以下是行政长官梁振英今日（二月二十四日）中午出席「行政长官午餐讲座：继续全面增加土地及房屋供应」致辞全文：

各位学会会长、各位学会会员、各位来宾、各位政府同事、各位新闻界朋友：

　　非常多谢大家今日的邀请，使我可以在这个餐会的机会向大家报告一下香港人最关心的一个社会发展、经济发展和民生中的重大问题——就是香港土地和房屋的供应问题。

　　土地短缺，准确来说是可发展用的土地短缺，因此造成楼房短缺。这两个短缺长期困扰着香港的社会发展、窒碍了香港的经济发展，长期地严重影响香港的民生。因此长时间以来，我们在社会上做意见调查发现相当稳定的、一致的七成被调查对象认为他们最关心、最担忧的问题是房屋问题。

　　长期以来反对特区政府施政的人当中，有百分之五十五的人士因为房屋问题未能够得到妥善解决而反对特区政府施政。因此，本届政府将土地问题和房屋问题列为我们施政重中之重的问题。

　　我趁今日这个餐会的机会向大家报告一下我们在处理这个问题上的基本理念、措施和做了四年多五年时间后，今日的情况是怎样。

　　在供不应求的情况下，我们的基本理念就是「港人自住」的需求应该优先满足。

　　跟着向大家介绍一下本届特区政府努力了一段时间后，新增的供应开始到位。我有一个期望要向大家说说，因为这个工作实在是十分困难，面对的阻力和压力都相当大，因此希望全社会能够继续坚持不懈做下去。

　　首先，在「港人自住」需求优先这个问题上，我们有三个需求要全面遏抑：一个是遏抑非「港人自住」的需求。非「港人自住」的需求有三大类，一个是投机需求、一个是外来需求、一个是投资需求。大家或者会马上认同为什么我们要遏抑投机需求、为什么要遏抑外来需求，但为什么我们要把非「港人自住」需求，即投资需求也要遏抑呢？因为在短缺时，投资者和买楼自住的人，他们的购买力是不对称的，因此他们的竞争是不对称的。我们知道有很多例子在短缺的情况下，到最后，代理带两个人去看楼，或者两个人竞价，一方是投资者，一方是买楼自住的人。买楼自住的人要精打细算，他的积蓄不多，现金不多，要问银行借钱；而买楼收租的人，他把心一横，多给十万、二十万、几十万，多给百分之三、百分之五，他就可以把那层楼买下。因此，造成楼价上升；因此，本来有能力买楼自住的人，尤其是一些年青家庭不能够成为自住的业主，要成为租客。这是一个不对称的竞争，因此政府需要介入这个市场，我们要全面遏抑投资需求。

　　本届政府有三个四轮的措施，一个加强额外印花税。我们在本届任期内推出买家印花税，推出双倍从价印花税。接着去年十一月四日，现在回想好像是很久的事，但其实只是大概四个月左右的时间，我们推出新一轮的需求管理措施。

　　首先投机需求，我们打击投机需求的结果是什么？到了去年最后一个季度，基本上现在谈的是上一个季度短期转售的宗数占交易总宗数，我们谈的是私人住宅楼，是千分之四，所以基本上炒家已经离场。

　　接着我们遏抑外来的需求。这个我们要向大家报告清楚，因为现在社会上还有些余音未了，说现在有些楼盘看到有外地人来香港买楼。但就整个楼市来说，上个季度外来需求只不过占总的成交数百分之二点一，是一个比较低的数。

　　第三种我们要全面遏抑的是投资需求。这张表（投影片五）的数字显示去年每一个月投资需求的情况，因为要打印花税，所以这些数字是全面、准确的。我本人亦每个月去看和分析这些数字，我们是监控得较紧的。首三个月这些数字以百计，到去年的四月突破一千，这个千多的数字维持了五个月到去年的八月，九月超过二千，我们马上提高警觉继续密切监控。到了十月底的数字公布，我们有了整个十月的数字，仍然超过二千，我们就决定将原先准备好的、我们所谓「加辣」的方案拿出来。在接着的一周，我们在十月底的数字出来后，大概三、四日的时间，十一月四日星期五下午我们宣布「加辣」。这里的数字要和大家说说，因为办手续需要时间，所以会有一个时差，大概一个月左右，所以十一月的数字反映十月的情况，十一月的数字亦未反映「加辣」后的情况。

　　我们在二○一六年十一月四日宣布新一轮的需求管理措施，大家都知道是住宅物业交易从价印花税率，我们划一做百分之十五，本来要交两倍，我们加到百分之十五。效果是怎样？我们再看由二○一六年一月到今年一月的情况（投影片七），十二月和一月的数字比较起来，十二月的数字等于十一月数字的百分之十六，即是说跌了百分之八十四，投资者大比例离场。

