运输及房屋局局长在立法会房屋事务委员会会议就《行政长官2018年施政报告》有关房屋措施开场发言（只有中文）
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主席：
今日我会向各位委员介绍《行政长官2018年施政报告》（《施政报告》）中与房屋有关的措施。我们已在较早时间把有关讨论文件提交秘书处，当中介绍了这些措施的内容，以下我会集中介绍相关重点。
行政长官在《施政报告》提出需检视《长远房屋策略》（《长策》）未来十年房屋供应目标中公私营房屋的比例。
按照《长策》，政府每年更新下一个十年的房屋供应目标。我们正就新一个十年期（即二○一九／二○至二○二八／二九年度）的房屋需求进行推算，并会按既定程序于今年稍后公布有关结果。
《施政报告》指出，对于《长策》的十年房屋供应目标中，公私营房屋比例应否维持60：40，社会上有不同意见。在制定下一个十年房屋供应目标的时候，我们会充分考虑这些意见。
《施政报告》提到行政长官于二○一八年六月公布的六项房屋政策新措施。文件的第11、20段及31至41段已有详细介绍，以下我集中谈一谈公众讨论触及的一些课题。
首先是居屋定价的新机制。新机制主要是改变了评估负担能力的方法。以往在决定折扣率时，我们要求确保每一期出售单位中，最少50%单位的售价是白表家庭可负担的。新机制在决定整体售价折扣率时，则需要确保每一期出售单位中最少75%单位的售价，是收入在入息中位数的家庭可负担的。以二○一八年推出的居屋销售计划（2018居屋）为例，在新机制下，售价会从三月开售时的七折降低到现时的五二折。不过，这个五二折并不是一个固定的折扣率。未来每一期居屋销售都会按照上述机制，基于当时的数据，例如当时的非业主家庭入息中位数，来决定整体售价折扣率。因此未来的折扣率可能高于或者低于比今期的五二折。
根据香港房屋委员会（房委会）的一贯做法，单位售价是按推出预售时的整体折扣率（例如2018居屋的五二折）订定，该售价订定后将不会改变。但个别单位的实际折扣率则会按买家于选楼时签订买卖协议的时间，以该单位的最新评估市值厘定。因此，若期间楼价变动而影响单位的评估市值，该单位的实际折扣率或会与当初公布的整体折扣率有所不同。若楼价上升，个别单位的实际折扣率会相应调升，若楼价下跌，实际折扣率会相应调低。
因应新的定价机制或会令日后房委会推出的资助出售单位以较高折扣率出售，单位的转让限制亦应相应作出收紧。就此，房委会已收紧「2018居屋」的转让限制。例如，以往居屋业主可即时补价，「2018居屋」的业主则只可在五年后才可补价。我们留意到社会上对转让限制的意见纷纭，当中包括支持和反对进一步收紧转让限制的意见。房委会会充分考虑社会各界的意见和建议，才决定二○一八绿置居和二○一九居屋的转让限制。
另一方面，文件第18段提到，新居屋定价机制会影响香港房屋协会（房协）资助出售房屋的定价，或会对房协造成财政影响。因此，政府会检视与房协的补地价安排。
六月二十九日宣布的另一项措施，是政府邀请市区重建局（市建局）将其位于马头围道的非合作发展项目改作「港人首次置业」（「首置」）先导项目。「首置」的目标是在楼价持续上升的情况下，协助既不符合申请居屋资格、又未能负担私营房屋的较高收入家庭，回应他们的置业期望。我们预计马头围道项目可提供450个「首置」单位，最快将于今年十二月预售。市建局已在十月二十三日通过马头围道项目的主要申请资格准则及转让限制，并会在今年十一月提交全部「首置」单位的「评估市值」、折扣率及已打折的售价，供政府批核。销售详情预计在今年年底公布。
另一个措施是政府会改拨九幅原本计划在未来数年出售的用地为公营房屋用途。这些用地预料可提供约10 600个公营房屋单位，有助收窄较后期公营房屋的供应短缺。《施政报告》宣布，为了协助房协重建老旧屋邨并藉此增加公营房屋单位的供应，政府决定将其中一幅位于启德的用地拨给房协用作重建真善美村，然后分期在真善美村原址重建乐民新村。我们正在敲定运用这九幅地作公营房屋的具体建议。
