立法会五题：港人首次置业先导项目下屋苑的管理费
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问题：
由市区重建局发展的首个港人首次置业（「首置」）先导项目──「焕然懿居」，已于上月开始入伙。有该屋苑的单位业主投诉，他们须支付高昂的管理费，相当于每平方呎4元3角，并较某些私人屋苑还要高；高昂的管理费加上楼宇按揭还款，令他们百上加斤。就此，政府可否告知本会：
（一）既然首置单位售价的定位，是介乎居者有其屋计划（居屋）屋苑和私人屋苑的单位售价之间，有否评估首置屋苑的管理费应否定于居屋屋苑与私人屋苑的管理费之间的水平；若有评估，结果为何；
（二）政府有否参与订定焕然懿居管理费水平的工作；及
（三）会否设立机制，监管首置屋苑的管理费水平？
答覆：
主席：
港人首次置业（「首置」）先导项目旨在在私人房屋之下及居者有其屋（居屋）之上新增一个房屋层级，以丰富房屋阶梯。作为资助出售房屋的类别，「首置」的目标是在楼价高企的情况下，协助既不符合申请居屋资格、又未能负担私营房屋的较高收入家庭，回应他们的置业诉求。
政府在二○一八年六月邀请市区重建局（市建局）将其位于马头围道的重建项目改为「首置」先导项目「焕然懿居」。市建局其后在二○一八年十二月公布预售「焕然懿居」约450个「首置」单位。所有「首置」单位已于二○一九年六月售出。随着项目落成，市建局在今年五月初展开签署单位转让契约的手续和交付程序。
就柯创盛议员提问的各部分，我现答覆如下：
（一）现时的房屋阶梯主要有三类不同层级的资助出售房屋，分别是绿表置居计划（「绿置居」）、居屋和「首置」。这三类资助出售房屋在房屋阶梯上的定位和相对性，反映于单位的售价折让。因此，绿置居单位的折扣率会较居屋出售计划的折扣率高，而 「首置」单位的折扣率则较居屋出售计划的折扣率低。就「焕然懿居」项目而言，「首置」单位以评估市值六二折出售，即折扣率为38%，较前一期（即二○一八年）居屋出售计划的48%折扣率低10%。
在物业管理角度而言，资助出售房屋项目与一般私人住宅项目并无分别。房屋项目（不论资助出售房屋或私人住宅）的管理费水平受多个因素影响，包括屋苑发展规模、单位数目、屋苑提供的公共设施及配套、日常保养及维修支出、保安及清洁人员的数目，以及聘用物业管理公司的费用等。一般而言，若屋苑的楼宇座数及单位数目较少、屋苑提供的公共设施（例如会所、健身室）较多，则每个单位要摊分的管理费亦会相对较高。考虑到不同房屋项目的具体情况可以有很大分别，政府认为不宜就管理费水平订定一个硬性指标。
（二） 在邀请市建局将其位于马头围道的重建项目改为「首置」先导项目时，政府在相关契约修订文件中就「首置」单位已订定一些规定，包括单位只能够出售予符合政府指定资格准则的人士、定价须经由政府批准，以及单位设有转让限制等，当中不包括厘订管理费水平的事宜。政府亦没有参与厘订「焕然懿居」的管理费水平。
根据市建局提供的资料，市建局在厘定「焕然懿居」的管理费水平时，已参考市场上发展规模及设施相若的住宅项目的管理费水平，而「焕然懿居」的管理费水平与现时市场水平相若。据政府了解，视乎个别屋苑规模及相关设施，近年落成的私人住宅项目的管理费水平一般约为每平方呎大概4元至5元不等。
（三）正如以上所述，管理费水平受多个因素影响，政府难以就「首置」项目制定具参考价值的管理费水平及相关指标。再者，假如政府就「首置」项目的管理费水平设立限制，发展商为了配合相关要求，或难以避免要在屋苑的设施及配套等方面作出取舍。这可能会减低发展商在「首置」项目设计上的灵活性，亦与政府希望充分利用发展商在设计和兴建楼宇的经验及专业知识提供「首置」单位的原意并不相符。
完
2020年6月17日（星期三）
香港时间16时00分
香港时间16时00分