　　在这张表我没有给大家看，但是政府监控市场情况，发觉有三组数字是紧密关连的，一个是投资者的数字，第二是地产商开新盘所涉及的单位数的数字，第三是楼价升幅。地产商在哪个月开新盘的单位数多，投资者入市便会多，楼价就升。我们完全可以想像得到，现在市场亦可以问到地产商推盘的手法，所以过去市场是被投资者主导的。

　　有了十一月四日的新管理措施后，我们可以看看自住买家是有更大空间的，因为整个市场因为投资者退出、交易量减少，而地产商推盘的情况不变下，买楼自住的人的选择是更加多的。我们在二○一七年一月看到有这样的一个数字，就是涉及香港永久性居民买家的交易当中，九成半的买家没有拥有任何其他香港住宅物业，这是我们的政策目标。当然大家都很关心楼价，但我们的政策目标是什么呢？我们要排除，在这个阶段，我们要排除投资性的需求，九成半的买家是没有拥有任何其他香港住宅物业，这些就是第一次买楼的香港人。

　　这个就是我们做三方面需求管理。重温一次，炒家千分之四，外来买家百分之二点一，九成半的买楼人士是第一次买楼，这个是我们做三方面需求管理措施的成效，应该说是科学的，政策的效果亦都是预期的。

　　跟着在社会上仍然有一种说法，说我们人口增长太快，因此不够楼住，如果我们可以减少人口增长，尤其是每日有一百五十个持单程证从内地来香港的新移民，如果不来香港的话，我们的楼市没有那么紧张。或者是这样，但我们要知道两件事：第一，香港人口从明年开始，我们有史以来第一次进入人口老化期，我们的劳动力第一次出现下降，这个我们要考虑的。 第二，我们的人口增长其实是处于一个相当低的水平，我们与新加坡相比较低，我们与世界上很多其他国家或经济体比，我们都是较低，这是人口。

　　然后社会上亦有个说法，就是我们征收住宅单位的空置税，我们减低空置率，便可以有多点空置单位拿出来给大家住，这是一个增加供应的办法。我们看看住宅单位的空置率，是工、商、住、铺这四大类用途的楼宇当中最低的。跟着亦有个说法就是不如改建工厂大厦。在座的都是专业界的朋友，大家都知道香港的工厂大厦里的用途林林总总，空置率是低的，工、商、住、铺当中是第二低。要向大家再重申一次，用数字、科学、具体地说明这些情况，我们希望什么呢？我们希望聚焦在一些可行的及有效的解决问题的办法。

　　跟着想跟大家讲讲供应。楼房的供应在全世界都是这样，它的供应在短期来说是比较固定的，有两个原因：一，楼房是不能入口的，其他商品如果在某个市场出现短缺的话，当地的供应商可以从外地入口这些商品来满足当地的需求，楼房是不能入口的。第二，楼房在本地生产，它的生产周期是比较长的，而香港的生产周期，只是建筑周期，不说前面那段，只是建筑周期都比外边长，因为我们的楼房是高楼大厦来的，兴建一座二、三十层，三、四十层的大厦所需要的时间，我相信很多时候只是做地基的时间都比外边兴建一层、两层的小洋房要长。我们的建筑期，在座很多工程师、建筑师、测量师在这里，我们的建筑期，只是建筑期都要大概三年，有时超过三年的时间才可以落成。所以生产周期长，这是个特点。

　　在这里向大家介绍一下，在座很多朋友都很熟悉的，就是我们用地开发的过程。有一些比较复杂的，我们有一系列的事情要做，一系列这些因素要考虑。我见到在座的朋友，提到这些问题大家都在摇头了，因为大家的工作当中，一天到晚都是要处理这些事情。我们不须要改划的私营房屋发展，这样简单的三步，我们也需要七个半月的时间；我们须要改划作为私营房屋发展的，我们需要三十一个月的时间。如果我们将这些时间、三十一个月也好，七个半月也好，我们加进去三、四年的建筑周期那里，其实所讲的就是四、五年的时间。因此，我开始时就跟大家说，本届政府咬实这个「重中之重」的问题，从二○一二年我们上任开始做的工作，大概今年左右，就会形成供应，就在这个四、五年的时间周期。如果我们改划公营房屋用地，我们有这个表（投影片十六）上面的流程要做，有些时候公营房屋的生产周期比私营房屋的生产周期还要长。总的来说，生产周期就是四年以上，因此我们供应开始到位。

