＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
以下是发展局局长林郑月娥今日（十一月四日）在立法会会议上，就「增加中小型住宅供应」动议议案的开场发言全文：
主席：
李永达议员提出的议案辩论，促请政府采取一些分别属于发展局辖下的土地政策和运输及房屋局管理的房屋政策下的措施，以增加中小型住宅供应，稳定楼市，协助市民在其负担能力之内置业，解决住屋需求。事实上，近月来住宅市场的发展的确令人关注，有见及此，行政长官在上月发表的施政报告中指出，政府留意到市民大众关心楼宇供应、置业困难和楼市泡沫等问题，我们会密切监察未来数月市况的变化，在有需要时优化土地供应安排。我很高兴今日联同运输及房屋局局长出席这个辩论，亲自聆听议员的意见。深信议员稍后发表的看法，会为我们在未来数月就这个敏感又属大家关注的课题的跟进工作，提供非常有用的参考。
在实践政府房屋政策中对私人住宅市场的施政方针上，发展局的主要工作是在土地供应方面。李议员的原动议触及政府恢复公开拍卖土地，而王国兴议员、陈鉴林议员和方刚议员的修正议案针对土地供应，提出更广泛的议题，包括增加土地供应量、加快旧区重建和优化现行勾地措施。我会就这些有关土地供应的课题先作一些陈述。
土地供应
────
勾地表
───
要保持楼市平稳发展，足够的土地供应是极为重要的一环。事实上，我留意到近日与楼市有关的公开讨论中，大家对增加房屋土地供应似乎是没有很大的争议。国际货币基金组织昨天发表对香港经济情况的初步总结中，亦认同增加土地供应是缓和物业价格升势的其中一个可行办法。
在现时的土地供应中，申请售卖土地表，或俗称的勾地表，是私人住宅发展的其中一个，但非唯一一个的土地供应来源。我们在2009至2010年度勾地表内，共提供61幅土地，其中40幅为住宅用地。视乎发展项目的实际设计，该40幅住宅用地合共可兴建约10,000个单位。撇除在五月售出的一幅住宅用地，以及我们暂时仍未挂上卖地条款的三幅住宅用地，在勾地表中今天有36幅住宅用地可供试勾，预计大约可兴建9,500个单位。
回应王国兴议员提出政府供应的土地，应优先设法增加适合夹心阶层和基层市民置业自住需要的楼宇，我想指出私人物业发展项目的单位设计和售卖对象，应由市场决定，我们的责任是确保勾地表内提供了不同种类土地，包括不同类型、位置及土地面积等，来满足市场上不同的需求和期望。以本年度勾地表的40幅住宅用地为例，视乎发展项目的计划及设计，当中有可兴建豪宅的土地，亦有可兴建中小型楼宇的用地；在地域上的分布亦颇为平均：位于港岛的有7幅、九龙的有8幅、新界及离岛则有25幅；而属小型（面积为0.5公顷或以下）的有19幅、中型（面积介乎大于0.5公顷至1公顷之间）的有11幅及大型（面积大于1公顷）的则有10幅。
港铁和市建局
──────
除了勾地表外，香港铁路有限公司（港铁）和市区重建局（市建局）的物业发展项目也是一个重要的供应来源。我认同涂谨申议员刚才说，市建局能供应的相对比较少，但行政长官在本年度的施政报告中表示我们会与港铁和市建局磋商，加快把准备就绪的住宅用地推出市场。
在港铁方面，经磋商后，最新的计划是把南昌站住宅项目原先分两期招标的计划加快，在明年第一季同期招标，一共可提供约3,300个单位；连同柯士甸站C和D区的约1,200个单位，港铁在2009至2010年度合共可把约4,500单位推出市场。我们会继续与港铁保持密切联系，并配合及按市场情况灵活地在未来一至两年推出较大型的港铁项目。
就短期内进行招标的南昌站上盖物业项目，我们乐见深水埗区议会在上周（10月27日）的会议上，认同发展局及港铁已积极回应深水埗区议会过往对这个发展项目原获批计划的发展密度的关注，在设计上作出了多方面的优化及改善措施，从而避免产生屏风楼的效应。深水埗区议会并在当日已大比数通过动议促请政府应及时回应现时楼价过高和民置业的困难，早日推出南昌站项目，以提供充足的楼宇供应量，并且透过该建筑项目，达到刺激劳动
场、制造就业机会及促进社区融合等多赢的效益。我们欢迎深水埗区议会平衡务实的讨论，令此已争议多年的南昌项目可尽快推出市场，增加楼宇供应。
主席先生，我花了一些时间谈及深水埗区议会就南昌站的讨论，因我深信我们今日在住宅供应的讨论，南昌站的发展是相当有启发性的。社会人士普遍认同，我想各位议员亦会赞同，我们须善用房屋土地资源，特别是位处市区交通方便的土地，以满足本港居民的房屋需求；但同时，鉴于近年社会对发展密度造成的环境影响的关注，无论是就勾地表的土地、港铁、市建局或发展商手上的住宅发展项目，在推行时往往遇到不少区内人士或区议会的反对，因而影响楼宇供应的进度。居住在发展项目邻近的居民希望降低新建楼宇的数量、高度和体积这个诉求是可以理解的，过去几年发展局亦努力积极回应，但我们只能力求在回应市民对享有更佳居住环境的期望，和在提供足够住屋单位和善用珍贵土地资源两者之间作出务实的平衡。
