立法会：运输及房屋局局长就「制订房屋政策 纾缓殷切住屋需求」议案开场发言（只有中文）
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主席：
首先感谢谢伟俊议员今日提出的议案及另外八位（应为七位）议员提出的修正案。这议案涉及房屋及土地政策范畴内很多不同方面的议题，可谓百家齐放。我先就议案及修正案提出的一些主要要求作综合回应，稍后在听取各位议员的意见后我会再作进一步补充。
香港住屋问题的根源是长期供求严重失衡。刚才张超雄议员说其实不是，我们是供多于求，我想给一些数字大家，在二○一五年底，全港私人住宅总存量是1 145 500个，当中空置的单位有42 040个，这个空置率是3.7%。在一般国际上的标准，如果空置率是3.7%，是被视为差不多是住满了人，为什么呢？在任何时刻都会有一些空置，正如失业率如果达到3.3%或3.4%，在经济学家来说，这差不多是全民就业。这个3.7%是自从一九九七年以来最低的水平，远低于一九九四年至二○一五年期间长期空置率平均5%的水平，这就是事实。如果我们大家不承认这个事实，是很难去讨论房屋问题。本届政府决心从根本解决房屋问题，于二○一四年底公布《长远房屋策略》（《长策》），采取「供应主导」策略，全面增加短、中、长期的土地和房屋供应；并同时透过「需求管理措施」遏抑炒卖需求、外来需求，和限制投资需求，维持私人住宅物业市场稳健发展。我们的政策目标是清晰的：就是以港人置居需要优先，加大公营房屋供应，以及果断稳定楼市。
《长策》提出了政府按年更新长远房屋需求推算，订定逐年延展的十年房屋供应目标。但我需要指出，订出这个供应目标不等于政府手上已有足够的房屋用地，但目标是重要的，因它有助政府各部门加倍用功，以及社会各界凝聚共识，一齐解决供应缺口。同时为了突显公营房屋的需要，政府订下公私营房屋新增供应的比例为六四之比。不过政府不能全面倾斜于公营房屋，不理会私楼供应，因为香港有超过一半家庭居于私营房屋，包括自置和租住单位。若大幅缩减私楼供应，会直接影响楼市价格与租金。
《长策》除确定兴建更多公屋单位外，也提出合理地运用现有的公屋资源，使资源用得其所；以及应提供更多资助出售单位，并进一步丰富资助自置居所的形式，促进现有单位的市场流转。二○一六／一七至二○二五／二六年度的十年期公私营房屋总供应目标为460 000个单位。在推算房屋需求的模式中，我们计入了社会各阶层的住屋需要，包括青年人因独立或结婚成家而产生的新住屋需要，以及居住环境欠佳的住户（包括劏房户）的住屋需要。
对政府以至整个社会来说，达致为期十年的房屋供应目标，无疑是一项艰巨的挑战。政府采取多管齐下的策略，致力落实各项短、中、长期措施，以增加土地供应。当然在公众利益之下，如果我们有足够的依据，是可以运用法定权力，去收回私人土地兴建房屋，但当然我们要小心地行使这个公权力，因为香港是一个尊重私人产权的社会。
规划署一直透过土地用途检讨去检视现时空置、或作短期租约或不同的短期、「政府、机构或社区」的用地及其他政府用途的政府土地，以及「绿化地带」用地。经过一番努力，现届政府已物色到总共约150幅具房屋发展潜力的用地，倘若可如期修订有关法定图则，预计可以更改土地用途及增加发展密度。
重整和释放棕地作发展用途，是政府的土地发展蓝图中一个主要方向，以期善用棕地，释放土地潜力，并改善乡郊环境。发展局局长最近也表示透过综合规划，以大型新市镇模式发展一些棕地密度高的地区，是有效重整和释放棕地的方法，亦是现时政府处理棕地的首要选项。但目前棕地分布杂乱，当中夹杂了不少寮屋、农地、工场以至养殖场，并缺乏足够的道路、供水、排污等基建以承载高密度的发展。因此在发展个别地区的棕地前，必须先进行详细研究，以确定项目在规划及技术上均可行。