　　公营房屋的情况如何呢？左边橙红色的数（投影片十八）就是上届政府，蓝色的数就是本届政府，每一条bar就代表一个五年的移动总数。大家可以看到我们上任之后，因为它是一个五年的移动总数，我们上任之后这个数一直是爬升，应是说是由低位攀升。私人住宅方面，这就是我们经常出来说的，我们每三个月出来，开诚布公向社会报告一次，我们的讲法是未来三至四年私人住宅一手市场预计供应量。这个数如何计算？如果是官地，我们卖了出去；如果是私人地，它需要做修改地契，修改地契做完了，我们就开始监控那个项目，一直至这个项目去到卖楼花时候，它卖一个，我们就扣减一个，一直到它落成后，如果它仍未售光，我们会继续监控，直至它每一个单位都卖出为止。未卖的就在这一个数字里，所以我们说在这三至四年的一个数字。

　　香港每一个项目我们都监控，我们都有一个数字在。有些未开始卖，所有单位数在这里；有些已开始卖，买一个我们扣一个，买一个我们扣一个。我们如何知道呢？因为第一，要拿去田土厅登记，第二要拿去打厘印，所以政府知道。每一个项目我们知道有多少货尾，每一个地产商我们知道他手上有多少存货，加起来这些数字，全香港有多少我们知道，准确、科学、全面。这个数字（投影片十九），最新的数字是九万四（千），九万四（千）比我们上任时的数字高出百分之四十五，所以我们不断向社会报告这个数字，希望社会都能够客观地知道政府正在做什么，做了什么，亦知道楼市有可能在其他的因素，尤其是需求因素，譬如利率、经济发展等等，变或不变的情况下，楼价楼市会出现什么变化。

　　任何商品的供应增加百分之四十五都是一个相当大量的增加，我们现在正在说增加了百分之四十五的供应。这些不是天边的彩虹，这些是实打实作，具体的项目，每一个项目我们都去监控，都去统计。大家可以看到最底蓝色部分那些数字（投影片十九），地产商一般都是卖楼花的，卖到拿了入伙纸还未卖完的数字不多，所以囤积的情况不高。一般他会看市场反应，可能早一点卖，可能迟一点卖，但基本上都是在出入伙纸前尽量把它卖光。

　　这届政府我们用了洪荒之力去改划土地，增加土地供应，当然政府不是唯一一个可发展用地的供应者，但政府是一个主要的方面，所以我们这方面的工作所出的力度特别大。在这里我一定要多谢上一任的发展局局长，多谢我们现在的马局长Eric（发展局局长马绍祥），还有很多其他各个部门的同事的支持和配合，含辛茹苦、粒粒皆辛苦去生产这些土地出来，然后供应市场。数字是怎样的呢？大家看看（投影片二十）本届政府这五年任期里，我们卖的官地比上届政府的五年所卖的官地，这些官地上所能够兴建的私人住宅单位数目，本届政府提供的土地可以兴建的住宅单位相比上一届政府的数字，是等于两倍半，即是增加了百分之一百五十。这届的数字等于上届的数字两倍半，下去的数字还会增加的。

　　我开始的时候和大家说过，说香港可发展用的土地短缺，楼价高，租金贵，窒碍社会发展，窒碍经济发展，因此我们亦非常关心香港的商业和商贸用地的供应。香港很多青年人有创业的精神，他亦有本事、有眼光，他自己想创一番事业，他自己愿意首一、两年不领薪，更不要说分利润，但他最担心是什么？他最担心的是租写字楼或租一个铺位去做生意，因为租金高。所以我们亦要同时去解决经营场所用地供应的问题。商业楼、商贸用地，我们让大家看看这五年和前五年的比较（投影片二十一）。这个数字和刚才2.5倍的数字，是差不多的，我们这届做了2.6倍出来。

　　大家如果对这些数字具体在哪里有兴趣的话，大家可以看看我上月、一月十八日在立法会宣读的《施政报告》内，有很多具体的数字。下去的数量，是相当庞大的。等一息间，我还有些数字可以给大家看。我们这一届，能够推到这个数量的地出来，我们做了大量艰巨的检讨土地用途工作，有需要改划的便改划。我们做了多少呢？二百一十几块房屋用地。在这些地上，可以建造三十万个单位。八十四块（应为九十四块）已经完成改划或者拨作房屋用途，另外二十块我们已开始改划。涉及多少张图纸？三十张图纸和十张图纸，那些outline zoning plans。大家都知道做一张图纸的改划工作，我们需要的步骤和流程有多少、有多长。我们去区议会、城规会，我们处理反对的声音，然后写报告交去行政长官会同行政会议决定。我们这一届做了三十幅，接着还有十幅。短中期供应。有启德、钻石山、三个石矿场、铁路物业和市区重建的工作，这里三十八万个单位。在这过程当中，我们有充分的心理和工作准备，我们会遇到种种的障碍、阻碍和挑战，包括以司法覆核方式的阻碍和挑战，有些时候地区上有意见等等。譬如横洲这项目，就在这三十八万个（单位）当中。所有这些困难，我们要一个一个克服。我们过去这四年多五年的经验很值得和大家分享，就是我们没有回避困难，我们没有逃避问题，我们没有知难而退。我们迎难而上，坚持做下去，做出刚才那些成果。坚持就有成果。

