目，即使他们的单位质素欠佳，亦无须担心旗下另外的单位销情会受到影响，致令计划无法提供足够的经济诱因，鼓励私营机构确保单位的质素，令当年「私人参建居屋计划」单位的质素参差，当中固然有好的质素，但亦有不少质素不是太好的，部分单位的装修和造工水平方面亦有备受批评的案例。
汲取过往的经验，我们认为必须订立一套有效的机制，既能提供足够的诱因鼓励私营机构参与兴建资助房屋，同时亦可以确保单位的质素。我们会循这方向探讨合适的框架。
有委员亦提出房委会应积极参与「土地共享先导计划」。现时，当土地共享办事处收到申请后，会向相关部门，包括房屋署寻求意见，以审视项目的可行性和发展潜力。我们会从发展公营房屋的角度给予意见和建议，希望这些项目能够得以落实，可以加大公营房屋用地的供应。
资助出售房屋
在资助出售房屋方面，政府在二○一八年修订了资助出售房屋的定价机制，与私人房屋市场售价脱鈎，改以申请人的负担能力为基础。以二○一八年出售的居屋为例，单位定价较之前大幅下降约26%。自修订定价机制以来，房委会已推售约16 300个居屋单位。此外，房委会亦恒常化绿置居和「白居二」计划，协助市民置业。
房委会于每个销售计划开售前，会充分考虑当时情况和持份者的意见，制订不同类别申请者的配额及选楼优次。在不同类别申请者的需求都同样殷切的情况下，我们认为目前的做法务实。对于有委员建议为向隅者提供额外抽签号码，我们担心这个做法可能会令市民因希望透过累积申请次数以提高成功选购单位的机会，结果会是绝大部分申请者也会获发额外抽签号码，最终对增加中签机会未必有实质作用。
此外，有委员提出进一步分割私营房屋和资助出售房屋的市场。为有效防止短期投机活动，房委会已于今年一月通过，自「出售居者有其屋计划（居屋）单位2022」（「居屋2022」）和「出售绿表置居计划（绿置居）单位2022」起，收紧居屋和绿置居单位的转让限制。在第二市场无需补价以不高于原价转售的期限，会由首次转让日期起计两年延长至五年；于公开市场在缴付补价后出售单位的期限，则会由首次转让日期起计10年延长至15年。
按上述经修订的居屋和绿置居单位转让限制，业主在首次转让日期起计15年内，都不可补价在公开市场出售单位，这安排足以防止业主透过在公开市场短期炒卖单位图利，并加强资助出售单位是作自住用途的讯息。我们认为，容许居屋和绿置居业主在禁售期后出售其单位，一方面能促进二手资助出售单位的流转，为市场增加供应，另一方面亦为业主提供在房屋阶梯转投私人住宅市场的机会。若进一步规定业主不得在公开市场出售单位，将资助房屋市场和私人住宅市场完全分割，或会对二手资助出售单位的供应造成影响。
绿置居
自「绿表置居计划」（绿置居）于二○一六年推出以来，房委会已推售共约9 200个绿置居单位。除了青富苑约160个面积较小单位外，所有推售的绿置居单位已全部售出。
在设计上，由于绿置居是由公屋转换出来，故两者同类型单位的面积没有分别。我们注意到青富苑面积较小的单位数目占该项目单位总数约22%，远高于其他绿置居项目，这可能是相关单位尚未能全部售出的原因之一。为能让绿置居的单位面积符合购买人士的期望，我们现在会在一些项目于设计阶段时预留弹性，让项目于施工阶段前能作出改动，帮助我们制定更适合的单位组合比例，回应购买人士对较大单位的需求。
根据资助房屋小组委员会定下的原则，房委会会以较稳健的步伐去推售绿置居单位，以减低出现未能售出单位的风险，也减少对公屋申请者轮候时间的影响。房委会会继续按循序渐进的方式，参考运作经验、销售反应，并考虑相关因素，包括当前公屋的需求、物业市场的情况和个别项目在建筑及销售前期的各项准备工作进度，拣选适合作为绿置居的项目，适时将绿置居项目的建议提交委员审议。
应对疫情
以下我想回应与疫情相关的议题。第五波疫情令我们在今年面对前所未有的挑战。于今年一月至六月中，我们已在公屋屋邨统筹了约120次「围封强检」的行动，涉及超过200 000名居民。当中包括史无前例在葵涌邨逸葵楼和映葵楼分别进行连续七天，以及在夏葵楼进行连续五天的「围封强检」行动。在每次的行动中，我们会统筹相关政府部门，在屋邨内设立流动采样站、安排住户有序进行检测、控制采样站的人流、向住户派发食物包及其他物资、设立热线供居民查询，并在楼宇解封前逐户向每位确诊居民派发隔离令、安排他们前往社区隔离设施等。我们亦会主动联络全长者家庭和有需要的家庭，尤其那些需要接受家居隔离令的长者，为他们提供支援。此外，向应政府的行动，我们亦动员房屋署各级人员共5 000多人，向辖下191个公共屋邨约共1 320幢公屋的住户派发了近80万个「防疫服务包」，更安排专人上门，优先向17万全长者户派送。
在维持屋邨正常服务及建筑工程如常进行的同时，我们在短短10多天内，将三座新建公屋大楼改装为社区隔离设施，提供3 000多个单位，协助切断社区传播链。在政府交还这三座大楼给房委会后，我们亦迅速将它们还原作公屋用途，现时三座大楼的单位已重新编配给轮候人士。在此，我感谢各位委员对我们在防疫、抗疫工作方面的肯定，而借此机会，我想向所有在不同岗位，不同时段参与防疫抗疫的同事致谢。
向公屋租户提供支援
此外，为帮助有经济困难的公屋租户在疫情下渡过困境，房委会自二○二○年五月起推出临时措施，暂缓向因为有短暂经济困难而未能及时缴交租金的公屋租户发出迁出通知书。这项措施先后四度延长至二○二二年九月。截至二○二二年三月底，获批的申请累计合共约1 700宗。
非住宅租户的租金宽减
至于非住宅租户，房委会自二○一九年十月，亦向辖下合资格的零售、工厂大厦和非住宅租户先后提供六轮租金宽减措施，至今年九月三十日止。合资格的租户由最初50%的租金宽减，增加至后来的75%宽减。此外，租户如须按照政府的防疫规定或指示关闭处所，亦可就该段必须暂停营运的期间申请全额租金宽免。租金宽减措施有助商户可继续在房委会辖下商铺经营，持续为居民提供服务。
总结
住屋是社会最关切的问题之一。作为公营房屋的主要提供者及营运者，房委会肩负着重要的使命，我和房屋署的同事亦深感任重道远。面对排山倒海的挑战，我们会全力以赴，亦期望各位委员继续给予支持及指导。多谢大家！
完
2022年6月17日（星期五）
香港时间22时40分
香港时间22时40分