立法会：运输及房屋局局长就「制订房屋政策 纾缓殷切住屋需求」议案的总结发言（只有中文）
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主席：
刚才几个小时的辩论，绝对并非「阿妈是女人」的辩论，我觉得辩论是非常重要的，是关乎香港我们头号的社会问题。很多谢刚才36位议员的发言。有关建屋量、供应目标、重推租置计划、租务管制、租金津贴等议题，我在开场发言时已作了比较详尽的回应，所以我会尽量精简。
在此总结发言，我想集中回应一些其他议题，首先是年青人住屋需要。
政府和房委会都明白住屋是年青人非常关注的问题。的确，住屋的困难令不少年青人感到前路无奈，甚至失望，对社会来说，如果我们的年青一代对未来是感到这样的话，这对社会是一个伤害。但在目前房屋供求失衡，特别是公屋供求失衡的情况下，社会内有不同的群组，不论年龄层，他们对公屋的需求都是同样殷切。所以我很希望年青人能体谅目前我们实在没有条件采取一些「青年人优先」的政策，但我们是重视他们的问题。
在《长远房屋策略》（长策）公众谘询期间，我说的是二○一三年的时候，社会上普遍认同建立一个有效流动的房屋阶梯，是回应青年人长远住屋需要的方法。因此，在二○一四年十二月政府公布的《长策》，采取了「供应主导」的策略，希望重建房屋阶梯，亦增加多元的供应。除出租公屋外，更提供更多资助出售单位，并且进一步丰富其形式及促进不同房屋单位的流转，以及透过持续供应土地和适当的需求管理措施，稳定私人楼市，希望这些不同的手段闪足以逐步扭转房屋供求失衡的情况，当然我同意过程是较我们预期的慢。当「量」可以增加的时候，我们便可以较有条件去回应社会上不同社群及年龄群的需要；但当我们的「量」是短缺的时候，便会变成一个零和游戏之下的恶性争夺。
房委会资助房屋小组近期的确全面检讨如何加强合理运用及分配有限公屋资源的措施，以更好地反映当前社会优次。资助房屋小组会详细地探讨各种可行的方案，绝对不会轻率，而政府稍后亦会听取立法会房屋事务委员会的意见，事实上我们安排了在一月份的事务委员会会议上交代有关的讨论及进展。
《长策》的长远房屋供应目标是建基于住户的需求估算，包括新增住户及其增幅的趋势，重建所带来的安置需要，以及居住环境欠佳的住户的需要。不过，我们认为目前我们提出公私营新的供应是六四之比这个安排，是一个合适的平衡。当然如果楼市的价格持续高企，甚至是逐步攀升，租金亦高企的话，一定会令更多人要依赖公营房屋的供应，于是公营房屋方面的压力会很大，所以我们在任何的比例上一定希望是做到比较好的平衡。
对于刚才在辩论中有议员提到很多不同的形式去提供资助房屋，包括合作社、私人机构参建、公私营合作等等，这些都是一些很好的意见。我们应以一个开放、务实、理性的态度去探讨、去参照，但我亦都要指出若然土地供应持续受限，可用的土地不能及时释放的话，有如何好的主张，或者将所有这些建议都实行也好，实质上亦不会增加资助房屋单位的供应数量。
面粉有限的时候，就难以制造众多类型的面包。不同的建议当然在推行上往往涉及很多实际需要处理的问题，包括如何处理地价、融资、建造、管理，甚至参与者的资格如何厘定，如何避免社会上很关心的利益输送问题，这些全部我们都要很小心去处理。但当前我们的资源是有限，以及在公营房屋方面的房屋供求失衡的确相当严重，因此政府必须权衡利害，优先协助公屋申请者入住公屋和协助中低收入家庭自置居所。政府会继续与房委会以及其他相关机构紧密合作，落实《长策》下资助出售单位的供应目标。
有议员在修正案中提到重建高龄的公共屋邨，作为解决供应问题的手段。房委会就重建高龄的公共屋邨是有一些政策的，主要是考虑四个准则，即是楼宇的结构状况、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近是否有一些合适的迁置资源安置受影响的居民，以及原址重建的潜力。我们一直是用这些主要准则来考虑个别屋邨的重建可能性或需要。虽然重建旧屋邨长远来说是可以增加公屋单位的供应，但短期来说会令公屋单位数目减少，因为要安置一些受影响，要被迁的租户。如有重建增加的话，迁出租户的安置亦会随着而增加，影响到其他公屋申请者获配公屋的时间。若重建是大规模的话，影响会更加严重，令轮候时间更长。
