＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下是发展局局长林郑月娥今日（十一月四日）在立法会会议上，就「增加中小型住宅供应」动议议案的总结发言全文：
主席：
今日有接近一半的议员就这个议题发言，正正反映了今日的讨论是社会上一件非常令人关注的事。由於我在初次发言时已就数个议题作出陈述，我不在此重覆。如冯检基议员希望见到我们的楼宇供应在土地方面多元化，有大、中、小的地皮，实际上这正是我们的策略，有时候我们甚至将一块土地分为两块放在勾地表，以便小型地产商能勾出土地发展，所以接近一半土地在现时的勾地表内小於0.5公顷，属於小型地皮。至於梁美芬议员与余若薇议员提出有关金融及入境的政策，由於原动议与修订动议亦没有这些主题，所以恐怕我们只能将两位议员的意见转述有关局长参考。
正如我在第一次发言中谈及，芸芸措施中，至目前为止听到的，对於增加房屋土地的供应是有相当大的共识。刘秀成议员亦希望我们在这方面的工作能有前瞻性，看得远一点。事实上在过去数年，我们已建立了一定的系统以监测私人住宅建屋量，从而作土地供应的工作。基本上有两个系统，一个属於房屋署的房屋监察资讯系统，此系统的其中一个目的是让我们能监察私人住宅一手市场的供应。另一个是属於发展局工务科与房屋有关的基建工程的监察系统，此系统的其中一个目的是让我们可能影响适时提供私人房屋用地及重要配套基建时，可以更有效地找出相关工程项目的问题，从而作出跟进。
最近，约数月前，我在发展局亦启动了另一项工作。大家知道发展局现时的好处是，我们既有规划、地政的部门，亦有工务的部门，我希望能联合多个部门的努力，能否在开拓土地方面更有突破性，如在香港建立一个政府的土地库（land bank），因现在往往只能按今日预测到的需求提供土地，是未必足够。又如配合香港经济发展，大家看到在行政长官的六个优势产业内，亦离不开有土地楼房的配合，不过暂时我们较幸运，因有1,700万平方米、超过1,000幢旧工厦可以被释放出来，以满足经济转型的需求。我今日没有足够资料可以跟各位分享这工作有何初步的看法，但我很期盼在往后的发展事务委员会，可以与各位议员探讨我们比较有创意和前瞻性的土地开拓工作。但在此工作上，若说我们今日面对的情况与九七年是完全相同，所以应该很容易找到答案，恐怕是简单化了。何俊仁议员，我可以说，其实现在与当年的情况有很大的分别。以我负责的土地供应为例，这十二年间，社会上公民意识的提升，及对环境的关注，跟我们在九七年，当时要满足「八万五」政策，做得到的土地开拓及发展密度，已大大不同。现在要开拓土地，透过这些土地提供相当数量的房屋单位，实在不是容易的工作，刚才陈伟业议员亦很激烈地提出此问题。而现在我们制定政策的难度在哪里，就是我们看到目前的状况，但过往我们的工作未必可以让我们有完全准确的指标，而未来更没有水晶球可以看到将来的变化，但无论如何我们亦会在这方面努力。
有数位议员提到我们这次再处理房屋工作方面，不要再活在「八万五」的阴影下而变成过分谨慎。不错，我们在此工作上要非常审慎，但这并非因为「八万五」的阴影，而是由於牵涉面非常之广，有太多持份者会受影响，包括行政长官提及的小业主、方刚议员刚才提过的供楼一族，他们的福祉是我们关心的。为引证这方面，请大家容许我引述一封电邮，此电邮来自一位小市民，是给特首的，再转交予我们两个局。
「特首，虽然不知道此电邮能否真的来到特首或官员面前，但我亦要一试，最少让自己一个表达意见的机会。近来楼价泡沫的问题是市场的焦点，今日本人亦想给予小小意见。坦白说，我刚与丈夫买了青衣翠怡花园（十月初买的），近500的单位，180万，我已考虑了数月才入市，但若政府现在推出干预楼市政策，对於一群刚置业的业主十分不公平，这些钱是我们辛苦的积蓄，考虑了很多个月才决定，若政府只考虑那百多个示威上街的『无壳蜗牛』，那个想买港岛豪宅的律师医生男女，而要整顿楼价，对我们这群小业主实在很不公平。其实利率不会永无止境地在此低位，利率攀升，楼价自然会停止攀升，为何不让它随自然而要压抑？金管局只推出了一些政策，成交已立时萎缩，我真的很害怕又会有很多负资产苦主再次在香港出现。特首、官员，我明白你们对此事的苦恼，但请在作出任何政策前，考虑我们。」
