立法会十九题：各项楼市需求管理措施
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问题：
为应付楼市过热的情况和维持金融稳定，政府（包括香港金融管理局）自二○一○年以来实施了一系列需求管理措施。有评论指出，楼价近两个月持续下跌，反映中美贸易战及利率步入上升周期等因素的影响陆续浮现，而楼价有可能从高峰下跌三成至七成，因此建议政府尽快放宽各项针对楼市的需求管理措施（俗称「减辣」）。另有意见却认为，若减辣的时机、力度、优次或公众期望管理不当，减辣可能反而会令楼价跌势加剧，令风险承受能力较低的市民沦为负资产物业业主。就此，政府可否告知本会：
（一）各项需求管理措施的（i）推出日期及（ii）内容，以及（iii）至今从该等措施征得的税款（如有的话）分别为何（以表列出有关资料）；
（二）有否就减辣制订客观准则；如有，制订准则时的考虑因素及准则的详情为何；如否，原因为何；及
（三）有否就减辣的时机、力度、优次及公众期望进行评估和作出准备（包括制订应变计划）；如有，详情为何？
答覆：
主席：
维持私人住宅物业市场的健康发展，是政府房屋政策其中一个重要目标。过去几年，由于房屋供求紧张及持续超低利率的环境，本港楼价上升，泡沫风险高企。政府一直采取双管齐下的方式，既致力增加土地及房屋供应以回应需求，亦在有需要时推出多轮需求管理措施遏抑外来需求、短期炒卖需求和投资需求，以稳定楼市及防止楼市过热造成的各种负面影响。另一方面，香港金融管理局（金管局）亦先后推出多轮逆周期宏观审慎监管措施，以增强银行的风险管理和银行体系的抵御能力，应付楼价一旦下跌可能造成的冲击。
就谢伟铨议员提问的各部分，在谘询财经事务及库务局、税务局及金管局后，现综合答覆如下。
（一）政府自二○一○年起推出的各项需求管理措施（包括推出时间、措施内容及政府至今收取到的印花税税款）载列于附表一。金管局自二○○九年起推出的逆周期宏观审慎监管措施（包括推出时间和措施内容）载列于附表二。
（二）及（三）美国与内地的贸易摩擦升温，令环球及本地宏观经济前景的不明朗因素明显增多。此外，随着美国货币政策正常化持续推进，本港息口在联系汇率制度下会进一步上调。政府不时提醒市民须谨慎管理风险。市民作出置业决定前，必须小心衡量各种风险，特别是息口上升对个人供款能力的影响。
面对本地和环球经济变化，政府会一如既往保持警觉，参考一系列指标，包括楼价、市民置业负担比率（注一）、物业成交量、房屋供应等，密切监察楼市走势和不断变化的外围形势，适时采取合适的措施回应市场变化，确保楼市健康发展。
虽然近月私人住宅物业价格和成交量有所回落（注二），但本地的房屋供求仍然处于失衡的状况，目前楼价水平仍然与经济基调和市民的负担能力脱节。今年第三季的市民置业负担比率高达74%，远高于一九九八年至二○一七年20年长期平均数的44%。政府现阶段无意放宽或取消任何需求管理措施，以免向市场发出错误信息，令楼市再度升温。
至于金管局的逆周期监管措施，其理念是因应楼市周期的演变，考虑楼价走势、交投量、经济基调和外围环境等关键因素，采取合适措施，确保银行体系稳定。若确认楼市进入下行周期，金管局会考虑适当放宽逆周期监管措施。不过，楼价自二○○八年起上升超过两倍，在过去两个月只累计下跌约1.5%，金管局认为尚未能确认楼市已进入下行周期，现阶段不适宜放宽逆周期监管措施。
注一：置业负担比率是指就一个面积45平方米的单位而言，若以当时的按揭利率和20年还款期计算，按揭供款相对住户（公营房屋住户除外）入息中位数的比率。
注二：根据差饷物业估价署的资料，整体私人住宅售价指数自今年八月起回落，八月和九月指数累计下跌1.5%。近月楼市交投亦明显减少，今年八至十月送交土地注册处登记的住宅物业买卖合约平均每月约4 200宗，低于今年首七个月平均每月约5 700宗。
完
2018年11月21日（星期三）
香港时间15时50分
香港时间15时50分