至于「乡村式发展」，发展局表示，法定图则当中划为「乡村式发展」用途地带的土地，主要是新界认可乡村的大致范围。因此这些「乡村式发展」地带的规划意向主要供原居村民兴建小型屋宇之用，而有关用地的基建设施和其他配套通常有所限制，加上有关用地分布零散，一般而言并不适宜作大规模发展。
房屋土地供应受限，令政府现实上无法在短期内推出大量新建房屋。在面对不同的住屋需求和诉求时，更要善用有限的土地和公营房屋资源，就不同需求需要订定优次；在制定具体策略和措施时，不应囿于一时冲动或只看眼前诉求而低估长远对社会和市场的影响。有人或会觉得政府处理问题时有时显得步步为营，但我认为这是处理极为复杂的房屋问题时应有的慎重态度，我们切忌急就章式决策而为将来埋下危机。回顾回归以来我们的正反经验，我觉得对我们应有所启示。
在未能解决房屋用地不足的情况下，提出任何远远超出现时政府在未来十年兴建28万个公营房屋单位的建屋目标，皆不切实际。事实上，我们目前所掌握的土地，仍不足以达致28万这个目标。刚才有几位议员提出不少愿景，他们当然希望这些愿景能够成真，但若我们无法找到土地，释放更多土地，无法克服种种规划上的限制及反对发展的阻力，我们如何令我们面对的困境消失呢？如果是这样，想像始终只能继续是想像。在总供应仍然短缺下，房委会认为应优先照顾长者及家庭的公屋需要，因此有需要维持对非长者一人申请者的配额计分制。
在公屋方面，自本届政府于二○一二年七月上任计算，至二○一六年九月底的公屋申请数目，剧增近44%，目前有约152 500宗一般申请及134 000宗配额计分制下的非长者一人申请，或者有人说这些数字当中会有水分，但无论如何，需求剧增是不争的事实，但公屋供应进度仍强差人意，导致供求之间落差扩大，一般申请者的平均轮候时间已增至4.5年，偏离三年左右的目标，是非常不理想，但要缩短这个轮候时间，社会上要咬紧牙关、下定决心，整体而言，大家说支持兴建多些房屋，不过到具体建屋项目时，个个有所保留、有所质疑，甚至有人反对，如果是这样我们最后只会原地踏步。由于觅地建屋需时，加上个别项目的进度往往受到我们控制能力以外的因素影响，例如城规会需时商议土地改划用途、在规划过程中我们要克服的种种因素、社区上的不同意见等，令我们在增加公屋供应量方面可说举步维艰。
尽管困难重重，房委会仍会继续尽用每一块土地，兴建更多的公屋单位；亦会继续与政府相关部门合作，物色土地发展公屋，包括增加已开发地区的发展密度、改划现有土地、开发新发展区等。社区上担心增加房屋及人口会分薄社区设施、加重交通负荷，对房屋项目多抱怀疑态度。我们同意政府相关部门应该以开放切实的态度回应社区反应及诉求，但我们亦诚恳期望社会各界为解决困扰着不少家庭及年青一代的住屋问题下定决心，一齐合力改善情况，作出必要的取舍。
政府及房委会亦致力提供资助出售单位，重建房屋阶梯，切实回应中低收入家庭，特别是年青一代及首次置业者的置居需要。就此，房委会已复建居屋，至今房委会连同房协已预售了共约5 800个资助出售单位，当中主要是居屋，而白表买家约占六成。
此外，房委会又推出两轮「扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家」临时计划，社会上俗称「白居二」计划，让符合白表资格的人士在居屋第二市场购买未补价的资助出售单位。至今已有接近4 000名白表人士受惠。同时，房委会于二○一五年推出「绿表置居先导计划」协助「绿表」人士，主要是公屋租户，自置居所，单位定价比传统居屋较为低廉。先导计划的850多个单位，已于今年十月开始预售。之后我们会检讨其成效及制订未来路向。
有议员提出恢复「租者置其屋计划」，即是简称租置计划，就此我要重申，政府对这个建议有极大保留，因为这个租置计划推出以来，我们39个早期划为租置屋邨的小业主及房委会租客并存的情况造成不少管理及业权问题，是非常不理想。但是政府明白部分公屋租户希望能够自置居所，所以我们在二○一五年推出「绿置居」先导计划，是以全幢新建的公营房屋，出售给主要是公屋租户的绿表人士。
