行政长官出席房屋政策新措施记者会开场发言全文（二）（只有中文）
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其实这57,000元的意思何在？这个白表家庭入息上限真的是参考市价的，因为要计算住户开支，我们才计算到要57,000元。所以当楼价上升的时候，每一个家庭的供楼开支便会上升；每一个家庭的供楼开支上升便令到居屋入息上限要调升，于是令到符合居屋资格的数目增加。稍后如果大家有兴趣，可以给一个表大家看看，其实今日的57,000元是在很短时间上升，幅度是颇大的，因为楼价升了。楼价升了，这57,000元便要升了。但作为一种申请资助房屋的资格，我们认为这个安排没有问题，因为简单来说，当市场的私楼价格越高，一般人去买私楼的能力相对低的时候，政府作为支援这些家庭置业，便真的要帮多一点，即是所帮的家庭入息会稍为高一点。但倒转来说，我们曾经试过申请居屋入息上限是要下调，因为那几年私楼楼价下跌，私楼楼价下跌令香港一般收入的市民自己买到私楼，便不需要政府津助。在那些情形之下，居屋申请的入息上限历史上来看是曾经下降过的，不是永远都是升的。我们觉得这一种概念或许是合理的，尤其是在今日私楼上升幅度这么快，远远快过收入增幅的时候，我们重申我们是愿意帮更多香港家庭置业，所以要将白表家庭，即是居屋入息上限按这个方程式提升。
但是如果在负担能力测试方面，仍然是以这个57,000元去订定，便出现一些问题，这会令居屋价格在楼价急升时变得难以负担。我们今次改变，其实不是改动很多东西，有时要有效果不需要改很多东西，我们只是改两件事──第一，我们修改负担能力测试。我们再不用这个白表家庭入息上限的57,000元来量度负担能力，事实上大家可以问问，今期这十五万个家庭申请二○一八年的居屋，怎会全部人都在赚57,000元？所以我们今次认为往后都应该这样做，就是用这些非业主住户的家庭每月入息中位数，即是他们是属于在香港自己没有物业自住的家庭，他们一般是在租楼或不用交租的家庭组群，然后看看这个组群的入息中位数是多少。最新数字是二○一七年第四季的数字──这些数字全部都不包括强积金供款的──是39,500元，所以往后的负担能力测试是以39,500元而不是57,000元计算。
另外，如果大家记得刚才所说，要求「可负担」测试至少一半的单位数量是「可负担」的，我们清楚明确将这个50%的「可负担」比率提升到75%。简单来说，相对便宜些的楼价当然多些人可以负担。不过我在此亦要清楚指出，其实过往房委会定价卖楼的时候，也不是很僵化地用50%，很多时都高于50%，即是定了七折之后其实是高于50%。但问题可能出于这个57,000元，即是白表家庭入息上限。
大家都很有兴趣知道改完后的效果怎样。如果我们以二○一八年居屋出售计划作为测试，即是刚才说的4 400个单位，单位的售价将会由本来是「评估市值」的七折，变为「评估市值」的五二折。其他的参数保持不变，包括譬如我们同一期出售计划里的所有单位，虽然有达四千多个单位，我们在定价时都采用同一个折扣率，如果这一批单位我们定价的时候是五二折便全部都是五二折。另一个参数不变是每次卖楼都至少有七折，不会以八折、九折来定价。有人担心这便没有地域差异。不会的，因为每一个楼盘的「评估市值」反映了它的地域差异。不过在定价时，那个折扣率是划一的，是以我们计算出来的五二折。这些数字全部都是这个时候去看，我也要交给房委会再去认真看怎样可以计算这些数字。大家记着最重要的改变是改变了负担能力测试，用一个较低的入息反映这些家庭入息的中位数，而不是申请白表的最高入息家庭。
第二是清楚将这个「可负担」单位的数量，由本来只是50%增加到75%，更加简单来说，就是用了新方法之下，居屋定价的负担能力将不再与市价有关系，所以想购买居屋的家庭可以放心，以后不要「追价」，不会私楼楼价越高，居屋定价越高。它已经脱了钩，只是与这些需要买楼的家庭，他们入息的中位数来计算。
我再进一步用实例向大家分析，这个是二○一八年已经接受申请的居屋单位情况。单位的数目一共是4 431个，实用面积由278平方呎到631平方呎，当时评估的市值是12,401元，但相对于真正的私营市场的市价已经是较低。原本的售价七折是8,681元一平方呎──这些全部是平均价，大家知道一定是有个range──售价的幅度当时是159万元至630万元，平均售价是每单位360万元。经过我们今次调整这个定价出售的这批居屋，因为打了五二折，售价的幅度将会下降到118万元至468万元，每平方呎是6,449元，单位的平均售价是268万元。所以正如我刚才说，这些数字都要由房委会来核实，我只是今日用来帮助大家了解。
（待续）
完
2018年6月29日（星期五）
香港时间21时19分
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