我相信这个电邮的内容与刚才李华明议员和梁耀忠议员提到他们倡议恢复居屋兴建所收到的一些信息大致相同。不过，我必须指出，这只是其中一个电邮，我同时间亦收到一些电邮好像今日各位发表的意见希望政府采取更加进取的措施，这只是用来引证我们在施政方面要考虑的范畴。
另一个我要回应的问题是土地估价。自由党的两位议员方刚议员和张宇人议员不约而同地认为我们在勾地估价方面太过进取，於是产生勾地的困难。这个说法我也听得很多，但我每一次都会跟发展商说，如果你未试过勾地，我们何来有一个进取的估价来决定让你勾出这地呢？事实上，今年的勾地表自三月公布以来，只有四次申请，其中一次一勾便能勾出，在拍卖后以一倍价钱成交，另外的三次勾地，两幅是住宅地，都只是每幅试了一次。
土地估价是一项专业工作。有关的工作是由地政总署的专业产业测量师负责。他们在评估地价时会考虑很多市场数据及因素，如发展项目的成本与收益，包括发展项目落成时的售价、建筑开支、利息支出及发展商的利润等。这些因素都会随市场变化而有所改变。
我要强调，政府决不会藉过高索价而故意阻挠卖地，或如一些议员所说藉此严控土地的供应；同样，我们也不会不理会地政总署的专业产业测量师的专业判断，故意调低地价以催谷卖地。事实上，正如我刚才所说，在今年唯一一幅卖出的住宅或非工业用途但可作住宅出售的土地，一次便能成功勾出，而最终拍卖的地价比勾地价多了一倍，因此我不同意方刚议员说我们的地价订得过高或过分进取，亦没有所谓「高地价政策」。
土地是香港社会的宝贵资源，地政总署是以审慎及负责任的方式履行其职责。调整评估价格的方法及人为地降低公开市值，均非可选择的方案。但今日我听得很多，亦似乎是各党派议员的共识，就是即使我们坚持一个公开的值，但勾地的门槛是否可以降低？基本上，勾地的门槛是不会影响公开的
值，即使那块地因为勾地门槛降低而容易勾出，到拍卖当日我们坚持仍以公开
价才卖出，不到价就不卖。在这一点，本会各党派议员少有地跟香港地产商的意见一致。地产建设商会在两个星期前发出新闻稿，表示支持勾地制度，但一致认为需要优化勾地机制，降低门槛，带动更多土地灵活流入
场，促进成交，从而为
场提供地价资讯的指标。李永达议员提到他跟地产商的会面，问过他们若勾地价由八成减至六成，是否一定会勾地，我刚才听到你好像没得到一个很确切肯定的回应。我比你好一些，我也问过同样的问题，他们既然发出新闻稿，若我真的从善如流去降低门槛，他们是否一定会勾地？环顾会议的人士，我看到很多人点头，但发展商的说话是没有约束力的，我亦不会以此为准。
在这一点，我必须回应李慧议员，她表示在施政报告发表前后听到一个好像是政府发放的信息，在勾地表的工作上，既然地产商会未有共识，政府便不会做事，她说这引起很多
民的不满。我在这里清晰地告诉各位议员，这不是政府的立场，亦不是政府应有的立场，而上述的信息亦不是政府发放。制订政策是特区政府的责任，所以大家可以放心，我并没有将制订土地供应的政策外判予发展商，这项工作一定会由我们来做。
同样地，梁家杰议员认为我们面对地产商往往好像束手无策，这点我有少许不同意。因为过去两年来，梁议员应该比其他议员特别清楚，我们很多工作都是以公众利益，甚至是冲发展商而做，包括有系统发放所有经过地契要求发展商提供的公共空间和公共设施，方便全民监察；包括为整理发水楼的工作而做的全面谘询；亦包括最近冲
发展商拥有的商厦而做的工厦活化工作。其实我也要引述梁议员的说话，我们的工作要全盘、深入和审慎才能作出改变，不能轻举妄动。
行政长官说我们在未来数月会密切监察况，在有需要时优化土地供应安排，陈鉴林议员担心我们是否要等数据指标和楼宇价格返回九七年的水平才做事，我可以跟陈议员说不是，你不需要担心，我们的监测工作是很全面的，我们不会等楼宇价格返回九七年的水平才启动我们的机制。但我们在考虑就土地供应作出任何修订时，必须坚守以下三个政策的目标和指导原则：
（一） 让场力量继续发挥，令
场发展经济哲学，把政府干预市场的程度减至最低；
（二） 坚守土地政策明确清晰和一致性，尽量减少不必要的时常变更，以确保可以维持一个公平、稳定的环境，让物业市场自由、有效率地运作，同时可及时应付市场对社会发展的需求；及
（三） 保障政府收入。即是我们不会随意降低价格，贱卖土地。
在土地供应的工作里，若有问题出现，我们不会以守株待兔的态度来处理。但当然广大民亦要支持特区政府不应鲁莽行事，因牵涉的层面非常之广泛。我们会继续以保持香港的楼
平稳健康发展为目的。
多谢主席。
完
２００９年１１月４日（星期三）
香港时间２３时５３分