　　中长期供应，在这里作为例子，给大家看数个。地图上（投影片二十五）橙色的就是中长期供应，其中一个就是新界东北。在本届政府上任后不久，二○一二年底我们推动新界东北发展计划，我们做了个公众谘询，在这里放两张剪报的剪辑给大家看看。七千人的场面，秩序比较混乱，我还记得陈茂波──当日的（发展局）局长，他和我们一位公务员同事陈松青，两位在谘询完结后站起来，有人拿着装满水的胶水樽扔向他的方向，在他耳边擦过，是一个这样的场面。尤有甚者，社会上有人，亦不知道是什么原因，会找一个这样的说法出来，反对我们做新界东北，说新界东北会是「深圳富豪后花园」，会成为「双非城」，给一些「双非」家庭居住等等。说很多这些东西，独是不说香港对土地的需要、香港对楼房的需要。

　　我们坚持做新界东北做了四、五年，今日向大家报告，古洞北和粉岭北这两个新发展区，就是大家在地图上看到橙色的一部分，六万个住宅单位，六年后第一批居民入伙。所以我们坚持，我们是有进展的，是不容易的。大家可以看到这些剪报，大家大概都会记得那时候的情景，七千人的一个「武林大会」，秩序比较混乱，但我们坚持做下去。四、五年后的今日，我们接近的目标又近了四、五年，现在我们六年后可以把钥匙交给第一家人入伙，这个就是坚持。

　　东涌新市镇扩展四万九千四百个单位六年后入伙，洪水桥新发展区六万一千个单位七年后入伙，这些全是以万计的单位，光是加这几个数字就有十七万个单位。元朗南二万七千个单位，十年后入伙。我们还有各个新发展区和新市镇扩建。我们已经完成了五幅分区计划大纲图（的改划），我们正在规划潜在铁路物业的发展项目，可以提供二十二万个住宅单位，超过860万平方米的工商业楼面。860万平方米等于什么呢？大家知道怡和大厦就是10万平方米，860万平方米等如八十六座怡和大厦。不是天跌下来的土地，是我们开发出来的土地。

　　我自己有个愿望，香港的商业区、旧的商业区，我们有很多一幢幢的商业楼，租金不便宜，但是经营环境不好、出入不方便，有很多还是在用窗口冷气机、滴水，这类这样的商业楼、办公楼，大家都熟悉的、知道存在的。我们希望我们在这些好的、新的商业区，虽然它不是核心的商业区，但是有比较好的，各个方面的设计、设施，将来的管理都是比较好的商业楼出来，供应增加，令到租金不需要这么贵的同时，可以给现时在一些乙级、丙级，我刚才说的那一类写字楼经营的中小企业可以搬过去，改善它们的经营环境、减低它们的经营成本、增加它们的竞争力，而使到我们有空间可以在旧的商业区进行一些改造和重建的工作，改善这些旧商业区的环境。所以大家注意，这个860万平方米这个数是相当大的一个数字。

　　在这里向大家报告一下商业╱商贸用地的供应例子。九龙东，这些是楼面呎，起动九龙东：470万平方米，等如四十七座怡和大厦。启德发展区：180万平方米，等如十八座怡和大厦。九龙湾及观塘商贸区：290万平方米。其他的相对来说比较小，但也给大家参考一下。

　　在这里再跟大家总结一下，将过去五年我们的工作缩龙成寸向大家报告。一，我们全面遏抑非「港人自住」那三方面的需求：投机、外来和投资需求，是有效的。二，我们不能够靠降低人口增长减少需求，因为香港的人口增长已经相当低。第三，我们不能够靠改建工厂大厦来增加供应，我们不能够靠压低住宅空置率来增加供应，因为住宅空置率在工、商、住、铺中是最低的一种用途、最低的空置率。我们有大概四年或更长的生产周期，所以我们这届政府第一年做的工作，大概今日就见到供应到位。我们的经验很清楚，迎难而上，我们坚持就有成果，因此下去，这也是对整个社会的一个期许，希望在解决土地楼房短缺这个问题上，全社会，不只是政府，全社会要迎难而上，我们要排除困难，我们要坚持、坚持、再坚持。多谢大家。

完

2017年2月24日（星期五）
香港时间16时40分