立法会十题：资助出售房屋申请者的入息限额
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问题：
近年推售的资助出售房屋单位的反应热烈，超额认购动辄达数十倍。由于有关的申请资格没有订定最低入息要求，有市民为增加中签机会，以没有收入的家庭成员（例如刚满18岁的在学子女）的名义申请认购单位。然而，该等「买家」根本没有能力自行支付首期及偿还按揭贷款。就此，政府可否告知本会：
（一）过去三年，每期居者有其屋计划（居屋）的申请人的每月家庭入息中位数；
（二）过去三年，每年出售的居屋单位数目，并按买家的每月家庭入息所属组别（如下表所载）列出（i）分项数字及（ii）相应百分比；
| 每月家庭入息（元） | 二○一六年 | 二○一七年 | 二○一八年 | |||
| （i） | （ii） | （i） | （ii） | （i） | （ii） | |
| 5,000或以下 | ||||||
| 5,001至10,000 | ||||||
| 10,001至20,000 | ||||||
| 20,001至30,000 | ||||||
| 30,001至40,000 | ||||||
| 40,001至50,000 | ||||||
| 50,001或以上 | ||||||
| 总数： | 100% | 100% | 100% | |||
（三）是否知悉，自二○一四年以来，每期的居屋、绿表置居计划及白表居屋第二市场计划单位的买家当中，分别有多少人的按揭贷款协议载有按揭担保人；
（四）鉴于香港房屋委员会（房委会）向与其签订了「按揭保证契据」的财务机构提供按揭还款保证，以便它们可向资助出售房屋单位买家提供较优惠的按揭条款（例如九成或以上的按揭成数），政府有否评估部分买家没有能力自行偿还按揭贷款的情况对房委会带来的财务风险；如有，结果为何；如否，会否作出评估；及
（五）会否收紧资助出售房屋的申请资格，设定最低入息要求，以确保买家有能力自行偿还按揭贷款？
答覆：
主席：
就麦美娟议员的提问，我的回应如下：
（一）及（二）过去三年，香港房屋委员会（房委会）售出的「居者有其屋计划」（居屋）单位数目如下：
| 售出单位数目 | |
| 「出售居屋单位2016」 | 2 657 |
| 「出售居屋单位2017」 | 2 120＊ |
| 「出售居屋单位2018」 | 4 431 |
资料来源：房委会的行政记录
自「出售居屋单位2017」起，房委会在推售每期居屋单位后的统计调查，包括成功买家的家庭每月入息及拟作出的财务安排。根据《「出售居屋单位2017」申请者统计调查的主要结果》（注一），成功买家的家庭每月入息分布如下：
| 家庭每月入息 | 「出售居屋单位2017」 买家＊ |
| 20,000元以下 | 13% |
| 20,000元至少于30,000元 | 23% |
| 30,000元至少于40,000元 | 31% |
| 40,000元至少于50,000元 | 22% |
| 50,000元或以上 | 11% |
| 总计 | 100% |
| 中位数 | 30,000元 |
资料来源：房委会《「出售居屋单位2017」申请者统计调查的主要结果》
由于「出售居屋单位2018」的选楼程序刚于今年五月完成，就居屋申请者的统计调查尚未展开。
（三）及（四）为协助房委会资助出售单位的买家取得优惠的按揭贷款（注二），房委会会向参与资助出售单位按揭的银行或财务机构提供按揭还款保证。根据双方签订的「按揭保证契据」条款，银行或财务机构不可要求单位买家为按揭还款提供其他担保。
银行或财务机构会按商业营运原则，以审慎态度批核买家的按揭申请。因此「按揭保证契据」列明银行或财务机构可以审慎理由拒绝向任何买家提供按揭贷 款。据了解，银行或财务机构在审批按揭申请时，会考虑所有相关因素，包括申请人的财务状况、过往的借贷记录、物业状况等。
此外，如业主把购买的资助出售单位抵押给与房委会签订「按揭保证契据」的银行或财务机构，而又在尚未偿还所有按揭贷款前终止供款，有关银行或财务机构在根据「按揭保证契据」索偿之前，必须用尽所有补救方法，包括追讨买家缴付欠款及将该单位出售。房委会的保证是一种不足额保证，即是若出售单位所得的款项未能全数偿还业主尚欠有关的按揭贷款余额及一切有关的利息、法律及行政费用等，房委会只会支付该等欠款。此后，房委会会就有关欠款向业主追讨所有欠款及利息。
除此，房委会资助出售单位的《申请须知》亦要求买家须先行衡量个人经济能力及确定本身获得按揭资格后，方可办理购楼手续。
（五）房委会与银行或财务机构签订的「按揭保证契据」已有机制减少房委会的财务风险。事实上，房委会资助房屋小组委员会（小组委员会）在二○一四年十一月十日会议上讨论「出售居屋单位2014」白表申请者的建议入息及资产限额（注三）时，亦已讨论应否为白表申请者设立入息／资产下限。基于以下的考虑，小组委员会认为不应设有关下限：
（i）若引入最低入息／资产限额，可能会无意地影响真正有需要购买居屋的人士。具体来说，入息及资产低于最低限额的人士即使可能有其他方法获得资助，他们仍会被视为不符合居屋申请资格；
（ii）自最初推出居屋以来，房委会一直容许购置居屋的人士接受家人／朋友的财政资助。事实上，根据《「出售居屋单位2017」申请者统计调查的主要结果》，约有22%的买家表示计划从父母获得金钱资助，同时分别约有11%计划从朋友／亲戚和子女获得金钱资助，以支付楼价的首期（注四）；
（iii）在香港，获家人／朋友资助置业是很常见的做法，亦普遍为大众所接受，特别是在楼价较高的情况下，部分年青人可能难以单靠自己能力去储蓄足够的首期以购置私人楼宇；及
（iv）居屋绿表申请者亦可能拥有很低的收入／资产水平。故此，若只为白表申请者设立最低入息或资产限额，或会被白表申请者批评。在目前市场环境下难以置业的年青人，相信对这项限制的批评会尤其强烈。
（注一）详情可参考房委会资助房屋小组委员会文件SHC 69／2018号（www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/SHC69-18TC.pdf）。
（注二）按揭贷款的部分条件包括：
（i）贷款额：就居屋及「绿表置居计划」而言，最高贷款额为缴付定金后的楼价余款；就「白表居屋第二市场计划」而言，最高贷款额可达买价或估值的九成，以较低者为准；
（ii）还款期限：最长为25年；及
（iii）利率：年息最高为有关银行或财务机构所定的最优惠利率减半厘。
（注三）详情可参考房委会资助房屋小组委员会文件SHC 66／2014号（www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/SHC66-14.pdf）。
（注四）受访者可选多于一项的资金来源。
完
2019年6月26日（星期三）
香港时间12时35分
香港时间12时35分