我在开场发言的时候提到政府认为提供过渡性房屋的建议并不切实可行，在这里我想再补充一下。目前劏房户的数目按照去年统计处的估算约87 600户，以为单靠一些所谓短期空置地方兴建过渡性房屋，无论是什么形式，甚至是货柜箱的房屋，以为这便可解决这八万几户「劏房」户的家庭的住屋问题，我觉得未免不切实际。彻底的解决方法仍是增加土地兴建公屋。
有些意见提出，政府应利用空置校舍或闲置土地兴建过渡性房屋。其实发展局已经多次澄清，所谓有大量空置可用的土地，这个并非客观的事实，又即使我们真的是有一些少量的空置校舍或少量真的是短期没有其他即时用途的土地，我们可以用短期租约方式批出，以兴建过渡性房屋，但我们仍然需要时间完成额外的基建工程，包括敷设污水渠，其他的基础设施才可以让人居住。不过今天香港的规划标准，我们居住条件的标准较数十年前，八十年代、九十年代，所谓临屋的年代是很不同。我们社会不会回到当年标准，而且真是能用作这个用途的这些土地的面积和数量相信是极为有限，所以不会如一些倡议者预期般容易，透过此便能大量地解决居住环境欠佳住户的情况。公屋始终是回应未能负担私人租住楼宇的低收入家庭住屋需要的最根本方案。
我想讲「劏房」的问题。在《长策》谘询过程当中，社会上对规管「劏房」意见是分歧。大家会记得，当时长策会的谘询文件是提出考虑建议政府探讨能否推行发牌或业主登记制度，以更有效地规管在租住楼宇和综合用途楼宇内的分间楼宇单位，我们叫「劏房」的安全和卫生的情况。但当时的反应是如何呢？一方面有市民担心如推行发牌或登记制度，会令「劏房」的供应减少，增加有关单位业主的经营成本，反而令「劏房」的租金上升，加重「劏房」住户的经济负担。当时我与一些关注团体见面，包括关注「劏房」户的团体，他们给我的意见是：「局长，不要想了，这可能会弄巧反拙。」
另外，有不少市民担心一旦设立发牌或登记制度，就等同把破旧和环境恶劣的「劏房」合法化，觉得这是倒退。亦有市民认为如要为「劏房」推行发牌或登记制度，必须附带推行其他配套措施，包括为受政府执法行动影响而须迁出「劏房」的住户提供过渡性房屋及实行租务管制，如果不是，就不要做了。更加有些业主说，如果做这些「劏房」的登记制度，就会将有关的楼宇或大厦标签化。这是当时我们谘询时所收集到的意见，似乎当时支持政府或支持长策会内主张规管的声音是很微弱。考虑到当时社会上对这个建议有这么大的保留，所以政府当时没有接受推行发牌或业主登记制度以处理「劏房」问题。当然，假如社会上将来能够凝聚很强烈的意志的时候，这个问题可重新再探讨。
连带一个问题是租金的管制。有议员表示，他不支持全面租管，但认同应该针对一些基层的住户，实行有限度的租金管制；亦有人提出，纵使不实行租管，都应该对一些基层的家庭或住户，例如「劏房」户，实行租住权的保障。在当今租金高企的情况下，市民和议员的不安，我是完全理解。我相信有关租管的讨论，在我们社会中，在目前的情况或可见的将来，是会继续持续的。但是正如我在开场发言所说，社会亦必须很审慎地去考虑租管所涉及的种种问题，因为问题是复杂的，不要造成未见其利，先蒙其害。
主席，我自己不是一位盲目的市场主义者，我亦不会反对政府有些时候是需要以公权力，以及公共利益的捍卫者去介入市场。刚才有议员提到辣招这些需求管理措施，这是介入市场的做法，是一个非常时期的非常做法，所以我自己在这个问题的态度是很开放的。但是介入市场都要讲求实效，实行租管或租金津贴，是否真的能增加供应？抑或只是美其名做了些事，但有关住户仍是劏房户，可能政府为他们支付了部分租金，不过业主加租，因此租金便到了业主那儿，说是租管，但他们的实际居住环境没有改善，这些我们都要关注。
有议员建议引入住宅物业空置税及物业增值税，开征新税种涉及整体税制，要顾及多项因素，因此必须审慎地考虑它的需要及带来的影响。而且相对出售物业的时候才征收物业增值税，现时我们实行的需求管理措施，对增加交易成本有更即时的效用，对冷却楼市炽热的情况可能更加收到立竿见影的作用。至于空置税的建议，根据差饷物业估价署的数据，私人住宅的空置率由二○一二年年底的4.3%下跌至去年年底的3.7%，是一九九○年以来的最低水平，亦远低于由一九九五年至二○一四年期间5%的长期平均空置率。有关数据显示目前香港住宅私人物业的空置比率其实相对很低，囤积住宅物业的情况并非如一些人所想像的显著。在这样的状况下究竟征收空置税是否真的能释放大量的新单位呢？这个我们不能一厢情愿的去看。温哥华最近实行了空置税，目前我们看不到其效果，可能要再看一段时间。