私人楼市方面，过去几年，由于供求失衡，加上环球超低利率环境，内外资金充裕，导致本港物业价格偏离经济基调，泡沫风险高企。因此，政府在致力增加供应之同时，亦先后推出多轮需求管理措施，以稳定楼市，遏止楼市高度亢奋。
这些措施都已取得一定成效，在打击短期炒卖活动和遏抑外来需求方面，尤其显著。今年十月，涉及短期转售（注）的成交只占住宅物业交易总数的0.4%，远低于二○一○年一月至十一月，即上届政府引入额外印花税前的20.0%，亦远低于二○一○年十二月至二○一二年十月，即引入额外印花税后，但尚未推出本届政府引进的加强额外印花税之间的14.8%。而涉及非本地个人和非本地公司买家的成交，在今年十月只占住宅物业交易总数的1.8%，远低于二○一二年一月至十月，即引入买家印花税前的4.5%。
增加私楼供应方面，据政府初步估计，未来五年平均每年约有18 600个私人住宅单位落成，较过去五年的平均每年落成量即11 000个单位左右增加约七成。而截至今年九月底，预计未来三至四年一手私人住宅物业市场的供应量为约93 000个单位，这是自二○○四年九月起政府定期公布相关季度统计数字以来的高位。
本地楼价自去年九月起曾稳定过一段时间，但自今年四月起持续回升，至九、十月期间升势转剧，本地投资需求激增，泡沫风险再度高企。为稳定楼市，防止泡沫风险恶化，并优先照顾香港永久性居民的置居自用需要，政府由今年十一月五日起全面提高住宅物业交易的从价印花税税率至15%，但维持现行机制下对未持有任何其他香港住宅物业的香港永久性居民的豁免安排。
政府会继续保持警觉，和以审慎态度密切监察楼市动向和外围形势变化。
主席，我亦想在此回应一些议员提出的其他主张。
（一）过渡性房屋
政府年前已研究有关提供过渡性房屋的建议，并且认为建议并不切实可行。房屋土地不足下，合适的房屋用地应该尽量预留兴建公屋单位之用，才最能惠及居住环境欠佳的公屋申请者。此外，政府亦需要时间完成额外的基建工程，例如敷设污水渠后，方可在没有其他即时用途的土地上建屋，这些土地面积和数量极为有限，未必能在短期内纾缓大量居住环境欠佳住户的情况。
（二）租金津贴
在市场供应仍然紧张的情况下，若果政府向租户提供任何形式的租金津贴，结果很可能会导致业主上调租金，到头来政府所提供的租金津贴只会变成额外租金，把利益输送到业主手上，住客未必得到实质的帮助。当然有人说把租金津贴及租金管制同步推行便可，这样未免把问题看得太简化。
引入这个租务管制（租管）是极具争议、分化的议题，社会到目前为止对此议题仍未有共识。政府过去曾就这议题进行过详细研究，并于二○一四年七月向立法会房屋事务委员会提交了非常详细的报告，这个报告大家亦可在网上看到，亦已在二○一四年底政府发表的《长远房屋策略》里阐述了我们对这问题的看法。
不少本地和海外实行租管的实证均说明，推行租管可能会出现连串预期之外的后果，包括出租房屋的供应实质减少、业主更严格挑选租客、业主提高首次叫租水平及作出种种抗衡租管影响的行为，以及减低业主妥善维修保养其出租单位的意欲等。
在当前房屋供应仍然偏紧的情况下，贸然推行有关措施很可能带来反效果，会令租客，特别那些居住环境欠佳的租客，包括劏房户未见其利、先蒙其害。租管亦不能解决土地供应不足的根本问题。
（三）重推夹心阶层住屋计划
最后一点，重推夹心阶层住屋计划，或种种类型的中产房屋，刚才有议员提到。政府目前并无打算重推夹心阶层住屋计划。因为开发土地需要投放大量社会资源，发展房屋亦牵涉到土地、财政和人手种种配置，在资源有限和房屋供求严重失衡的情况下，政府会优先协助公屋申请者入住公屋和协助中低收入家庭自置居所。当土地较为充裕时，我们的社会才有条件去考虑增加其他形式的资助计划。
主席，我已说了很久，所以我会在此停下来，在聆听各位议员在辩论中的发言后，再作适当补充和进一步回应。
（注）包括确认人交易和在24个月内转售的交易
完
2016年12月7日（星期三）
香港时间19时38分
香港时间19时38分