六月公布的第四项措施，是政府会修订《差饷条例》，向空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」。政府计划在二○一八／一九立法年度向立法会提交修订条例草案。「额外差饷」会在有关修订条例获立法会通过并刊宪后生效。虽然「额外差饷」尚未实施，但我们留意到新措施宣布后，不少发展商积极推出「货尾」单位发售。截至二○一八年九月三十日，约有8 900个「货尾」单位，较上一季截至六月三十日的数字减少300个单位。我们会继续密切留意市场情况。
第五项措施，是地政总署已修改「预售楼花同意方案」，以增加市场的透明度和加强对消费者的保障。这新规定已在措施宣布当天（即六月二十九日）即时生效，并适用于地政总署当时正在处理的预售楼花同意书申请及在该日之后收到的新申请。截至今年九月三十日，地政总署在新规定生效后共批出12份住宅项目预售楼花同意书，涉及约7 000个住宅单位，所批的单位数目亦是自二○○五年第一季计起的高位。当中四个项目已推出市场发售，而有关销售活动符合新规定的要求。地政总署和一手住宅物业销售监管局会继续监察，确保措施运作畅顺。
在六月公布的措施以外，《施政报告》亦建议房委会及房协考虑文件第12至17段介绍的三项新措施，以促进公营房屋资源的合理及有效运用。因为这些是新措施，我想用一点时间去解释。
首先，政府建议房委会参考房协「未补价资助出售房屋－－出租计划」的实施情况，让房委会资助出售单位业主亦可将未补价的单位分租给有需要家庭。
行政长官在去年的《施政报告》指出，政府会促成房协试行让其辖下的资助房屋业主将未补价的单位分租给有需要的家庭，以纾缓轮候公屋家庭及其他居住环境恶劣人士的生活困难。房协已于九月公布以试验性质推出「未补价资助出售房屋－－出租计划」，让拥有未补价资助出售单位业权满十年或以上而单位内部间隔为两间睡房或以上的业主，可以将其单位分租予轮候公屋满三年的家庭及长者申请者，及轮候满六年的非长者一人申请者，以协助他们在获配公屋前改善居住环境。
第二，政府接纳房协的建议，让房协在其辖下的未补价资助出售房屋试行一项「长者业主楼换楼先导计划」，让年满六十岁并拥有单位业权满十年的业主，可在未补价的第二市场出售其原有单位后，购买一个面积较小的单位。
这个先导计划一方面可以更有效地运用现有房屋资源和促进资助出售单位的流转，另一方面可以让合资格的长者业主选择迁往更切合他们需要的单位，例如面积较小但较接近子女居住的单位。除了可以腾出面积较大的单位予需要更多居住空间的合资格家庭，业主亦可以透过大单位换细单位，从中套取现金作养老或其他用途。
房协将制订先导计划的细节，并负责执行安排。房协与房委会将商议合作，以期尽早推出先导计划，让合资格长者业主可以在房委会的第二市场及房协的第二市场购买面积较其原有单位小的未补价单位。
第三，建议房委会推出一项新的优惠措施，容许所有家庭成员均年满70岁的全长者宽敞户在调迁至较小的单位后，享有终身全免租金。
房委会现行的公屋宽敞户政策规定，居住面积超逾既定宽敞户标准的住户须迁往另一个面积合适的公屋单位。然而，有年届70岁或以上家庭成员的租户则会从宽敞户名单中剔除，无须调迁至较小的公屋单位。
这项优惠措施旨在提供一个免租的住屋选择给全长者住户，让他们既可迁往另一个较小的不论新或翻新单位，又可因免租调迁而节省生活开支。另一方面，措施有助增加面积较大单位的供应，分配予住户人数较多的轮候家庭。
最后，由于觅地建屋需时，政府在推行长远房屋政策和措施以外，会协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施，增加过渡性住屋供应，纾缓轮候公屋家庭和其他居住环境恶劣人士的生活困苦。政府会成立专责小组，进一步协助及促成更多由民间机构推动的过渡性房屋项目。
政府明白当前社会面对的房屋问题十分严峻。我们有决心并会尽最大努力迎难而上，协助市民安居和改善居住环境。在进行这项工作过程中，我们需要各位委员的支持。如果大家对我们的政策有任何问题和意见，我及我的同事都非常乐意解释及提供进一步资料。
完
2018年10月29日（星期一）
香港时间12时38分
香港时间12时38分