立法会十三题：香港科技园公司提供住宿设施
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问题：
上任行政长官在他于去年一月发表的《施政报告》中宣布，为进一步促进香港创科生态圈的发展，政府支持香港科技园公司（科技园公司）在香港科学园（科学园）旁边兴建一座创新斗室，提供500个灵活设计的住宿单位，配以共用工作空间等设施，租予科学园内的租户／培育公司的负责人、海外或内地雇员，以及到访的海外或内地科学家／研究人员。此外，政府预期创新斗室的连家具单位在二○二○年时的月租将介乎8,000元至10,000元，约为邻近地区质素相若物业的市值租金的60%。就此，政府可否告知本会，是否知悉：
（一）鉴于创新斗室在二○二○年落成时会提供500个住宿单位，但有关的顾问研究推算二○二○至二○二一年度的该等住宿单位需求约为580个，即尚欠80个住宿单位，科技园公司有否计划提供更多该类住宿设施；如有，详情为何；如否，原因为何；
（二）鉴于本地雇员不符合科技园公司建议的创新斗室初步入住资格，科技园公司会否考虑在园内提供本地人才住宿设施；如会，详情为何；如否，原因为何；
（三）鉴于有关顾问进行研究的结果显示，创新斗室预计每年会产生约1.1亿元的直接增加值，以及5,600万元的间接及连带增加值（按二○一四年的价格计算），该顾问采用了什么方法和假设计算出该等金额；及
（四）科技园公司基于什么机制及准则，厘定创新斗室单位（i）于推出时的租金水平及（ii）日后的租金调整幅度？
答覆：
主席：
香港科技园公司（科技园公司）的宗旨是发展合适地方、管理和负责有关土地及其他设施，以支援科技公司及相关活动；促进香港制造和服务业的科技研究及发展和应用；以及支援在香港发展、转移及使用崭新或先进科技。创新斗室项目属香港科学园（科学园）新发展的重要基础建设，有助进一步加强香港的创科生态环境发展。
就问题的四个部分，现回覆如下：
（一）科技园公司在创新斗室的早期规划阶段已委托顾问进行调查。调查问及科学园的租户及科学园以外的创科界持份者对住宿的需求。调查结果显示受访者对可负担且邻近科学园的住宿单位有大量需求。按照调查及估算的结果，在二○二○／二一年度，有关需求将会是大约580个住宿单位。
在考虑到用作发展创新斗室的土地大小及高度限制后，创新斗室最多能提供的单位数量为500个。由于这些单位有很大的灵活性，租期由短至中期不等，相信可应付有关需求。科技园公司将持续地检视有关需求。
（二）创新斗室的目标租户主要为科技园公司在科学园的租户／培育公司的负责人；科学园现有租户／培育公司的内地或海外雇员；以及到访的内地或海外科学家／研究人员。
按初步估算，来自内地及海外的租户约占创新斗室租户的一半。本地的创科人员，若符合申请资格和通过以计分制进行的评审，也可成为创新斗室的租户。
现时，上述的三类目标租户类别的比例只是初步估算。科技园公司会持续与园内的租户及培育公司紧密沟通，了解他们的需求及意见，并适时就租户的比例、入住资格准则和评分机制作出相应调整。
（三）顾问研究内的直接增加值是新增「直接就业机会」乘以由政府统计处按不同行业公布的「估算直接增加值」推算所得。计算方法如下：创新斗室会提供200个新增「直接就业机会」（注一），而二○一四年的「估算创科业直接增加值」为每年470,000元；创新斗室亦同时提供100个新增「支援人员」（注二），而二○一四年的「估算住宿及膳食服务业直接增加值」为每年255,000元。两者相加（200 × 470,000 + 100 × 255,000）即为直接增加值每年1.1亿元。
间接及连带增加值是指因创新斗室吸引而来及留在科学园的租户和访客所衍生的其他连带消费（如购买产品和使用交通、专业及财务和其他服务等）。
顾问参考了「香港科学园第一阶段扩建计划的经济效益分析」中的合理乘数，估算创新斗室的间接增加值约为直接增加值的33%，而连带增加值约为直接增加值的16%。
（四）我们的目标，是把创新斗室的租金水平定于邻近地区质素类近的物业市值租金的六成左右。在厘定创新斗室的租金时，科技园公司会参考当时市场的情况、邻近地区类似质素物业的租金水平，及相关公司及申请人的承租能力等因素，并适时因应这些因素改变而检讨租金的水平。我们会考虑中小企、初创企业和培育公司的收入和负担能力，向他们收取较低的租金。
现时，在附近地区一个与创新斗室质素相若的实用楼面面积250平方呎优质单位，租金约为10,000元（注三），而预期二○二一年的平均市值租金则约为12,000元（不包括水电煤及管理费）。而连家具的（并包括管理费、家具、差饷、水电及使用共用设施等费用）创新斗室单位，预期二○二一年的租金大约会定于每月平均8,000至10,000元的水平。
创新斗室除了配备家具外，亦会适当地采用在科学园内开发的「智能家居」产品，及提供其他共用设施及共用工作空间，便利租户交流合作，营造有利创科发展的氛围。这会令创新斗室成为科技人才优先选择的居停。此外，因单位具有可作工作空间及短期至中期住宿的双重功能，故我们认为拟议的租金是合理且具竞争力。创新斗室的额外及独有优势是毗邻科学园，租户可使用园区内的共用设施，与科技社群产生协同效应。
注一：「直接就业机会」指因发展创新斗室而吸引到科学园的新租户或员工，包括新培育公司／现有租户的海外或内地员工／访客。
注二：顾问是根据1（单位）: 0.2（支援人员）的比例 ，初步推算创新斗室需要100名支援人员。他们大致可分为三类： （一）行政人员（例如管理阶层以及负责市场营销和活动策划的员工等）；（二） 技术人员（例如工程电工、维修工人等）；以及（三）负责日常运作的员工（例如客户服务员、房务员和保安等）。由于创新斗室将会24小时运作，科技园公司须以轮流当值的模式编配人手。初步估计，100名支援人员中，约有20%至30%为替班工职。科技园公司正在仔细研究创新斗室的营运模式，包括创新斗室的人手编配细节。
注三：目前，沙田及大埔的不连家具单位的租金水平以实用楼面面积计介乎每平方呎32至45元（不包括水电煤及管理费）。一个250平方呎单位，现时的平均市值租金约为10,000元，即(32+45)÷2×250。
完
2018年1月31日（星期三）
香港时间17时15分
香港时间17时15分