＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下为今日（三月三十日）立法会会议上汤家骅议员的提问和运输及房屋局局长郑汝桦的回覆：
问题：
政府在去年年底推出遏抑住宅物业炒卖活动的措施，包括提高楼价为2,000万元以上的物业转易印花税，以及对属短期转售的住宅物业转易加征额外印花税。纵使如此，美国一间顾问公司在本年一月发表的调查报告显示，香港的住宅楼价是全球最贵的，而楼价中位数相当於家庭每年收入中位数的11.4倍。此外，有市场资料显示，近期的私人住宅交易数量没有减少，豪宅或上车盘的楼价也没有下调。就此，政府可否告知本会：
（一）政府有没有设立机制，用以计算或评估市民对房屋的需求及可负担的能力；如果有，这机制自何时开始及如何运作，以及由谁负责；如果没有，原因为何；
（二）自一九九七年至今，每年分别有多少宗住宅物业交易的价格为200万元或以下、201至350万元、351至500万元、501至1,000万元、1,001至3,000万元、3,001至5,000万元，以及5,000万元以上，以及每年的个人入息中位数为何；及
（三）鉴於最近有报道指出，香港住宅是亚洲最贵的，而且该情况会维持二十年，政府会采取什么有效措施，以解决年轻一代越来越难置业的问题；如不会制订措施，原因为何？
答覆：
主席：
我们有留意近来有个别本地以及外地机构就香港以及不同地区的住宅物业的楼价和市民负担能力进行研究。不同的研究会采纳不同的数据和作不同的假设，有关假设未必有考虑个别地区的特殊情况。例如，在计算市民的置业负担能力时，有关研究似乎没有考虑到本港的公共租住房屋（公屋）已为本港三成人口提供了基本住屋，亦没有考虑到本港有多元化以及发展成熟的物业按揭市场这些重要因素。事实上，不同的经济体系或城市各有不同的特征（例如本身的资源、消费模式、储蓄率、人口密度、以及社会制度），发展的阶段亦各有不同。如要将不同经济体系或城市的房屋价格和市民的收入直接比较负担能力，我们需要非常小心。
我现就问题的三个部分回覆如下。
（一）及（三）就问题的第一及第三个部分，在房屋的整体需求方面，过往的经验告诉我们，以任何推算模式所估计出来的硬数据，都不能准确地量化需求，尤其私人市场的房屋需求，是受众多因素影响，包括社会经济环境的改变，例如市场气氛、资金的流动性及利率环境等的变化，往往影响需求。估算出来的结果与实际情况极可能有很大的差异，因此，我们并没有利用推算模式估计房屋需求的硬指标。
差饷物业估价署（估价署）是以「按揭供款与私人家庭入息中位数」比例来计算市民供楼的负担能力。有关计算方法是假设在私人住户入息中位数的住户，购买实用面积为45平方米的私人住宅单位，以平均按揭利率进行七成按揭和以二十年偿还贷款。二○一○年第四季的「按揭供款与私人家庭入息中位数」比例为百分之四十四点五，较过去二十年（一九九○年至二○○九年）的平均数百分之五十一为低。
政府一直密切监察私人住宅物业市场的发展，并对资产市场泡沫风险的形成保持警惕。就此，政府时刻提醒市民在作出置业决定时要小心衡量风险，量力而为。二○一○年二月、四月、八月、十月及十一月，政府循四个方向，包括从根本手增加土地供应、遏抑物业投机、增加物业交易的透明度以及防止按揭信贷过度扩张，推行了多项措施以确保物业市场健康平稳发展。
为了从根本解决供应方面的问题，政府已定下目标，在未来十年提供每年平均足够兴建20,000个私人住宅单位的土地供应。预计来年房屋用地的供应将达35,000个单位。香港铁路有限公司将会是住宅发展用地的重要来源，在南昌、荃湾、大围、天水围及将军澳的用地预计可提供约14,600个单位。此外，当局已经决定在今年把五幅住宅用地作公开招标，并会在卖地条件中指定单位的最低数目及面积限制，目的是要增加中小型单位的供应。有关的土地可以兴建约共3,000个中小型单位。
至於公屋方面，政府承诺每年有可兴建平均约15,000个公屋单位的土地供应，并将一般轮候册申请的平均轮候时间目标维持在大约三年左右。此外，政府的政策，是为不能负担租住私人楼宇的低收入家庭提供租住公屋。香港房屋委员会已经通过二○一一／一二年度公屋轮候册入息及资产限额，较二○一○／一一年度的入息及资产限额分别平均增加百分之十五点六及百分之三点三。在新的限额下，估计约有131,100个私人楼宇非业主户将合资格申请公屋，比二○一○／一一年度限额下的合资格私人楼宇非业主户增加约25,400户。我们会继续留意需求情况，逐年延展及适当调整公营房屋建设计划，以维持平均轮候时间於大约三年左右的目标。
政府明白安居乐业的重要，亦完全理解市民希望透过置业改善生活以及向上流动。任何形式的资助置业计划，只能提供缓冲作用，长远来说，应从根本手增加供应，提供可负担的置业机会。面对市场短期的波动，比较可取的方法，是为有意及长远有能力置业的人士提供缓解措施，使他们可以在一段时间内积聚资金，用作置业。
政府会与香港房屋协会合作，推出建基於「先租后买」概念的「置安心资助房屋计划」（「置安心」），以针对性地回应那些长远有供楼能力，但因当前楼价短期波动而未能储蓄到足够首期的市民的需求，让他们可以在一段时间内积聚资金，用作置业。此外，「置安心」亦有助增加实而不华的中小型私人住宅单位的供应。
「置安心」，加上政府承诺透过公屋供应为无法负担租住私人楼宇的低收入家庭解决住屋需要、增加土地供应的措施、活化居屋第二市场的措施，以及提升一手私人住宅物业销售的透明度和公平性的措施，将会持续增加住屋选择，以照顾社会上不同的住屋需要。
整体来说，政府为不同负担能力的人士提供不同层次包括置业或租住的住屋选择。第一个层次是为无法负担租住私人楼宇的低收入家庭而设的公屋。公屋之上是居屋第二市场下的二手居屋，居屋业主无须缴付补价便可售予绿表持有人。另外是私人物业市场上针对普罗大众的较低价楼宇（包括在缴付土地补价后在公开市场出售的居屋），以及「置安心」下的单位。在私人物业市场中，一手以及二手市场亦会有各种不同市值价格的住宅单位，以满足有能力负担私人住宅单位的人士的多元化需要。
（二）就问题的第二个部分，议员要求当局提供自一九九七年至今每年按成交金额分类的私人住宅楼宇买卖合约宗数，以及当时的个人入息中位数。土地注册处按成交金额分类的私人住宅楼宇买卖合约统计数字最早只可追溯至二○○二年。另外，差饷物业估价署是根据家庭入息中位数数字计算市民供楼的负担能力，而非个人入息中位数字。有关的数字详列於书面回覆的附件供议员参考。过年九年，成交金额在200万元以下的私人住宅物业每年成交量平均约有53,000，而二○一○年全年200万元以下的私人住宅物业的成交量为51,000多宗，与过去九年每年平均成交量相若，可见这类物业有稳定的供应。
完
２０１１年３月３０日（星期三）
香港时间１５时２０分
