立法会五题：中资财团购入香港商住用地和物业的影响
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
问题：
近年，中资财团斥巨资购入本港商住用地和物业的个案越来越多。过去数月，三分之二甲级商业大厦均由中资财团扫入，涉款高达200多亿元，远超过去十年总数。此外，过去两年，政府出售50多幅住宅用地当中，约两成由中资财团购入。在水涨船高下，首个按「港人港地」政策（即设有只限将单位转售予港人地契条款）兴建并由中资财团发展的住宅楼盘，其单位售价高达每平方呎一万八千多元。与此同时，本地发展商为争逐发展用地，亦加入高价竞投土地，导致很多200至300平方呎蜗居的呎价动辄高达两万元，远超一般市民负担能力。就此，政府可否告知本会：
（一）有否评估中资财团持续购入本港商住用地及物业，对市民置业及营商能力有否影响；如有评估，详情为何；如没有评估，会否尽快进行；所谓「北水涌港」情况会否将行政长官期望藉增加土地供应以冷却过热楼市的政策效果抵销；如会，详情为何；
（二）会否因应楼价仍不断上升的情况，提出和落实更有效的房屋政策，以协助首次置业家庭及纾缓青年人居住问题；及
（三）鉴于政府进行横洲公营房屋发展时据说采取「先易后难」方式（即拆迁非原居民乡村，然后才发展棕地），政府会否调整该做法，改为先收回被违法占用的官地以发展大面积棕地，从而更快增加住宅用地供应？
答覆：
主席：
在整合发展局及相关部门提供的资料后，我现就谢伟俊议员提出的各部分答覆如下：
（一）在过去两年多（由二○一四／一五年财政年度至二○一六年十一月二日），政府售出的68幅住宅、商业／商贸／酒店，以及工业用地中，根据投标者在投标表格里提供的资料分析（注一），有11幅用地由内地企业（包括与内地企业有关或合资公司）的发展商中标。
政府积极增加土地和房屋供应，并致力管理需求。现届政府于二○一二年引入买家印花税，并于二○一三年引入双倍从价印花税，遏抑外来和投资需求。楼价在去年第四季至今年第一季期间下跌11.3%。今年第三季，涉及非本地个人及非本地公司买家的住宅物业交易为每月平均105宗，占住宅物业总成交的1.5%，远低于引入买家印花税前十个月的平均每月365宗或4.5%。
不过，自今年四月起，楼市回升及再出现亢奋迹象，楼价急速上升，目前已回复至接近去年九月的历史高位。其实，在环球超低利息及资金充裕的大环境下，房价高企并非香港独有，其他一些大城市（注二）亦面对同样挑战。
尽管住宅物业供应稳步增加，但短期内供求仍然失衡。为稳定楼市，防止泡沫风险恶化，并优先照顾未持有任何其他香港住宅物业的香港永久性居民的置居需求，政府于十一月四日（即上星期五）决定全面提高住宅物业交易的从价印花税税率至15%。现行机制下的豁免安排不变（注三）。
（二）目前房屋需求殷切，不分年龄层。只有尽快增加整体供应，重建房屋阶梯，才可切实回应首次置业者及青年人的长远住屋需要。就此，政府把二○一六／一七至二○二五／二六年度的十年期总供应目标订为46万个单位，当中28万为公营房屋。
资助出售单位，例如居者有其屋（居屋），是不少家庭自置居所的第一步。香港房屋委员会（房委会）已复建居屋，并于二○一四年和今年预售新建居屋单位，亦于上月开始预售绿表置居先导计划单位。此外，房委会分别在二○一三年及去年推出两轮「扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家的临时计划」（坊间俗称「白居二」），让符合白表资格的人士在居屋第二市场购买未补价的居屋单位。
截至今年九月底，预计未来3至4年一手住宅物业的供应量达93 000个单位。全球各大城市的经验皆显示，供应紧绌和低息贷款是导致房价租金上升的原因。若政府及社会不下定决心，咬紧牙关，觅地建屋，问题不会轻易解决，最终受困的亦是低下收入阶层或年青一代。
（三）政府自二○一四年初起决定分阶段开展横洲公共房屋发展计划，先发展第1期，务求令4 000个单位早日落成，纳入十年期建屋计划内，第2、3期则延后；但总共兴建17 000个单位的目标不变。这个决定是基于一并发展第1、2、3期会涉及较复杂的基建建设配套，包括交通、排污及电力供应；而第2、3期用地亦较第1期用地涉及更多棕地作业及环境问题，令工程更复杂，需要更长时间去制定方案及施工。政府早前已解释有关分析，详细有附件供大家参考。
有意见认为我们应该只发展第2、3期，或者先发展第2、3期然后再发展第1期。部分人士可能以为第2、3期的政府土地较第1期多，收地较容易；或者以为第2、3期主要是「棕地」，不涉及「绿化地带」;或者第2、3期不需要迁徙民居。事实并非这样简单。
首先，第2、3期用地上政府土地比例低于第1期：第1期占38%，第2、3期占30%。
「绿化地带」方面，第1期用地在二○一五年六月分区大纲图改划前全部是「绿化地带」。第2、3期用地在大纲图的「绿化地带」占总面积是55%，虽然比例较低一些，但总面积则颇大，达7.3公顷。
居民方面，目前未有第2、3期用地上居住的户数及人口的正式数据，但根据「规划及工程研究」观察，相信各期用地均有人居住。
因此，当政府推展第2、3期发展时，跟第1期一样须先申请改划「绿化地带」，亦同时须迁徙民居。
发展第1期较第2、3期需时明显较短的另一个因素，是第1期用地上几乎没有「棕地作业」，而第2、3期则估计有7公顷「棕地作业」。因此，把第1期与第2、3期分阶段发展，于整体规划及相关部署安排而言，实属「先易后难」的做法。
多谢主席。
注一：当中不涉及公司股权。
注二：温哥华的住宅物业价格在去年上升约19%，今年首七个月再急升22%。悉尼的住宅物业价格在去年上升约14%，今年上半年再升2.2%。伦敦的住宅物业价格在去年上升约12%，今年首七个月再升7.7%。
注三：当中主要的豁免是买家为代表自己行事的香港永久性居民，而在购买该住宅物业时，并不是香港任何其他住宅物业的实益拥有人。在这情况下，有关交易可获豁免按新税率缴付从价印花税，而只需按较低的从价印花税第2标准税率缴税。
完
2016年11月9日（星期三）
香港时间17时50分
香港时间17时50分