立法会十八题∶商用及写字楼面积供应
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问题：
有中小企业营运者反映，商铺及写字楼的租金和售价高昂，对其造成极大的营运开支压力，亦削弱外地投资者在港设立地区总部和办事处的意欲。就此，政府可否告知本会：
（一）是否知悉，二○一四年一月至今年一月，每月（a）中环、（b）湾仔及铜锣湾、（c）尖沙咀以及（d）港岛东这四个地区的甲级和乙级私人写字楼的（i）空置率、（ii）每平方呎月租中位数，以及（iii）平均每平方呎售价分别为何；
（二）有否研究过去10年各级别私人写字楼的供应量对其售价和租金水平的影响；如有，详情为何；如否，原因为何；
（三）预计未来10年各级别私人写字楼的供求情况为何；
（四）拟议在中部水域填海建造的人工岛上的第三个核心商业区预计可提供的商用面积及其按用途划分的数字；及
（五）政府有何具体策略增加商用面积的供应，以压抑商铺和写字楼的租金及售价上升动力，从而减轻中小企业面对的营运开支压力，并吸引更多外地投资者在港设立地区总部和办事处；有关的工作计划和时间表为何？
答覆：
主席：
为维持香港作为国际金融和商业中心的地位，政府致力提供商业用地和楼面。就问题的各部分，我的回覆如下：
（一）差饷物业估价署提供的中区、湾仔／铜锣湾、尖沙咀及北角／鰂鱼涌私人写字楼年底空置率列于附件一。
香港私人写字楼每月平均租金及售价的资料可参考由差饷物业估价署编制的《香港物业报告》（注一）。有关平均租金和售价的分析，只供一般参考用途。该些平均租金及售价并非旨在应用于某特定物业上。某段时期的水平，主要取决于期内出租或出售物业的特点，包括楼宇质素及位置。因此，在不同时期内出现的变化，可能是因为在两个时段所分析的不同物业的质素有所差异，因而不应一概而论视之为该时段中在价格方面的整体变化。再者，部分数字是由有限的交易宗数推算而来。相对而言，租金及售价指数能较准确地反映价格的转变。然而为方便参考，差饷物业估价署提供的中区、湾仔／铜锣湾、尖沙咀及北角／鰂鱼涌的私人写字楼每月平均租金及售价列于附件二。
（二）差饷物业估价署就过去10年香港各级别私人写字楼总存量、售价指数及租金指数的资料列于附件三。
按附件三的资料，虽然私人写字楼总存量在过去多年有所增长但增幅轻微，而另一方面写字楼售价和租金却持续上升，似乎显示供应未能完全满足需求，反映香港整体土地不足亦影响了经济用地包括写字楼供应。正如政府上星期回应土地供应专责小组（专责小组）报告时指出，要扭转当前土地供求失衡的困局，我们的核心策略是持续增加土地供应。
（三）为配合全港发展策略的检讨（即《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）），规划署于二○一六年底完成了一项名为《检讨甲级写字楼、商贸及工业用地的需求》的顾问研究（《检讨研究》）。除甲级写字楼外，《检讨研究》亦就包括非甲级写字楼在内的一般商贸及工业土地作供求估算，详情可参阅《检讨研究》的顾问报告（注二）。根据《检讨研究》的估算，假设已承诺及已计划的发展全数落实，香港未来10年（二○一四至二○二三年）核心商业区甲级写字楼欠缺约48万平方米总楼面面积。而长远（至二○四一年）核心商业区甲级写字楼则欠缺约100万平方米总楼面面积。
长远规划对香港未来发展相当重要。因此政府回应专责小组报告时亦建议，现时由财政司司长出任主席的土地供应督导委员会扩大后，会采取以愿景带动和具前瞻性的方法重新评估香港在各方面包括经济在内的土地需求，当中会顾及维持香港经济竞争力所需的空间等策略考虑，以及政府需要订立的土地储备目标。经修订的评估结果将纳入《香港2030＋》研究的最终发展策略，并于二○一九年下半年公布。
（四）作为「明日大屿愿景」策略之一，建议在交椅洲1 000公顷人工岛兴建的第三个核心商业区极具地理优势。人工岛距离中环仅约10公里，透过策略性交通运输基建，既可与港岛传统商业中心区相辅相成，组成一个都会商业核心圈，亦可与大屿山「机场城市」发挥协同效应，产生规模效益和群聚效应，从而建立与香港国际机场有紧密连系的金融及工商业支援服务枢纽。再者，人工岛上可提供全新智慧型、创新及优质的办公室，为传统和新兴产业提供广阔的发展空间，有助香港整体的发展布局更趋均衡。
我们初步建议第三个核心商业区提供约400万平方米商业楼面面积，不单包括甲级写字楼，亦涵盖酒店及零售餐饮等用途，以建设具活力和完善配套设施的新商业区。第三个核心商业区确实的发展参数包括各用途的楼面面积有待进一步研究。
（五）增加商用楼面供应的其中一个策略，是透过改划及政策／财政诱因等措施，将已发展地区内的土地改为有利未来经济发展的用途。例如我们会加快推动九龙东转型为第二个核心商业区。九龙东现时的商业／写字楼楼面面积已逾260万平方米。预计九龙东未来有潜力增加约440万平方米的商业／写字楼楼面，当中包括未来五年的新发展、重建及整幢改装的私人发展项目所提供约105万平方米商业／写字楼楼面面积。
我们亦会继续透过每年公布的卖地计划，有序地推售商业用地，回应市场需求。在最近五个财政年度（即二○一四／一五至二○一八／一九年度），政府透过卖地计划售出15幅商业／商贸用地，提供约776 000平方米楼面面积。政府未来几年预计将陆续推出位于广深港高速铁路香港西九龙站上盖、启德发展区、中环新海滨、加路连山道及金钟廊等商业用地，持续增加商业楼面面积以应付社会的经济发展需要。
另外，上一轮活化工厦计划至今已批出133宗申请（注三），这些项目的改装或重建工程自二○一二年起陆续完成，可提供超过210万平方米的楼面面积作各类非工业用途，当中有超过190万平方米用作商店和办公室等商业用途。我们正重启活化工厦计划，除了继续透过免收地契豁免书费用鼓励业主改装整幢工厦外，亦在政策层面上容许合资格的工厦重建项目可放宽最高核准非住用地积比率，上限为百分之二十，以提供诱因推动工厦重建，并增加商业楼面的供应。
此外，我们亦在新发展区项目内预留部分开拓出来的新土地作经济用途。除上述提及在交椅洲1 000公顷人工岛发展第三个核心商业区外，我们在推动东涌新市镇扩展、古洞北和粉岭北、洪水桥及元朗南等大型发展项目时，亦会按照香港未来经济的发展方向和布局预留土地，提供约350万平方米总楼面面积作商业用途，应付经济发展的同时亦尽量做到职住平衡。
注一∶可在差饷物业估价署网页浏览∶www.rvd.gov.hk/tc/publications/index.html
注二∶可在下列网页浏览：www.hk2030plus.hk/TC/document/Review%20of%20Land%20Requirement%20for%20Grade%20A%20Offices_Business%20and%20Industrial%20Uses(Chi)_FCR.pdf
注三∶不包括已由申请人撤回及中止的个案。
完
2019年2月27日（星期三）
香港时间17时09分
香港时间17时09分