立法会二题：应对房屋需求的措施
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问题：
有不少市民向本人投诉，资助房屋长期供不应求，而他们在轮候入住该等房屋期间唯有租住私人住宅单位，并须支付高昂的租金。尽管政府近年推行一连串针对住宅物业市场的需求管理措施，但住宅物业的售价仍屡创新高，而租金亦水涨船高，不断上升。就此，政府可否告知本会：
（一）预计在未来九个月，分别会有多少个公共租住屋邨及居者有其屋计划屋苑入伙，并以表列出屋邨及屋苑名称、所在地区、提供的单位数目及入伙日期；
（二）会否在未来六个月内推出新的需求管理措施，使住宅物业的售价及租金下降；若会，详情为何；若否，当局如何正视市民的住屋需要；及
（三）鉴于目前资助房屋供不应求，当局会否重新考虑推行租金管制计划；若会，推行的时间表为何；若否，当局有何更有效的措施，纾缓市民的租金负担？
答覆：
主席：
我现就梁国雄议员的各部分问题答覆如下：
（一）根据截至二○一七年三月底香港房屋委员会的公营房屋建设计划，在未来九个月（即二○一七年六月至二○一八年二月）共有约7 000个公共租住房屋（公屋）单位及1 819个居者有其屋（居屋）／绿表置居先导计划（绿置居）单位可供入伙，详细资料载于附件。
（二）政府过去多次强调，解决房屋问题的核心在于增加供应。故此，政府采取供应主导策略，致力透过短、中、长期措施增加房屋土地供应，以期长远而根本地解决供求失衡的问题。透过政府持续的努力，私营房屋供应正稳步增加。截至二○一七年三月底，预计未来三至四年一手住宅物业的供应量达96 000个单位，是自二○○四年九月起每季定期公布「私人住宅一手市场供应统计数字」以来的新高。落成量方面，根据政府已知「熟地」上已展开或将会展开的私人住宅项目初步估计，未来五年平均每年约有20 300个私人住宅单位落成，较过去五年的每年平均落成量增加约七成。
尽管如此，增加供应需时，短期内供求仍然紧张，再加上在各主要经济体采取宽松的货币政策下，全球金融市场出现低利率及资金泛滥的情况，本地楼市持续亢奋，楼价偏离经济基调，泡沫风险高企。面对这个情况，政府需要继续通过不同的需求管理措施，打击投机炒卖、遏抑外来需求和减少投资需求，尽量减低楼市泡沫风险。
政府在二○一六年十一月四日宣布推出新住宅印花税措施，藉着提高住宅物业交易的从价印花税税率至划一的15%，增加交易成本，从而减少对住宅物业的投资需求，防范楼市泡沫风险进一步恶化。根据税务局的数据，自新措施公布后，在住宅物业交易当中，涉及已持有一个或以上本地住宅物业的香港永久性居民买家个案（可视作投资活动的指标），由去年十一月（反映推出新住宅印花税前的情况）约1 800多宗下跌至今年一月至四月的平均每月340宗，大幅减少八成。此外，在涉及香港永久性居民买家的住宅物业交易中，今年一月至四月平均有94%个案的买家在取得有关住宅物业时并没有拥有任何其他香港住宅物业，远较去年十一月的相关数字（70%）为高。
在实施新住宅印花税措施后，有鉴于最近数月以一份文书购入多个住宅物业的个案日增，引起社会关注，政府已在二○一七年四月十一日宣布自二○一七年四月十二日起收紧新住宅印花税机制下为香港永久性居民提供的豁免安排，以避免有本地买家藉着有关豁免安排回避缴付新住宅印花税。在经收紧的豁免安排下，若香港永久性居民买家以一份文书取得多于一个住宅物业，则有关交易将不再获豁免，而须按15%新住宅印花税税率缴税。
政府会继续保持警觉，参考一系列指标（包括楼价、巿民置业负担能力、物业成交量、住宅供应、本地及外围经济因素的变化等），密切监察楼市动向和不断变化的外围形势，并会因应情况适时调整需求管理措施。
（三）租金管制是极具争议的议题，社会迄今对此未有共识。就此，政府曾于二○一四年就租务管制（租管）议题进行详细研究，探讨香港过去实行租管的效果，以及海外的相关经验，并于二○一四年七月向立法会房屋事务委员会作出详细汇报（注）。经广泛公众谘询，政府其后亦在二○一四年底公布的《长远房屋策略》（6.15-6.18段）阐述了对此议题的看法。
本地和海外的实证研究均说明，推行租管可能会出现连串预期之外的后果，有些更不利于该等措施原拟保障的租户。这些预期之外的后果包括：出租房屋的供应减少；业主更严格挑选租客，使收入不稳定的人士（如日薪工人）、少数族裔人士、残疾人士和其他弱势社群租住适切居所倍感困难；驱使业主作出一些抗衡租管影响的行为（包括调高首次租约的租金和向租客索取高昂杂费等）；和减低业主妥善维修保养其出租单位的意欲。
权衡利弊，政府认为在房屋供应仍然紧张的情况下贸然推行租管，会未见其利、先蒙其害，并不符合居住环境欠佳住户及社会整体利益。要解决因房屋供求失衡引致的租金上升问题，持续增加房屋供应方为根本之道。政府会致力按《长远房屋策略》下逐年延展的十年房屋供应目标，加快增建公营房屋（包括资助出售房屋），并确保有稳定和足够的私人房屋土地供应。这将有助稳定私人市场的租金水平，从而真正纾缓市民的租金负担。
注：相关文件为「租务管制」（立法会文件CB（1）1709／13-14（01）号文件）。
完
2017年5月17日（星期三）
香港时间14时25分
香港时间14时25分