立法会二十二题：房屋委员会及房屋协会发展的资助出售房屋
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
问题：
关于香港房屋委员会（房委会）及香港房屋协会（房协）发展的资助出售房屋项目，政府可否告知本会：
（一）鉴于房委会发展的居者有其屋计划（居屋）项目的总工程费用由发展成本、相当于发展成本35%的土地成本、间接行政成本及其他与销售相关的开支组成，（i）发展成本、（ii）土地成本及（iii）间接行政成本分别包括哪些具体开支项目；
（二）为何政府把居屋项目的土地成本定于其发展成本的35%；
（三）过去五年，每期发售的居屋项目的（i）总工程费用、（ii）总售楼收益、（iii）运作盈余，以及（iv）土地成本为何；
（四）会否把房委会及房协须就其发展的资助出售房屋项目向政府缴付的土地成本的计算方式划一；若否，原因为何；
（五）房委会及房协预计在本个及未来四个财政年度，每年推售的资助出售房屋项目数目及其单位总数分别为何；及
（六）鉴于近年每期居屋的白表申请者均远多于绿表申请者，房委会会否把绿表与白表申请者的配额比例，由现时的50:50改为40:60；若否，原因为何；若会，详情为何？
答覆：
主席：
我现就陈克勤议员的提问综合回覆如下：
香港房屋委员会（房委会）居者有其屋（居屋）计划所涉及的发展成本是指建筑和间接成本。根据现行安排，政府以1,000元象征式地价向房委会提供土地发展资助出售单位（包括居屋），房委会向政府支付发展成本的35%，作为政府提供平整土地及基础设施的土地成本。至于间接行政成本及其他与销售相关的开支，则包括印刷、广告、宣传、顾问、入伙前管理事宜等。房委会在二○一四年至二○一八年发售的居屋项目的财务资料载于附件。
香港房屋协会（房协）是政府房屋政策的重要合作伙伴，为中低收入家庭提供出租单位和资助出售房屋方面发挥积极作用。政府一向透过优惠地价的方式，让房协在政府批租的土地上以自负盈亏的模式发展资助房屋项目。
在二○一八年六月二十九日公布的新居屋定价机制下，房协或需相应调高其资助出售房屋的折扣率，这或会导致房协收入减少，影响房协的财政可持续性。政府在检视有关房协资助房屋项目的地价安排后，已于二○一九年一月作出修订：房协出租屋邨由十足市值地价的三分之一减至1,000元象征式地价；资助出售房屋项目的住用部分由十足市值地价的二分之一减至三分之一，非住用部分则维持现时收取十足市值地价的安排。
政府认为经修订的地价安排可有助减低新居屋定价机制对房协造成的财政影响，并增强房协长远的财政可持续性，让房协能继续以可负担的租金和售价提供出租单位和资助出售房屋，满足社会的住屋需要。
房委会和房协在提供公营房屋方面扮演不同角色，两者相辅相成。房委会是负责兴建公屋和居屋的主要机构；而房协除了提供出租单位和资助出售房屋外，亦担当房屋实验室的角色。两间机构的架构和营运模式亦有所不同。政府认为没有必要划一这两间机构有关资助出售房屋项目的地价安排。
根据二○一八年十二月公布的《长远房屋策略》二○一八年周年进度报告的最新推算，二○一九／二○至二○二八／二九年度十年期的总房屋供应目标为450 000个单位，当中公营房屋供应目标为315 000个单位，私营房屋供应目标则为135 000个单位。根据二○一八年十二月的估算，在二○一八／一九至二○二二／二三年度的五年期内，预计房委会和房协的公营房屋总落成量合共约为100 400个单位；私营房屋方面，根据政府截至二○一八年年底就已知「熟地」上私人住宅项目的初步估计，二○一九至二○二三年私人住宅单位的每年平均落成量约为18 800个。
房委会在考虑每年推出的居屋项目时，会审视个别项目销售前期的准备工作（例如拟备地契及公契等）的工作进度，及合适预售日期。每期发售的居屋项目的售价及销售安排会由房委会资助房屋小组委员会审议和决定。房委会会在二○一九年推售4 871个居屋单位，包括位于六个位于何文田、长沙湾、葵涌、将军澳、马鞍山和沙田的发展项目。
至于绿表置居计划（「绿置居」），房委会于二○一九年三月决定将两个分别位于柴湾柴湾道和青衣青鸿路的公屋项目转为绿置居，合共提供约3 700个单位，预计于二○一九年底预售。在未来推展「绿置居」时，房委会会根据将「绿置居」恒常化时的决定，以较稳健的步伐推行「绿置居」，从而累积更多经验，以减低出现未售单位的风险及减少对公屋申请者轮候时间的影响。房委会会继续按循序渐进的方式，参考运作经验及销售反应，每年拣选适合由公屋发展计划转为「绿置居」的项目。
房协在二○一七年十一月预售共620个分别位于屯门和将军澳的资助出售单位。所有单位已于二○一八年六月售出。
另一方面，政府在二○一八年六月二十九日公布将九幅原本计划在未來數年出售的启德及安达臣道石矿场用地改拨为公营房屋用途，预料可提供约11 000个公营房屋单位，有助收窄较后期公营房屋的供应短缺。其中一幅位于启德的用地将批予房协重建真善美村，然后再在真善美村原址分阶段重建樂民新村。这幅启德用地的其余新建单位亦可用作安置其他受政府发展计划或市区重建局项目影响的合资格住户。至于其余八幅用地，考虑到有关用地的原有规划意向及邻近发展，房委会及房协将各自在一幅位于启德的用地及三幅位于安达臣道石矿场的用地发展资助出售房屋。
按既定安排，房委会会于每期新建居屋开售前，根据当时的情况制订相关销售细节，包括绿、白表申请者的配额比例。就二○一九年居屋销售而言，房委会决定绿、白表申请者配额比例维持在50：50。房委会一方面考虑到向绿表人士（主要为公屋居民）出售居屋，有助增加公屋单位的流转。此外，由于绿表的配额若未用尽，可重新编配予白表申请者。例如，虽然在居屋二○一六及居屋二○一七的销售中，绿、白表申请者配额比例为50：50，但白表买家实际上购买了分别约70%及60%的单位。另一方面，白表居屋第二市场计划（「白居二」）为白表买家提供了购买资助出售单位的另一途径，而二○一九年「白居二」的配额亦增至3 000个。因此，房委会决定二○一九年居屋销售的绿、白表申请者配额比例维持在50：50。
房委会日后制订绿表和白表的配额比例时，会一如既往，考虑所有相关因素。
完
2019年4月3日（星期三）
香港时间13时02分
香港时间13时02分