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立法会十五题:编制按揭贷款的统计数字
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  以下是今日(十一月二十一日)在立法会会议上胡志伟议员的提问和财经事务及库务局局长刘怡翔的书面答覆:

问题:

  香港金融管理局(金管局)表示,今年第二季新批出住宅按揭贷款的供款与入息比率为34%,而该比率已将借款人向银行以外第三方取得的所有额外按揭贷款(第三方按揭)的供款计算在内。然而,金管局的第三方按揭数据并非直接由承造有关按揭的财务公司提供,而是按银行提供的数据和抽查土地纪录的结果估算得来。就此,政府可否告知本会:

(一)过去三年,每年借款人同时获银行及第三方就同一住宅物业批出按揭的个案宗数、所涉贷款额及其占全年新批住宅按揭贷款总额的百分比,以及该等个案的平均(i)按揭成数、(ii)贷款额和(iii)供款与入息比率为何;该等个案平均每宗涉及的第三方按揭的(iv)按揭成数及(v)贷款额;

(二)是否知悉,过去三年每年(i)银行及(ii)与银行和发展商没有关联的财务公司,新批出住宅按揭贷款的(a)宗数、(b)所涉贷款总额、(c)平均按揭成数和贷款额,以及(d)平均、最高和最低利率分别为何;

(三)是否知悉,过去三年每年发展商辖下财务公司新批出住宅按揭贷款的下述详情:
(i)宗数和贷款总额,并按按揭成数、利率及有否进行入息审查,列出分项数字;
(ii)平均、最高及最低利率,以及
(iii)平均供款与入息比率;
若否,政府会否要求有关的财务公司直接或透过银行提交该等资料;

(四)鉴于发展商辖下财务公司所提供的按揭贷款一般会在数年后大幅提高利率,金管局是否掌握有关借款人向银行申请加按/转按以清还由有关财务公司提供的按揭贷款的情况;若然,过去三年每年银行分别接获、批准及拒绝的有关申请宗数;若否,金管局会否要求银行统计及提交该等资料;及

(五)金管局抽查土地纪录的工作详情(包括抽样方式及比例)为何;会否考虑全面查阅过去三年新落成住宅物业交易的土地纪录,以全面掌握第三方按揭的数据;有否评估这类按揭对楼市及银行体系稳定性的影响;若有,结果为何;若否,会否尽快作出评估?

答覆:

主席:

  香港金融管理局(金管局)自二零零九年十月起就物业按揭贷款先后推出八轮逆周期宏观审慎监管措施,目的是增强银行的风险管理和银行体系应对楼价调整的抵御能力。这些措施包括下调按揭贷款的按揭成数及供款与入息比率上限,为按揭贷款申请人的还款能力进行利息上升压力测试以及增加银行用以支持住宅按揭贷款而持有的资本金额。就问题的各部分,我们现回覆如下:

(一)金管局定期从银行收集住宅按揭贷款数据,当中包括银行批出的按揭贷款金额及涉及第二按揭(二按)的按揭贷款宗数,惟金管局并没有收集相关二按贷款的金额。以二零一八年首三季为例,银行在这段期间批出涉及二按的住宅按揭贷款宗数合共为1 913宗,占整体批出的住宅按揭贷款宗数2.2%;涉及银行批出的按揭贷款总额为港币101亿元,占整体新批出按揭贷款金额2.8%。过去三年的详细数据,请参阅附件的表一。

  由于金管局只收集银行所承担一按部分的按揭贷款金额,因此未能提供涉及二按住宅物业整体贷款额相关的数据。值得留意的是,按照金管局的监管指引,银行在计算贷款申请人的供款与入息比率时,必须考虑申请人所有债务下的每月供款,包括二按。

  此外,上述数字只反映有向银行申报二按安排的按揭贷款。金管局留意到有按揭借款人可能在没有寻求银行同意下将物业加按。为了让银行能够更有效管理风险,金管局与土地注册处合作,在二零一七年二月推出一项电子提示服务(e-Alert Service)。透过这项服务,每当银行已承按的物业有其他按揭文书交付土地注册处办理注册时,相关银行便会收到土地注册处发出的电子提示讯息。当银行发现按揭借款人违反按揭契约擅自将物业加按,银行可与按揭借款人跟进,采取适当措施降低风险。

(二)及(三)银行在过去三年新批出的住宅按揭贷款的相关数据,请参阅附件的表二。

  整体而言,由于地产发展商和放债人财务公司不属金管局监管范围,金管局没有相关资料。不过,为了确保银行妥善管理风险和宏观审慎监管措施的有效性,金管局有向银行收集地产发展商和放债人财务公司所承造的按揭贷款余额。这些数据显示,地产发展商和放债人财务公司提供的按揭贷款余额只占银行按揭贷款很小的比例。有关数据请参阅附件的表三。

(四)金管局定期从银行收集的住宅按揭贷款数据显示,新造的住宅按揭贷款(当中包括转按和加按)平均按揭成数维持在稳健水平(约47%),因此金管局并没有特别要求银行分析有多少客户是从发展商辖下的财务公司将贷款转按至银行或向银行申请加按。金管局会因应市场情况不时检讨是否有需要收集相关数据。

(五)金管局一直透过不同渠道监察二按的情况,包括从银行收集涉及二按的按揭贷款数据,土地注册处和一手住宅物业销售资讯网的资料。

  现时提供二按的机构主要为放债人财务公司和地产发展商。放债人财务公司方面,与银行有信贷关系的放债人财务公司所提供的按揭贷款,相对银行业总体未偿还住宅按揭贷款余额不足1%,对银行体系稳定性的影响十分有限。

  地产发展商方面,虽然现时地产发展商所提供的按揭贷款总额相对银行业总体未偿还住宅按揭贷款余额仍处于一个相对低的水平,但金管局留意到这些按揭贷款的增长速度较快。有见及此,金管局于二零一七年五月要求银行加强对地产发展商贷款的信贷风险管理,内容包括收紧建筑融资的贷款比率上限,和要求银行对提供高成数按揭贷款的地产发展商的风险承担增拨资本。
 
2018年11月21日(星期三)
香港时间15时30分
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