以南昌站项目为例，我们深切明白这个项目的原先计划引起的广泛关注，因此行政长官在2007至2008年度施政报告中提出要求我们覆检该项目的发展密度。在接近两年的工作和与区议会的磋商中，项目的整体楼面总面积少了18%，住宅单位亦由原本的4,247个减至3,321个（即减少926个），建筑物无论在外型、布局、楼宇之间的距离以至通风廊设计亦进行优化，从而得到深水埗区议会的支持，让项目可在短期内推出市场，增加楼宇供应。我期望在其他仍处于磋商的住宅发展项目上，和各位议员及相关区议会共同努力，取得务实的平衡，提供足够的楼宇供应，确保物业市场的稳定和健康发展。
在市建局方面，该局在今年已先后推出湾仔利东街和观塘月华街两个重建项目，这两个已完成招标的项目合共可提供约1,600个单位；未来12至18个月内，市建局将推出两个已落成的重建项目，亦有机会预售四个在建筑中的项目，分别提供额外约600个单位及1,100单位。
私人土地发展
──────
私人住宅土地供应是第三个来源，是发展商已经拥有的土地，经获得城市规划委员会（城规会）批准作住宅发展用途，并透过土地契约修订进行。但我必须指出这些项目的发展进度及推出时间基本上由市场决定。而政府的责任是在法定和行政的框架内，理顺流程，提供有效率的服务。地政总署正在处理的契约修订及换地申请当中，已发出暂订基本条款建议书及具约束力的基本条款建议书合共超过40项，估计可提供额外约22,000个住宅单位。这些并非「十划未有一撇」，因已到了最后阶段商讨土地契约的安排。其中约3,000个住宅单位将由位于乌溪沙落禾沙多个地段提供，大家相信已注意到该项目的发展商上周高调宣布接受政府提出具约束力的基本条款建议书，包括该付的补地价金额。此外，已获城规会批准但仍未进入任何修订地契或换地安排的发展项目可额外提供约16,000个住宅单位。
中长期土地供应
───────
在潜在供应量方面，未来可预计的私人住宅土地供应（尚未计及西九龙文化区及已获城规会批准的私人发展项目申请等数字）约有270公顷，估计可以供应接近9万个单位。正如我所说，这是潜在的供应，尚有一些工作我们要做。同时，这个数字只代表现阶段已经知道并可能是最高的私人住宅土地供应量，确实供应数目是要视乎市场的实际需求、补地价协议、土地交换进度，以及土地平整工作。
长远而言，两个新发展区--即新界东北新发展区（包括古洞北、粉岭北及坪／打鼓岭）和新界西北洪水桥新发展区，以及低密度乡郊地区（如释放出来的边境禁区），均会提供土地作住宅发展用途。新界东北新发展区和边境禁区的规划工作进度良好，我们会在本月把这两份土地规划研究建议提交立法会发展事务委员会讨论。
加快旧区重建
－－－－－－
主席，近日「活化」两字被广泛应用，而事实上活化旧区对住宅供应亦有一定的帮助。故此，陈鉴林议员的其中一项修正，提出要因应地区居民意愿，放宽《土地（为重新发展而强制售卖）条例》的申请拍卖门槛，以加快旧区重建来增加住宅供应量是可以理解的。
为了解决市区老化的问题，并改善旧区居民的居住环境，《土地(为重新发展而强制售卖) 条例》可利便私营机构参与加快市区重建工作。根据现行《条例》第3(1)条，有关地段大多数业权持有人，即持有达90%或以上业权的人士，可向土地审裁处申请强制售卖令。我于本年6月和7月已向立法会发展事务委员会提出，就三类地段把强制售卖申请门槛降低至80%。我期望此工作能得到议会的支持，我们计划在明年第一季向立法会提交有关的附属法例，如有关的附属法例获立法会支持及通过，将有助增加特别在市区的住宅供应。
勾地表制度
─────
主席，最后我想谈一谈勾地表制度。以市场为主导的勾地表机制，可让市场灵活地决定出售土地的时间及数量。自2004年年初，政府恢复透过勾地表制度出售土地，接获的申请由2006-07年度的33宗和2007-08年度的50宗，下降至2008-09年度的5宗，和2009-10年度到目前的4宗；而成功勾出拍卖的土地亦由2006-07年度和2007-08年度分别的9幅和8幅，下降至2008-09年度的1幅和本年度至今的1幅。期间，我们不时检视有关的细节，推出一些改良的措施，包括申请勾地的按金安排；缩短把土地勾出拍卖的时间和按月公布各幅未获成功勾出土地的申请宗数，以提高此安排的透明度。
把成功勾出土地的门槛设为公开市值八成或以上是鉴于有需要确保发展商真正属意的出价不会偏离十足市价太远。倘若勾地底价与十足市价的差距太大，可能要经过非常繁冗的拍卖过程，才能达到按公开市场价格厘定的售地底价，或甚至导致我们要收回拍卖土地的可能性较大。现行的做法是希望在发展商所承担的风险及政府需要收回拍卖土地之间取得合适的平衡。
结语
──
从今日动议辩论的议案和近日的讨论，我们听到不同的意见，例如指政府应考虑勾地表以外的安排，包括定期或不定期公开拍卖土地；亦有指政府应优化勾地机制，包括降低现时「八成勾地」的门槛。我们会继续小心聆听，并认真研究不同的意见，配合在未来数月就市场状况的监察，从而决定应采取怎样的优化土地供应安排。
主席，我谨此陈辞，并会在议员发言后再作补充或回应，多谢主席女士。
完
２００９年１１月４日（星期三）
香港时间２０时２０分
