立法会六题：「工业用途」的定义
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问题：
有创新科技业人士向本人反映，由于地政总署过于狭窄地诠释工业大厦（下称「工厦」）地契中「工业用途」的定义，所以工厦单位业主因担心违反地契而拒绝向他们出租工厦单位。地政总署采用的「工业用途」定义跟随上世纪60年代制定的《工厂及工业经营条例》中「工厂」的定义，即是指任何处所或地方，而在其内是进行物品的制造、更改、清洗、修理、装饰、精加工、出售前改装、捣碎或拆除，或在其内是进行物料改变。尽管城市规划委员会（下称「城规会」）用以诠释法定图则所用规划词汇中，「工业用途」的定义与地政总署采用的大致相同，但城规会曾经多次修订该定义，以涵盖研究、设计及发展等工序。此外，城规会已扩大「工业」地带内所准许的用途范围，容许工业地带内的楼宇作「工业用途」定义以外的用途（例如资讯科技业及电讯业的用途）。就此，政府可否告知本会：
（一）过去五年，地政总署就工厦违契进行执管行动的个案宗数；当中有多少宗涉及违契作创新科技业用途；地政总署会否考虑修订有关执管行动的指引，把新工厦地契中的准许用途视为适用于旧工厦地契；若会，详情为何；若否，原因为何；
（二）鉴于工厦单位业主可就改变单位用途向地政总署申请短期豁免书，为何该署没有定期统计该等个案的有关资料；过去五年，因违契而遭地政总署重收工厦单位业权的业主，依据《政府土地权（重收及转归补救）条例》第8条，呈请行政长官就重收给予宽免的个案宗数，以及当中获予宽免的个案宗数，并按所涉违契用途列出分项数字；及
（三）地政总署为何多年来未有跟随城规会修订「工业用途」一词的定义；当局会否统一城规会和地政总署就该词采用的定义；若会，详情为何；若否，原因为何？
答覆：
主席：
吴议员提问的核心似乎是地政总署对于地契所载「工业用途」一词的演绎过时，未有与城市规划制度下「工业用途」的定义看齐。在逐一回应吴议员的提问之前，我希望先指出，法定城市规划与土地契约行政是两套不同的制度，让我解释两者有何不同之处。
根据《城市规划条例》（城规条例），城市规划委员会（以下简称「城规会」）会按照法定程序制订法定图则，因应最新的情况订明个别用途地带的规划意向，并说明在该等用途地带之下哪些用途属于经常准许，以及哪些用途必须向城规会另行申请规划许可。法定图则让公众和持份者知悉个别用途地带的规划意向，以及在该等地带内进行个别发展或非发展项目是否需要申请规划许可。有关法定图则所订明的用途和要求，反映该图则内的最新规划意向，并涉及较广泛地区规划层面的法定管制，亦会随法定图则或规划定义修订而改变。
另一方面，土地契约则是政府（由地政总署作为地政监督）就个别土地与土地承租人所订立的私人合约（以下简称「地契」），契约条款因应个别私人地段而订定，亦反映地契订立当时的情况。政府售卖土地时，会参考相关分区计划大纲图制定该地段的地契用途。若地契订立当时，有关的土地已纳入当时适用的法定图则，该地契的用途条款无须、亦不一定涵盖相关法定图则下该地段所属用途地带所容许的所有用途，但基本原则是地契订明的用途不能够抵触法定图则，而一经双方签立，有关地契的用途条款并不会随法定规划修订而自动改变，亦必须根据适用于合约诠释并经确立的法律原则作出解释。因此，地契条款订立后相关契约条款不会、亦不能随着城规条例词汇定义的演变而自动作出相应的调整。但在推售新用地时，地政总署会适当考虑相关用途是否会因为社会的演变而出现了变化，须作出相应的调整。例如近年售出的两幅位于葵涌的工业用地，其地契条款除准许作工业及仓库外，亦加入了其他可容许的用途，例如直接支援工业营运的办公室、资讯科技及电讯业、研究、设计及发展中心、实验室、检查及测试中心等。
如果法定图则下个别私人地段所属的用途地带有所修订，相关私人地段业主可以向地政总署申请修订地契或申请短期豁免书，以改变该地段地契下可以容许的用途，但建议修订地契的土地用途必须符合所属用途地带所订明的经常准许或已获得规划许可的用途。在审批过程中，分区地政处会征询相关部门包括规划署及消防处的意见，并按需要透过民政事务处进行地区谘询。分区地政处会视乎收到有关政府部门的意见，以地主身分考虑有关申请。如获批准，申请人须缴付豁免限制费用／补地价费用和行政费，并接受批出的其他条款。
在政策主导下，政府可为个别行业或特定用途引入利便将工业地段或现有工业楼宇改作特定用途的豁免收费／特惠计划。近年的例子包括相关政策局从二○一二年六月及二○一六年二月分别开始引进的协助数据中心及测试及校正实验所于工业楼宇营运的措施，在符合政策条件下，政府可批出让数据中心、测试实验所在工业楼宇内运作的豁免书，并且豁免在一般情况下所须征收的豁免书费用。
以问题所涉及的工业用途为例，城规会过往曾多次按工业地区检讨的结果，通过法定程序，修订各传统工业区法定图则上的用途地带以及规划制度下「工业」用途的定义，例如将「工业」地带改划为「其他指定用途」注明「商贸」的地带，以及容许雷达、电讯微波转发站及与工业相关的食堂、熟食中心等用途在「工业」地带内进行。正如上述，有关规划用途修订并不会取代个别地段原已订立的地契的用途条款。与此同时，对于地契内的「工业用途」，香港的现存案例已有所解释。地政总署作为地契的契约一方，不可亦不会单方面修订早前已订立的地契，或对地契订下的用途作出有别于地契原意和普通法适用案例的演绎。有关地段业主如希望因应规划改变而修改地契下的土地用途或申请豁免，可以向地政总署提出申请。
至于提问的各个部分，我现答覆如下：
（一）及（三）就过去五年针对工厦违契用途而采取的执行契约条款行动个案数目的统计，地政总署是自二○一二年才开始备存有关数字，二○一二年是157宗、二○一三年是208宗、二○一四年是209宗，二○一五年是172宗。
地政总署于执行契约条款行动时并不会针对任何行业，因此并没有就不同行业作出分类统计。另外，吴议员所指的「创新科技业」涵盖相当广阔，亦没有一个确切的定义，地政总署难以此进行统计。按地政总署经验，上述工业大厦违契个案一般涉及办公室、商店、学习中心、娱乐及康乐场所、食肆及宗教聚会场所等等。
（二）在过去五年（即二○一一至二○一五年），共有四个工厦单位因违反地契用途，被地政总署援引《政府土地权（重收及转归补救）条例》（第126章）将有关物业收回转归政府。当中三个工厦单位被改作零售商店，另外一个工厦单位被改作儿童兴趣班用途，违反相关地契条款。
上述四宗个案的前业权人都已根据上述条例的第8条向行政长官提出呈请，就转归的物业给予宽免。当中有三宗个案，因前业权人已纠正违契事项及缴付一切相关的费用、开支、罚款及／或满足其他附加的条款，而获给予宽免，取回被转归政府的物业。地政总署现正处理余下的一宗个案。
地政总署于二○一五年二月就短期豁免书数目曾作过一次性的统计，当时适用于工厦单位而仍然有效的短期豁免书约有1 000宗。地政总署现时未有提问中要求的分类资料。
完
2016年11月30日（星期三）
香港时间15时43分
香港时间15时43分