土地的问题，很多位议员以及他们的修正案中都有提及到的。我要不厌其烦地指出，土地供应是限制香港房屋供应的主要因素。社会上若不肯承认这个基本点，只是谈一些其他的枝节，甚至顾左右而言他，指问题不是供应，而是其他问题，我觉得我们是在欺骗自己，我们不肯去面对一个很困难的挑战。供应短缺问题如果一直拖延下去，真的不能为我们年青的一代带来改善住屋环境的希望。发展局刚刚开展了有关《香港2030+》研究的公众谘询，以探讨长远的空间规划、土地和基建发展，并预留缓冲及应急容量。我很希望整个社会都能够热烈地讨论。我知道有些议员对这个研究有不同的看法，不要紧，但是我们的社会应该很认真地讨论当中提出的问题。政府会继续采用多管齐下的方式创造发展空间，透过良好的规划善用我们珍贵的土地资源，并开拓高成本效益和带来策略性益处的新土地。
主席，我在开场发言已指出，重整和释放棕地作发展用途，包括房屋发展用途，是发展局其中一个主要方向。绝对不是有些议员所怀疑的，以为我们不理棕地的发展。我们的目标是希望善用棕地，释放土地潜力，并改善乡郊环境。发展局已经展开顾问研究，希望以洪水桥新发展区作为试点，探讨以更有效使用土地的方式，包括多层楼宇或其他可行的方式，整合棕地作业的可行性，从而有助大规模释放棕地。但是棕地的发展亦需要顾及目前在棕地上作业的营运者，以及他们所聘用的员工。我不是太同意刚才有议员表示，我们发展棕地要考虑如何处理那些作业，等如我们只是将货柜的重要性放在人之上。实情不是这样，都是看人的。因为棕地作业都有人在经营，有工人就业的，所以都是看人的问题。
为了更全面地掌握目前香港棕地的实际情况，规划署将于明年委托顾问展开新界棕地使用及作业现况研究，研究结果将有助政府制定处理棕地的适当政策。
至于人均居住面积方面，正如我在二○一三年十月于上届立法会回应谢伟铨议员的议案时表示，政府十分关注市民的居住质量，包括人均居住面积。一般而言，发展商所推出的单位面积大小，的确取决于市场的供求情况。不少人指出，因为楼价贵、租金高，所以越住越细。最终来说，我认为只有在房屋供应充足，合乎市民负担能力，人均面积才可逐步改善。
公共房屋方面，房委会现时编配的标准一般是每人室内楼面面积不少于7平方米，这是我们认为适切居所的标准。实际上，现时全港所有公屋屋邨，平均来说，实际上人均（居住面积）达到13平方米。但是若果要再提高现行的公屋编配标准，则必须有其他多方面的有利条件，包括公屋建屋量能够维持高水平，能够满足我们达至三年平均轮候时间的目标。由于现时公屋供应的压力这么大，一般申请者的最新平均轮候时间已达4.5年，故实际上没有空间提升公屋编配的面积标准。
事实上，订立居住空间标准在国际间也不普遍，国际间亦没有所谓量化、标准化的公式，因为各地的发展和社会民情不一样。
主席，今日的议案辩论我觉得非常合时，以及好有意义。而我自己是以十分沉重的心情参加今日的辩论。房屋和相关的土地供应问题，已经到了一个临界点。以香港我们今天的整体经济的富裕，我们不应该有这么多万的劏房户。有些人说，在几十年前住在很细的地方，我自己年青时也是住在很细的地方。我们真的要问，为何增加公屋要这么艰难？为何我们想释放多些土地是这么的艰难？我们的确要问这个问题。刚才很多议员都问这个问题。但最终来说，我们除了提出问题之外，我们也要提供答案，要解决问题。社会不应该继续这样蹉跎下去，我们一定要对焦解决问题。政府会继续透过采用「多管齐下」的方针，检讨和改划土地用途、增加发展密度、开拓新发展区、适度填海等种种不同的方式，以增加短、中及长期房屋土地供应。房委会及相关的政府部门亦会努力物色适合发展公营房屋的土地。但是最后仍然需要社会上的大力支持，去克服种种的困难；去作出必要的取舍，以争取达到长远公屋供应目标。
刚才邝俊宇议员，应该是我们这个议会比较年青的一位议员。他提到家，我觉得他这个说法是很好的。当然不只是指居住的单位是个家，而是香港是我家。我们希望整个社会都能够在居住环境、我们的生活，过得好一点。讲到这个家的时候，我们有些时候是需要放弃一些比较狭小、比较局部的利益，以满足整个社会，令到所有人都能够受惠于从整体角度考虑的取舍。
主席，我谨此陈辞。
完
2016年12月7日（星期三）
香港时间23时30分
香港时间23时30分